Rada miasta uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Objął on obszar, na którym dzierżawię działki i od wielu lat prowadzę firmę. Plan miejscowy ustalił inne ich przeznaczenie, co w praktyce wyłącza możliwość kontynuacji działalności gospodarczej. Nadmienię, że burmistrz wydał na moją rzecz decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, które ma być realizowane na tych działkach. Czy mogę tę uchwałę zaskarżyć do sądu?
EKSPERT RADZI
Nie, gdyż takie uprawnienie nie przysługuje dzierżawcy. Legitymację do wniesienia skargi na uchwałę rady gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mają co do zasady podmioty, którym przysługuje nieograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości objętych planem, a więc ich właściciele i użytkownicy wieczyści.
Reklama
Należy podkreślić, że interes dzierżawcy, w przeciwieństwie do interesu właściciela, nie jest w postępowaniu planistycznym prawnie chroniony. Jest to bowiem interes faktyczny, a ten nie daje legitymacji do skarżenia planu na podstawie art. 101 par. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 września 2016 r. (sygn. akt II OSK 914/15).
Jak wskazał z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 9 stycznia 2015 r. (sygn. akt II SA/Kr 1482/14) wydanym w identycznym stanie faktycznym, w przypadku gdy postanowienia planu miejscowego niweczą np. określony w umowie dzierżawy sposób używania i pobierania pożytków przez dzierżawcę, to wówczas nie dzierżawca, którego uprawnienia wynikają z umowy, ale właściciel może skutecznie wnieść skargę do sądu administracyjnego, kwestionując naruszenie przysługującego mu prawa własności w ten sposób, że nie może dalej wydzierżawiać swojej nieruchomości zgodnie ze swoją wolą. Oczywiście tak wniesiona skarga przez właściciela nie musi odnieść skutku w postaci unieważnienia części lub całości planu miejscowego, ale będzie skargą dopuszczalną.

Reklama
Przy czym krakowski sąd administracyjny wskazał, że nie można stwierdzić, aby interes prawny dzierżawcy został naruszony z tego tylko tytułu, iż treść uchwalonego planu miejscowego ogranicza bądź nawet w znacznym stopniu niweluje dalsze wykonywanie prawa dzierżawy na zasadach określonych we wcześniej zawartych umowach. Również nie stanowi naruszenia interesu prawnego argumentacja dotycząca ograniczenia prawa do prowadzenia działalności gospodarczej. Plan bowiem tej kwestii w ogóle nie reguluje.
Zdaniem krakowskiego sądu administracyjnego okoliczność, że treść planu miejscowego ogranicza możliwości inwestycyjne, które mogą być podstawą do prowadzenia określonej działalności gospodarczej (np. poprzez zakaz lokalizacji budynków usługowych nie można na danej działce prowadzić działalności usługowej wymagającej takiego budynku), nie stanowi o naruszeniu ustawowo chronionego interesu prawnego. Żaden przepis rangi ustawowej nie chroni przedsiębiorcy przed zmianą ustaleń planu miejscowego w taki sposób, że zamierzenia takiego przedsiębiorcy nie mogą być w przyszłości realizowane.
Krakowski sąd administracyjny wskazał ponadto, że decyzja ustalająca warunki zabudowy nie tworzy prawa do danej nieruchomości. Taka decyzja jest tylko jednym z warunków niezbędnych do złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Decyzja ustalająca warunki zabudowy ma przede wszystkim charakter informacyjny i określa, w jaki sposób można zagospodarować dany teren (dane działki) w stosunku do istniejącej zabudowy faktycznej obszaru sąsiadującego z terenem przyszłej inwestycji. Decyzja ta nie tworzy żadnego prawa, a jedynie potwierdza możliwy zakres zagospodarowania z uwagi na istniejący stan rzeczywisty danego obszaru.
Podstawa prawna
Art. 101 par. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 446 ze zm.).