Zakupiliśmy w przetargu nieruchomość od gminy, która jednak teraz odmawia zawarcia aktu notarialnego. Otrzymaliśmy nawet pismo z informacją, że chce się wycofać z transakcji. Jako argument podaje, że nieruchomość ma być wykorzystana na cele publiczne związane z zakwaterowaniem uchodźców ukraińskich. Zależy nam na nabyciu tego budynku, aby rozszerzyć działanie firmy. Co możemy zrobić?

Z pytania wynika, że przedsiębiorca zapewne nabył nieruchomość w trybie przetargowym od gminy. Działanie to miało podstawy m.in. w art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Tamże postanowiono, że sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 „Przetargi na zbycie nieruchomości” działu II u.g.n.

Zapłata ceny

Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Z kolei warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Ponadto protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy.
WAŻNEPrawomocny wyrok zobowiązujący pozwanego do zawarcia z powodem umowy przenoszącej na niego prawo własności nieruchomości stanowi podstawę wpisu tego prawa w księdze wieczystej.
W pytaniu podano także informację, że przedsiębiorca zapłacił gminie cenę za nieruchomość. Wypełniono więc wymóg z art. 70 u.g.n., gdzie m.in. postanowiono, że cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.
Można więc stwierdzić, że przedsiębiorca spełnił wszystkie formalne przesłanki do sfinalizowania zakupu nieruchomości, czyli zawarcia umowy zakupu nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Zobowiązanie do złożenia oświadczenia

Wskazana wyżej ustawa nie reguluje sytuacji, w której zbywca nie będzie chciał przystąpić do podpisania umowy z nabywcą przetargowym. Co jednak istotne, niedoszły nabywca może wykorzystać pewien mechanizm prawny wymuszający na gminie ostateczne sfinalizowanie tej transakcji. Mianowicie ustawodawca dał możliwość zobowiązania właściciela nieruchomości (w tym przypadku gminy) do złożenia odpowiedniego oświadczenia woli na drodze sądowej. Podstawę egzekucji obowiązku złożenia oświadczenia woli stanowi art. 64 kodeksu cywilnego oraz art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.). Zgodnie z pierwszym przepisem prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Natomiast w art. 1047 par. 1 k.p.c. postanowiono, że jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, to prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika. W par. 2 dopowiedziano, że jeśli złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, to skutek wymieniony w paragrafie poprzedzającym powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności.
W orzecznictwie sądowym akcentowano, że prawomocny wyrok zobowiązujący pozwanego do zawarcia z powodami umowy przenoszącej na nich prawo własności nieruchomości, zgodnie z żądaniem pozwu, stanowi podstawę wpisu tego prawa w księdze wieczystej.

Proponowane działania

Warto także dodać, że argumenty przedstawiane przez gminę w żaden sposób nie mogą unicestwić roszczenia przedsiębiorcy, który może sądownie realizować swoje uprawnienie do nabytego mienia. W tej sytuacji przedsiębiorca w pierwszej kolejności powinien skierować do urzędu wezwanie do niezwłocznego przystąpienia do podpisania umowy w formie aktu notarialnego w oznaczonym konkretnym terminie. Jeżeli gmina nie odpowie na wezwanie, to warto rozważyć inne działania, w tym wystąpienie z powództwem do sądu powszechnego o zobowiązanie właściciela nieruchomości do złożenia odpowiedniego oświadczenia woli. Alternatywnie można spróbować złożyć skargę na działania wójta do rady gminy, do czego upoważnia art. 229 pkt 3 kodeksu postępowania administracyjnego, albo dodatkowo złożyć skargę na działanie wójta do regionalnej izby obrachunkowej. Nie ma również przeszkód, aby powyższe działania prowadzić równolegle, bo taka presja na gminę może skutkować tym, że wykona ona swoje zobowiązania wobec przedsiębiorcy.©℗
Podstawa prawna
•art. 28 i 70 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899)
•art. 64 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360)
•art. 1047 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1805; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1371)
•art. 229 pkt 3 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 735; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1301)