Po ponad 30 latach od zmiany ustroju w Polsce wiele spółdzielni mieszkaniowych wciąż nie ma tytułu prawnego do gruntów, na których stoją ich osiedla. Dziś na posiedzeniu parlamentarnego zespołu ds. spółdzielczości mieszkaniowej spróbują znaleźć sposób na rozwiązanie problemu.

– Szacujemy, że w zasobach spółdzielni jest obecnie ok. 4 mln mieszkań, a w każdym lokalu mieszka statystycznie po 2,6 lokatora. Czyli ponad 10 mln Polaków mieszka w mieszkaniach spółdzielczych lokatorskich, spółdzielczych własnościowych i tych, które zostały wyodrębnione na własność, ale nadal zarządzają nimi spółdzielnie – wylicza Hanna Milewska-Wilk, ekspert Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Unia Spółdzielców Mieszkaniowych w Polsce wskazuje, że brak uregulowania stanu prawnego części gruntów, na których stoją osiedla zbudowane przez spółdzielnie, przede wszystkim skutkuje brakiem możliwości przeniesienia w odrębną własność lokalu znajdującego się w budynku, do którego spółdzielnia nie posiada tytułu prawnego. Dla takiego lokalu nie można także założyć księgi wieczystej ani sfinansować jego zakupu kredytem hipotecznym. Lokale te trudniej przez to sprzedać. Ich wartość jest niższa nawet o 20 proc. w stosunku do lokali na gruntach uregulowanych na rzecz spółdzielni.

Poszkodowani mieszkańcy

Wielu mieszkańców spółdzielni czuje się w związku z tym dyskryminowanych. Osoby mające mieszkania na gruntach, których stan prawny nie budzi wątpliwości, mogły skorzystać z prawa, które dała ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 386 ze zm.), i stać się właścicielami tych gruntów.

– Powstała zatem sytuacja, w której część członków tej samej spółdzielni mieszkaniowej, a nawet tego samego osiedla czy jednego podwórka, stała się właścicielami i mogła lub może skorzystać z wysokiej bonifikaty od opłaty przekształceniowej. Pozostali członkowie nie są beneficjentami tej ustawy i niejednokrotnie są przez gminy obciążani wysokimi opłatami za bezumowne korzystanie, często w wysokości takiej, jak za użytkowanie wieczyste, którym to prawem przecież nie dysponują. Gmina, zamiast regulować stan prawny tych gruntów, do czego ustawowo jest zobowiązana, woli nic z tym nie robić, tylko pobierać od mieszkańców „haracz”, bo tak w tym wypadku można nazwać żądanie opłat za korzystanie z terenów, które już ponad 30 lat temu powinny być spółdzielcom prawnie przyznane – wyjaśnia Łukasz Zaprawa, pełnomocnik Unii Spółdzielców Mieszkaniowych.

Problem wywodzi się jeszcze z PRL. Wówczas spółdzielnie nie mogły być właścicielami gruntów, ale jedynie mogły uzyskać prawo użytkowania wieczystego istniejące od 1961 r.

– W 1990 r. tereny, które należały do Skarbu Państwa, zostały nieodpłatnie przekazane jednostkom samorządu terytorialnego. Te zostały zobowiązane do ustanowienia na rzecz spółdzielni prawa użytkowania wieczystego. Roszczenia spółdzielni o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego wynikają wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Artykuł 208 ust. 2 ustawy stanowi: „Spółdzielniom, ich związkom oraz Krajowej Radzie Spółdzielczej i innym osobom prawnym, które na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy do dnia 5 grudnia 1990 r. wybudowały same lub wybudowali ich poprzednicy prawni z własnych środków, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego budynki, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Roszczenie przysługuje tym osobom w stosunku do gruntów będących w dniu zgłoszenia roszczenia w ich posiadaniu w rozumieniu art. 207 i obejmuje grunty niezbędne do prawidłowego korzystania z budynku” – tłumaczy Łukasz Zaprawa.

Kto jest winien?

Z danych unii wynika, że dla wielu spółdzielni prawo użytkowania wieczystego nie zostało nadal ustanowione. Dotyczy to szczególnie ponad 100 spółdzielni warszawskich, w których na gruntach nieuregulowanych stoją budynki ze 100 tys. mieszkań i w których mieszka prawie 300 tys. osób. Taki problem, choć już na mniejszą skalę, mają również spółdzielnie w Białymstoku, Katowicach, Łodzi czy Poznaniu. Pytaliśmy warszawski ratusz, jakie są przeszkody do uregulowania stanu prawnego. Do zamknięcia tego wydania nie dostaliśmy odpowiedzi. Z wcześniejszych przekazów wiadomo, że są to roszczenia byłych właścicieli lub ich spadkobierców. Problemem jest też określenie terenów niezbędnych do prawidłowego korzystania z budynków spółdzielni.

– Miasto chciałoby wyznaczyć teren niezbędny do korzystania niemal po obrysie budynków, pozbawiając nas prawa do terenów, na których zbudowaliśmy place zabaw, parkingi, tereny zielone czy usługi. A także tych gruntów, które są jeszcze niezagospodarowane, a na których, gdyby została uregulowana ich sytuacja prawna, spółdzielnie mogłyby zbudować budynki, z tak poszukiwanymi mieszkaniami spółdzielczymi w ramach rządowych programów budownictwa społecznego. Własnych gruntów pod takie inwestycje spółdzielnie mają już niewiele. Niemal zupełnie pomijane jest to, że grunty przyznane w latach 80. XX w. w decyzjach lokalizacyjnych lub o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste zawierały granice obszaru, do którego miało być ustanowione prawo użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni. Akt notarialny o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste miał jedynie potwierdzić obszar przyznany spółdzielni na podstawie tej decyzji. To spółdzielnie zagospodarowały te tereny, a zapłacili za to spółdzielcy – dodaje Łukasz Zaprawa.

Czy się dogadają?

Łukasz Zaprawa zwraca uwagę na to, że od ponad 30 lat nie ma kompleksowego i ustawowego uregulowania możliwości ustanowienia tytułu prawnego do gruntów na rzecz spółdzielni, na których wybudowały one swoje budynki mieszkalne. Próbowano to już kilkukrotnie naprawić. Ostatni raz projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe pojawił się w zeszłym roku, ale jego procedowanie stanęło na wczesnym etapie legislacyjnym. Także Ministerstwo Rozwoju i Technologii w ubiegłym roku zaproponowało rozwiązanie w jego ocenie kompromisowe, które nie spodobało się ani spółdzielcom, ani samorządowcom.

Dziś ma się spotkać parlamentarny zespół ds. spółdzielczości mieszkaniowej. Temat, który ma poruszyć, to regulacja gruntów w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Środowiska spółdzielcze mają również przedstawić własny projekt ustawy. Obecna sytuacja prawna wymaga zmian legislacyjnych.

– Chcemy rozmawiać ze spółdzielniami, ale jeśli wrócą z projektem z zeszłego roku, to będzie dla nas znaczyło, że nie są zainteresowane kompromisem. Powinniśmy być dla siebie partnerami. Część naszych mieszkańców mieszka w zasobach spółdzielni, ale nie wszyscy. A miasto musi dbać o wszystkich. Dziś często się zdarza, że gdy zwracamy się do spółdzielni, by oddała swój teren, np. pod przedszkole, to odpowiedź jest odmowna. Jak w takiej sytuacji można oczekiwać od miasta otwartości – pyta Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji ze Związku Miast Polskich.

Włodarze miast obawiają się, że niektóre spółdzielnie wykorzystają uregulowanie gruntów do ich sprzedaży deweloperom, a potem ich mieszkańcy przyjdą do urzędników, żeby im zbudowali infrastrukturę.

– Nie na tym polega partnerstwo i w braku jego zrozumienia leży sedno sporu. Spółdzielcy muszą sobie zdawać sprawę, że w tej chwili powstają plany ogólne. To jest odpowiedni moment na dyskusję, jak racjonalnie wykorzystać przestrzeń publiczną. Zgodnie z prawem traktujemy spółdzielnie tak, jak deweloperów. Będziemy tworzyć zintegrowane plany inwestycyjne i tam, gdzie spółdzielnia będzie chciała budować, jesteśmy gotowi się porozumieć, ale pod warunkiem, że zgodzi się sfinansować potrzebną infrastrukturę – dodaje Marek Wójcik.

Może to być przedszkole czy teren rekreacyjny. Chodzi o to, żeby zrobić wspólny interes. Nie może być tak – uważa ekspert ZMP – że zyski będą po stronie dewelopera czy spółdzielni, a koszty infrastruktury po stronie miasta, czyli mieszkańców. Zarządzający miastami są gotowi do rozmowy.

– Przychodzimy na zespół z propozycjami dla naszych partnerów – zapowiada Marek Wójcik. ©℗