Prostowanie zawiłych zasad obrotu ziemią rolną

Projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rozwiązuje część problemów, z jakimi na co dzień borykają się np. rolnicy, nabywcy czy notariusze. Niestety wciąż nie wszystkie

Ograniczenia w swobodzie nabywania i zbywania ziemi rolnej z zasobów Skarbu Państwa i będącej w prywatnych rękach wprowadzono po to, by zadbać o bezpieczeństwo żywnościowe obywateli oraz wspierać zrównoważone rolnictwo. A mówiąc mniej górnolotnie - by ograniczyć spekulacyjny skup gruntów, które powinny być wykorzystywane w rolnictwie. Dlatego zarówno ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 817 ze zm.; dalej: u.o.g.n.SP), jak i ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 461, dalej: u.k.u.r.) przewidują liczne ograniczenia, jak np. konieczność prowadzenia gospodarstwa rolnego przez określony czas od zakupu czy zakaz zbywania ziemi w tym okresie.

Od tego są przewidziane liczne wyjątki, ale ich stosowanie w praktyce nastręcza wiele problemów. Część z nich ma rozwiązać przygotowany przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi projekt nowelizacji tych ustaw (o którym pisaliśmy już we wczorajszym DGP). Choćby problem dotyczący tzw. nabycia w rodzinie.

Rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników

Nabycia w rodzinie

Od momentu wprowadzenia ograniczeń w obrocie ziemią rolną w 2016 r. bezsporne było to, że obowiązki, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r., a więc konieczność prowadzenia gospodarstwa przez pięć lat i zakaz sprzedaży czy oddawania gruntu w posiadanie innym podmiotom nie dotyczy relacji między bliskimi (patrz: grafika). To oznaczało, że nabywca ziemi rolnej mógł zbyć ją w dowolnym momencie na rzecz osoby bliskiej. Z kolei osoba bliska rolnikowi, która nabyła od niego ziemię, mogła ją zbyć w dowolnym momencie dowolnej osobie. Sytuacja zmieniła się po nowelizacji z czerwca 2019 r., gdzie znacznie zmieniono brzmienie art. 2b ust. 4, określając, że przepisów ust. 1 i 2 art. 2b (w których mowa o ograniczeniach) nie stosuje się do nieruchomości rolnej zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie bliskiej.

- Cała doktryna stoi na stanowisku, że jeżeli osoba nabędzie ziemię rolną od osoby bliskiej, to nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez pięć lat i może te grunty zbyć. Natomiast Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa twierdzi inaczej - tłumaczy prof. Jerzy Bieluk z Uniwersytetu Białostockiego.

Co więcej, organ uważa, że odnosi się to również do transakcji dokonanych przed 2019 r. Projektowana nowelizacja przesądza jednoznacznie, że obostrzeń nie stosuje się do przypadków nabycia w rodzinie pomiędzy 30 kwietnia 2016 r. a 25 czerwca 2019 r.

- To jednak w żaden sposób nie rozwiązuje problemu, ponieważ od 2019 r. KORW twierdzi, że ktoś, kto nabył ziemię jako osoba bliska rolnika, co prawda nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa, ale obowiązuje ją pięcioletni zakaz sprzedaży, ale praktycznie nikt z przedstawicieli doktryny nie zgadza się z taką interpretacją. I ten spór będzie trwał - dodaje prof. Bieluk.

Zmiana planu

Innym problemem jest zmiana przeznaczenia gruntu, która nastąpiła w ciągu pięciu lat od jego nabycia. Większość przedstawicieli doktryny stoi na stanowisku, że np. po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który zmienił przeznaczenie terenu z rolnego na mieszkaniowy czy usługowy, właściciela takiej ziemi przestają obowiązywać już rygory z u.k.u.r. Urzędnicy patrzyli na to jednak inaczej. Projekt jednoznacznie przesądza zatem (w proj. art. 2b ust. 4 pkt 9), że ograniczeń z art. 2b ustawy nie będzie się stosować do nieruchomości, których przeznaczenie uległo zmianie na skutek uchwalenia planu miejscowego.

- To rozwiązywałoby problem. Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego powinna w konsekwencji oznaczać odejście od obowiązku rolniczego wykorzystywania ziemi i prowadzenia gospodarstwa rolnego na tych gruntach. Z jednej strony według planu miejscowego taki grunt nie musi być wykorzystywany rolniczo, z drugiej ustawa to nakazuje. Projekt porządkuje tę sytuację, ale niestety tylko połowicznie. Nie uwzględnia bowiem zmiany przeznaczenia gruntu na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy - zaznacza prof. Jerzy Bieluk. W konsekwencji nawet wydanie decyzji WZ na cele nierolnicze nie wpłynie na obowiązek dalszego „rolniczego” wykorzystywania nieruchomości do upływu pięcioletniego okresu karencji.

Tymczasem, jak zwraca uwagę prof. Katarzyna Leśkiewicz z Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu, inna część projektu objęła szerszą gamę aktów planistycznych. Do art. 29a u.o.g.n.SP dodawany jest ust. 1a. Wyłącza on zastosowanie ograniczeń w zbywaniu nieruchomości nabytych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, gdy umowa sprzedaży dotyczyłaby nieruchomości rolnej, co do której dokumenty o charakterze planistycznym przesądzają cele inne, niż rolne.

- Chodzi zarówno o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, miejscowy plan rewitalizacji albo miejscowy plan odbudowy, jak i ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, a nawet studium uwarunkowań́ i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy - zauważa prof. Leśkiewicz. - Dlatego pominięcie w u.k.u.r. tych planów, które mają przecież charakter prawa obowiązującego lokalnie, jest błędem legislacyjnym - dodaje ekspertka.

Ale to nie wszystko. Choć wprowadzenie instrumentu „planistycznego” w rozstrzyganiu, czy stosować ograniczenia ustawowe z art. 29a (np. 15-letni zakaz sprzedaży nabytej od SP nieruchomości), jest krokiem w dobrym kierunku, to zdaniem prof. Leśkiewicz należałoby w ogóle przestać odnosić tę ustawę do gruntów, które w aktach planistycznych mają przeznaczenie inne niż rolne. Jak wskazuje, wystarczyłoby przywrócić dawne brzmienie art. 1 pkt 1 u.o.g.n.SP sprzed wejścia w życie jej nowelizacji z maja 1999 r.

- W dawnym art. 1 pkt 1 w pojęciu nieruchomości rolnej występowało odwołanie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Było ono bardziej precyzyjne dla praktyki stosowania prawa niż odwołanie do kodeksu cywilnego. Bo przypomnę, że nieruchomością rolną w rozumieniu kodeksu cywilnego są takie nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do działalności wytwórczej w rolnictwie. Konia z rzędem temu, kto bez żadnych trudności jest w stanie ocenić, czy dana nieruchomość może być wykorzystywana do działalności wytwórczej w rolnictwie w świetle kodeksu cywilnego. Przykładowo czy bank genów wykorzystywany w nowoczesnej produkcji zwierzęcej sprawia, że dana nieruchomość jest już rolna i jakiej interpretacji trzeba, by notariusz mógł to łatwo ustalić w oparciu o regulacje dotyczące obrotu nieruchomościami, a nie regulacje prawnopodatkowe czy ubezpieczeń społecznych rolników? - pyta retorycznie ekspertka.©℗