Ustawa deweloperska: UOKiK odsłonił grzechy deweloperów. Niemal 500 zastrzeżeń do umów

1 Niemal 500 niedozwolonych postanowień

Podczas badania Urząd skontrolował 93 przedsiębiorców, w tym 9 spółdzielni prowadzących działalność deweloperską. Zastrzeżenia wzbudziły praktyki 89 podmiotów, wobec których UOKiK podjął działania. W sumie Urząd zakwestionował 470 niedozwolonych postanowień umownych.

2 Zarzuty UOKiK

Wykryte naruszenia dotyczące wzorców umownych polegały na wykorzystywaniu postanowień sprzecznych z przepisami prawa, stosowaniu tzw. klauzul abuzywnych, czyli postanowień, które w sposób rażący naruszają interesy konsumentów, kształtując ich prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, jak również postanowień tożsamych z klauzulami abuzywnymi wpisanymi do rejestru - stwierdził UOKiK.

3 Odstąpienie od umowy: Niekoniecznie?

Wśród naruszeń przepisów dotyczących prospektu informacyjnego UOKiK stwierdził brak informacji dotyczących m.in. :

planowanych inwestycji w promieniu 1 km, ustawowego prawa odstąpienia od umowy (informacje te były niepełne albo modyfikowały przepisy ustawowe), prowadzonych postępowań egzekucyjnych, załączników czy harmonogramu.

4 Obciążenie kosztami i kary

Przedsiębiorcy naruszali również przepisy ustawy o prawach nabywcy w następujący sposób:

1. regulowali kwestie odbioru lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego w sposób sprzeczny z przepisami

2. modyfikowali na niekorzyść nabywców przesłanki ustawowe dotyczące prawa odstąpienia uregulowanego

3. obciążali nabywcę kosztami w przypadku skorzystania przez niego z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej

4. żądali złożenia oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej w formie innej niż przewidują to przepisy

5. nie stosowano środków ochrony wpłat nabywcy pomimo obowiązku ustawowego

6. naruszono zasadę ekwiwalentności wysokości odsetek dla dewelopera z wysokością kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy

7. uzależniano możliwość skorzystania przez nabywcę z roszczenia z tytułu kary umownej od winy dewelopera, podczas gdy przepisy u.o.p.n. przewidują taka możliwość w przypadku opóźnienia.

5 Niedozwolone postanowienia

Naruszenia przedsiębiorców polegały również na stosowaniu niedozwolonych postanowień umownych, na podstawie których deweloperzy:

1. jednostronnie określali warunki zwrotu środków w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej innego, niż na podstawie art. 29 u.o.p.n.

2. żądali od konsumenta złożenia oświadczenia a priori o prawidłowym wykonaniu przez dewelopera określonych czynności oraz o niezgłaszaniu w przyszłości roszczeń z tego tytułu

3. zastrzegali sobie możliwość dokonania zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej bez konieczności dokonania rozliczenia z tego tytułu

4. obciążali konsumenta kosztami w sytuacji odstąpienia od umowy z przyczyn nieleżących po jego stronie

5. obciążali konsumentów niesprecyzowanymi kosztami związanymi z eksploatacją lokalu oraz nieruchomości wspólnej oraz zastrzegali dla siebie zarząd nieruchomością wspólną bez wskazania terminu

6. ograniczali konsumentowi prawo do swobodnego dysponowania wierzytelnością

7. ograniczali konsumentowi wybór kancelarii notarialnej

8. nakładali na konsumenta nieuzasadnione obowiązki (np. ubezpieczenia, wykończenia lokalu)

9. zapewniali sobie uprawnienie do jednostronnego dokonania zmian umowy

10. asymetrycznie regulowali prawa i obowiązki stron

11. wyłączali możliwość dokonania rozliczenia za wykonane prace

12. ograniczali lub wyłączali swoją odpowiedzialność

6 Niedozwolone klauzule

Zastrzeżenia Prezesa UOKiK wzbudziły także przypadki stosowania klauzul tożsamych z klauzulami wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych UOKiK:

1. klauzule waloryzacyjne w kontekście prawa odstąpienia od umowy

2. postanowienia wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność deweloperów za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy

3. postanowienia nakładające wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty kary umownej (odstępnego) na wypadek rezygnacji z zawarcia umowy

4. postanowienia przyznające deweloperowi prawo rozwiązania umowy w przypadku niespełnienia przez konsumenta świadczenia pieniężnego w terminie, w tym brak wcześniejszego wezwania do uiszczenia zaległości

5. postanowienia zastrzegające wydłużone terminy zwrotu konsumentom środków pieniężnych

6. postanowienia uzależniające dokonanie rozliczenia w przypadku rozwiązania umowy od podpisania umowy z innym nabywcą

7. postanowienia przyznające deweloperowi prawo do stwierdzania skuteczności doręczenia pism

8. postanowienia dotyczące zarządu nieruchomością wspólną (w tym przekazujące deweloperowi albo podmiotowi przez niego wybranemu zarząd nad nieruchomością wspólną na zbyt długi okres

9. postanowienia uprawniające dewelopera do dokonania jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową

10. postanowienia uzależniające przeniesienie własności nieruchomości/lokalu od zapłaty należności innych niż cena

11. postanowienia uzależniające wydanie lokalu/domu od zapłaty należności innych niż cena

12. postanowienia narzucające właściwość sądu

13. postanowienia stwierdzające zawarcie umowy w trybie indywidualnych negocjacji

7 Niedozwolone klauzule cd.

Zastrzeżenia Prezesa UOKiK wzbudziły także przypadki stosowania klauzul tożsamych z klauzulami wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych:

1. postanowienia dotyczące udzielenia przez konsumenta pełnomocnictw;

2. postanowienia nakładające na nabywcę obowiązek wyjednania pełnomocnictw od swojego następcy prawnego

3. postanowienia dotyczące umieszczenia na nieruchomości wspólnej konstrukcji w celach marketingowych (np. banery, neony, reklamy)

4. postanowienia zawierające nieostre, niedookreślone zwroty, pojęcia, terminy, przesłanki, umożliwiające deweloperowi dokonywanie interpretacji postanowień umowy

5. podawanie ceny netto przedmiotu umowy

6. postanowienia narzucające kancelarię notarialną

7. postanowienia obciążające konsumentów kosztami wypisów aktów notarialnych dla dewelopera

8. postanowienia uzależniające dokonanie przez konsumenta cesji wierzytelności od zgody dewelopera

8 Co na to UOKiK?

W związku z powyższymi zastrzeżeniami Prezes UOKiK podjął następujące działania:

1. wszczął 85 postępowań w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, stawiając deweloperom łącznie 176 zarzutów naruszenia obowiązujących przepisów 2. 85 deweloperom postawił zarzut stosowania we wzorcach umów postanowień, których treść jest tożsama z treścią klauzul abuzywnych wpisanych do rejestru – łącznie zakwestionowano 470 postanowień umownych 3. 28 deweloperom postawił zarzut naruszenia przepisów u.o.p.n. 4. wystosował 52 wezwania do zaprzestania naruszeń, w których zakwestionował 209 postanowień umownych; 5. 32 deweloperów zaniechało stosowania kwestionowanych postanowień, natomiast w odniesieniu do 16 deweloperów, w sytuacji niewyeliminowania przez nich zakwestionowanych postanowień ze stosowanych wzorców umów, zostaną skierowane powództwa do SOKiK.

9 Wnioski miażdżące, ale sytuacja jest dobra

Konkluzja płynąca z wyników niniejszej kontroli jest taka, że deweloperzy w przeważającej większości dostosowali się do wymogów wprowadzonych przepisami u.o.p.n. - twierdzi UOKiK.

Zdaniem Urzędu w dalszym ciągu jednak martwi znaczna liczba naruszeń stwierdzonych w zakresie stosowania niedozwolonych postanowień umownych, a przede wszystkim postanowień tożsamych z postanowieniami wzorców umów wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone.

10 Poziom naruszeń nadal wysoki

Zjawisko to należy uznać za niepokojące również z uwagi na fakt, iż pomimo kolejnej kompleksowej kontroli branży oraz zintensyfikowanych działań podejmowanych przez Prezesa UOKiK na przestrzeni kilku ostatnich lat, poziom tego rodzaju naruszeń jest ciągle bardzo wysoki.

Deweloperzy nadal zamieszczają w stosowanych przez nich w obrocie konsumenckim wzorcach umów postanowienia, których treść jest tożsama z treścią klauzul abuzywnych wpisanych do rejestru.

11 Winni deweloperzy, ale i ustawa

Jak stwierdził UOKiK kontrola działalności deweloperskiej wskazała na pewne aspekty funkcjonowania u.o.p.n., które wymagają dyskusji w kontekście ewentualnej nowelizacji tego aktu prawnego.

Szczegółowa analiza w tym zakresie będzie jednak przedmiotem przedłożonej Sejmowi przez Radę Ministrów, zgodnie z art. 40 u.o.p.n., informacji o skutkach obowiązywania przepisów u.o.p.n. wraz z propozycjami ich zmiany.