rozwiń ›

Procedura legalizacyjna ma charakter sformalizowany i obejmuje ustawowo określone terminy, obowiązek przedłożenia dokumentacji oraz konieczność uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Niedopełnienie tych obowiązków co do zasady prowadzi do wydania decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu.

Kiedy dochodzi do samowoli budowlanej?

Z samowolą budowlaną mamy do czynienia w szczególności wtedy, gdy:

  • obiekt budowlany lub jego część został wybudowany bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę,
  • roboty budowlane są prowadzone mimo braku wymaganej decyzji administracyjnej,
  • budowa jest kontynuowana pomimo wydania przez organ nadzoru budowlanego postanowienia o wstrzymaniu robót.

W takich przypadkach organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych oraz informuje strony o dalszym toku postępowania, w tym o warunkach ewentualnej legalizacji obiektu i zasadach ustalania opłaty legalizacyjnej.

Kto może doprowadzić do legalizacji samowoli budowlanej?

Postępowanie w sprawie samowoli budowlanej prowadzone jest przez organ nadzoru budowlanego z urzędu. Uczestnikami tego postępowania mogą być w szczególności:

  • inwestor,
  • właściciel obiektu budowlanego,
  • zarządca obiektu budowlanego.

Podmioty te mogą podejmować czynności zmierzające do legalizacji obiektu, w szczególności poprzez przedłożenie wymaganych dokumentów legalizacyjnych.

Legalizacja samowoli budowlanej - procedura krok po kroku

1. Wstrzymanie robót budowlanych

Jeżeli obiekt został wybudowany lub jest budowany bez wymaganego pozwolenia, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót. W przypadku stwierdzenia zagrożenia życia lub zdrowia ludzi organ może dodatkowo nakazać zabezpieczenie obiektu lub usunięcie stanu zagrożenia.

2. Wezwanie do przedłożenia dokumentów legalizacyjnych

Po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu robót organ nadzoru budowlanego wzywa stronę do przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. Termin na ich złożenie wynosi 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, a w przypadku wniesienia zażalenia - od dnia, w którym postanowienie stało się ostateczne.

3. Wstępna ocena inwestycji

Organ nadzoru budowlanego dokonuje oględzin obiektu, ustala strony postępowania oraz ocenia zgodność inwestycji z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Jeżeli obiekt nie spełnia tych wymagań i nie ma możliwości doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem, organ wydaje decyzję o nakazie rozbiórki.

4. Przedłożenie dokumentacji

Do dokumentów legalizacyjnych należą w szczególności:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu,
  • projekt architektoniczno-budowlany,
  • dokumenty potwierdzające zgodność inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

5. Weryfikacja dokumentów

Organ nadzoru budowlanego sprawdza kompletność dokumentacji oraz jej zgodność z przepisami. W razie stwierdzenia braków lub nieprawidłowości wydaje postanowienie zobowiązujące do ich usunięcia w wyznaczonym terminie.

6. Ustalenie i zapłata opłaty legalizacyjnej

Po pozytywnej weryfikacji dokumentów organ wydaje postanowienie ustalające wysokość opłaty legalizacyjnej. Opłatę należy uiścić w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

Opłata legalizacyjna - zasady ogólne

Wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od rodzaju obiektu budowlanego oraz zakresu wykonanych robót. W przypadku obiektów wymagających pozwolenia na budowę opłata ustalana jest na podstawie ustawowego wzoru i może sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Dla określonych robót budowlanych oraz obiektów niewymagających pozwolenia na budowę ustawodawca przewidział ryczałtowe opłaty legalizacyjne, m.in. w wysokości:

  • 5 000 zł,
  • 2 500 zł.

Każdorazowo wysokość opłaty ustalana jest indywidualnie w drodze postanowienia organu nadzoru budowlanego.

Decyzja legalizacyjna albo nakaz rozbiórki

Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje:

  • decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego - jeżeli budowa została zakończona, albo
  • decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót - jeżeli budowa nie została zakończona.

Niewykonanie obowiązków proceduralnych, w szczególności brak dokumentów lub nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej, skutkuje wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki obiektu, wykonywanej na koszt inwestora, właściciela lub zarządcy.

Sankcje i kary za samowolę budowlaną w 2026 roku

Prowadzenie robót budowlanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo z naruszeniem przepisów Prawa budowlanego podlega odpowiedzialności karnej w postaci grzywny. Odpowiedzialność ta jest niezależna od sankcji administracyjnych, takich jak opłata legalizacyjna czy nakaz rozbiórki, i nie ulega wyłączeniu ani w przypadku legalizacji obiektu, ani w razie jego rozbiórki.

Podsumowanie

Samowola budowlana skutkuje wszczęciem formalnego postępowania nadzorczego, którego finałem może być legalizacja obiektu albo jego rozbiórka. Kluczowe znaczenie mają dotrzymanie terminów, kompletność dokumentacji oraz zgodność inwestycji z przepisami planistycznymi i techniczno-budowlanymi. Opłata legalizacyjna ma charakter publicznoprawny i jej uiszczenie nie zwalnia z odpowiedzialności karnej. Zaniedbania proceduralne w istotny sposób ograniczają możliwość legalizacji i w praktyce najczęściej prowadzą do nakazu rozbiórki.

FAQ - jakie są kary za samowolę budowlaną w 2026 roku i jak ją zalegalizować?

1. Czy samowolę budowlaną można zalegalizować z własnej inicjatywy?

Tak. Postępowanie w sprawie samowoli budowlanej prowadzone jest przez organ nadzoru budowlanego z urzędu, jednak inwestor, właściciel lub zarządca obiektu może podjąć czynności zmierzające do legalizacji, w szczególności poprzez przedłożenie wymaganych dokumentów.

2. Jaki jest termin na złożenie dokumentów legalizacyjnych?

Termin wynosi 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, a w przypadku wniesienia zażalenia - od dnia, w którym postanowienie stało się ostateczne.

3. Co się stanie, jeśli dokumenty nie zostaną złożone w terminie?

Brak dokumentów lub nieusunięcie ich braków skutkuje wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego.

4. Czy opłatę legalizacyjną można rozłożyć na raty?

W wyjątkowych przypadkach możliwe jest odroczenie terminu płatności lub rozłożenie opłaty na raty na zasadach dotyczących należności publicznoprawnych. Umorzenie opłaty ma charakter wyjątkowy.

5. Czy legalizacja zwalnia z odpowiedzialności karnej?

Nie. Legalizacja obiektu albo jego rozbiórka nie wyłącza odpowiedzialności karnej za prowadzenie robót bez wymaganego pozwolenia.

Źródła informacji

  1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418)
  2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1679)
  3. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 25 czerwca 2021 r. w sprawie wzoru oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 1170)
  4. https://www.biznes.gov.pl/pl