Jeżeli opinia biegłego rzeczoznawcy w zakresie wyceny nieruchomości spełnia wymogi operatu szacunkowego, nie można jej kwestionować jako istotnego dowodu w sprawie, nawet jeśli nie została opisana jako operat albo zawiera dodatkowe klauzule wykraczające poza zakres operatu, takie jak ocena oddziaływań środowiskowych – orzekł Sąd Najwyższy.
Sprawa dotyczyła odszkodowania, którego domagał się właściciel nieruchomości znajdującej się w strefie ograniczonego użytkowania w pobliżu lotniska Poznań-Ławica. Strefa ta została wprowadzona w styczniu 2012 r. Mężczyzna w marcu 2013 r. skierował do spółki zarządzającej lotniskiem wezwanie do podjęcia negocjacji w sprawie odszkodowania. Ponieważ strony nie doszły do porozumienia, sprawa trafiła do sądu.
W I instancji właściciel uzyskał korzystne orzeczenie w sprawie odszkodowania, sąd przyznał mu też odsetki liczone od 3 kwietnia 2013 r. (taki ostateczny termin negocjacji podał mężczyzna w piśmie złożonym spółce w marcu tego roku). Wyrok sąd oparł m.in. na opinii biegłego rzeczoznawcy w zakresie wyceny nieruchomości, który sporządził stosowną wycenę według reguł tworzenia operatu szacunkowego. Poza ustaleniami dotyczącymi wartości nieruchomości i metody wyceny rzeczoznawca wskazał także dodatkowe elementy, w tym wpływ lotniska na nieruchomość oraz skutki oddziaływań środowiskowych lokalizacji portu lotniczego, co w zasadzie przekraczało zakres obowiązkowej treści operatu szacunkowego. Poza tym biegły nie opisał też swojej opinii jako operat szacunkowy. Sąd uznał jednak, że te klauzule nie wpływają na treść i zakres wyceny i przyjął, że taka opinia spełnia funkcję operatu szacunkowego.
Spółka zarządzająca lotniskiem odwołała się od tego orzeczenia, wskazując na nieprawidłową datę początkową naliczania odsetek i kwestionując opinię biegłego. Zdaniem pełnomocnika spółki treść opinii wykraczała poza zakres operatu szacunkowego i w tej sytuacji nie mogła być prawidłową podstawą do określenia odszkodowania.
Sąd apelacyjny przyznał rację pozwanej spółce tylko w zakresie odsetek. Stwierdził, że powinny być obliczane dopiero od października 2017 r. (tj. od daty złożenia przez biegłego opinii w sprawie wyceny nieruchomości). W pozostałej części apelację oddalił.
Skargi kasacyjne do Sądu Najwyższego po tym wyroku złożyli i właściciel, i pozwany operator lotniska. Obie zostały jednak oddalone.
– To, że biegły rzeczoznawca powołany w sprawie nie nazwał swojej opinii operatem szacunkowym, nie oznacza, że nie może ona pełnić tej funkcji. Sądy słusznie wskazały, że skoro zawiera ona wszelkie elementy operatu szacunkowego, to tak powinna być potraktowana. Sąd II instancji uznał ją też za rzetelnie wykonaną. W tej sytuacji trudno kwestionować treść tej opinii, tym bardziej że SN nie jest sądem, w którym dokonuje się oceny dowodów. To nie może być przedmiotem postępowania kasacyjnego – podkreślił sędzia Marcin Krajewski.
Wskazał również, że biegły miał prawo w swojej opinii przedstawić skutki działalności lotniska i utworzenia stref ograniczonego użytkowania. Nie jest to bowiem ocena prawna, ale ocena określonego stanu faktycznego.
Również skarga kasacyjna powoda nie była zdaniem SN zasadna.
– Możliwe jest przyznanie odsetek za okres poprzedzający ustalenie ostatecznej kwoty odszkodowania, SN w tym składzie w pełni aprobuje dotychczasowe orzecznictwo. Tyle że w rozpoznawanej sprawie powód nie wykazał, że roszczenia wcześniej zostały określone i pozwana popadła w zwłokę. Szkoda i jej zakres zostały ustalone dopiero w opinii biegłego. Wcześniej takich ustaleń nie było, a przynajmniej powód nie wykazał, że one miały miejsce. W przypadku odszkodowań ciężar dowodu spoczywa na poszkodowanym, także w zakresie wykazania, w którym momencie wykazano szkodę i zobowiązanie dłużnika. Tego zaś powód nie wykazał – stwierdził w konkluzji sędzia Krajewski. ©℗
orzecznictwo
Wyrok Sądu Najwyższego z 21 stycznia 2021 r., sygn. akt II CSKP 33/21 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
