Ceny nieruchomości pójdą w górę [WYWIAD]

- Polityka mieszkaniowa, jak chyba żadna inna polityka, padła ofiarą tego, że mamy do czynienia z rządem koalicyjnym - uważa dr hab. Adam Czerniak, prof. Szkoły Głównej Handlowej, ekonomista, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w SGH.

Adam Czerniak: Wszystko zależy, z której strony na to spojrzymy. W porównaniu z ostatnimi miesiącami 2023 r. na pewno poprawiła się dostępność ofert, dzięki czemu wachlarz możliwości jest większy. Klientom w tej chwili dużo łatwiej jest znaleźć mieszkanie odpowiadające ich potrzebom. Inaczej jest w przypadku cen, które nie rosną już tak szybko, ale wciąż jest drogo. A przy obecnym poziomie stóp procentowych dostępność kredytów mieszkaniowych wciąż jest niska.

Jeszcze w I kw. tego roku ceny nadal rosły. W II kw. widzimy, że dynamika wzrostów nieco wyhamowała. Spadków faktycznie nie ma, mimo, że o wiele więcej mieszkań trafia na rynek, niż obecnie się sprzedaje.

W moim przekonaniu duże znaczenie ma tutaj czynnik psychologiczny. Przecen nie ma, bo Ministerstwo Rozwoju i Technologii wciąż deklaruje, że pracuje nad programem dopłat do kredytów. Ceny utrzymują się więc wysoko, bo kupujący i sprzedający są bogatsi o doświadczenie z realizacji poprzedniego programu tego typu – Bezpiecznego kredytu 2 proc. – który to bardzo silnie wpłynął na wzrost cen, zwłaszcza w dużych miastach.

Efekt takich zapowiedzi widzieliśmy zresztą na wiosnę tego roku. Gdy resort rozwoju skierował projekt ustawy do wykazu prac legislacyjnych rządu, w kilka tygodni drastycznie wzrosła liczba rezerwacji na mieszkania. W tej chwili jest podobnie. Trwa wyczekiwanie na uruchomienie programu, sprzedający spodziewają się kolejnych wzrostów cen i wstrzymują się z obniżkami.

To zależy. Przede wszystkim należy pochwalić ministerstwo za to, że kredyt #naStart będzie prawdopodobnie lepiej dopracowany niż Bezpieczny kredyt 2 proc. Program wprowadzony przez rząd PiS rozdawał publiczne pieniądze na prawo i lewo w sytuacji, w której mieliśmy bardzo silnie ograniczoną podaż na rynku. Nowy program wprowadza limity dochodowe, limity powierzchni mieszkania czy zależność pomiędzy skalą dopłat a liczbą członków gospodarstwa domowego. Wszystkie te elementy należy uznać za pozytywne, gdyż ograniczają negatywny wpływ tego programu na rynek.

Myślę jednak, że kredyt #naStart można byłoby zaprojektować jeszcze lepiej. Przede wszystkim powinien być maksymalnie długofalowy. Przygotowywanie programów doraźnych, których głównym zadaniem ma być rozwiązanie jakiejś bolączki tu i teraz, powoduje, że na rynku dochodzi do jeszcze większego rozchwiania. To błąd. Polski rynek nieruchomości potrzebuje przede wszystkim stabilności. Programy ograniczone czasowo powodują, że wszyscy zainteresowani prześcigają się w bankach, kto pierwszy złoży wniosek, aby zdążyć przed upływem terminu.

To proszę sobie wyobrazić, co będzie się działo na początku każdego kwartału. Oczywiście takie rozwiązanie jest lepsze niż limity roczne, ale nadal jest dalekie od ideału. Każdego kwartału liczba nowych kredytobiorców faktycznie będzie duża, co będzie miało wpływ na kurczenie się oferty mieszkaniowej i wzrost cen.

To, co mogłoby przeciwdziałać temu zjawisku, to wprowadzenie programu bezterminowego, zapewnienie stabilnego finansowania i jasne zakomunikowanie społeczeństwu, że nie trzeba się spieszyć, że w przyszłości ten program nadal będzie działał. Tylko w takiej sytuacji podaż będzie w stanie nadążyć za popytem. Liczba inwestycji w skali długoterminowej wzrośnie, bo deweloperzy będą widzieli, że zainteresowanie zakupem nieruchomości nie jest skokowe, tylko stale na podobnym poziomie. W takiej sytuacji należałoby również nie wprowadzać dla kredytobiorców sztywnych limitów dochodowych, ale uzależnić je od cen na rynku i wysokości stóp procentowych. Ale to wymagałoby, aby programów mieszkaniowych nie traktować jako jednorazowe strzały, tylko element bardziej przemyślanej polityki mieszkaniowej.

Mój pogląd w tej kwestii trochę ewoluował. Gdy rozpoczynała się w Polsce dyskusja nad wprowadzeniem Bezpiecznego kredytu 2 proc., byłem zdecydowanym przeciwnikiem wszelkich programów dopłat. Wynikało to z moich badań naukowych, w których analizowałem sytuację mieszkaniową w Irlandii czy Stanach Zjednoczonych w pierwszej dekadzie XXI w. Programy dopłat do kredytów i na wkład własny napędziły tam wzrosty cen, doprowadziły do powstania baniek cenowych, a te wpędziły wiele gospodarstw domowych w pułapkę zadłużenia.

Po kilku latach – wskutek wielu dyskusji akademickich – mój pogląd jednak nieco się zmienił. Co prawda nadal uważam, że programy dopłat do kredytów nie rozwiązują problemów mieszkaniowych, jeśli są jedynym dostępnym instrumentem. Jeśli jednak tego typu programy są dostosowane do realiów rynkowych, a dodatkowo towarzyszą mu inne rozwiązania wsparcia dla budownictwa, mogą przynieść pozytywny efekt.

Podejście ministerstwa nie jest kompleksowe. Bardziej przypomina reakcję punktową i motywowaną nastrojami politycznymi. Oczywiście cieszy mnie zwiększenie wydatków na budownictwo społeczne. Problem w tym, że te pieniądze nie są wydatkowane optymalnie. Po pierwsze, programy finansowania budownictwa społecznego powinno się konstruować w taki sposób, aby maksymalnie mobilizowały także kapitał prywatny – deweloperów, krajowych i zagranicznych funduszy inwestycyjnych, banków czy przede wszystkim zasoby finansowe gospodarstw domowych. Po drugie, w programach publicznych należy wspierać współpracę między samorządami w projektowaniu i budownictwie społecznym, dzięki czemu można uzyskać korzyści skali i zmniejszyć koszty realizacji inwestycji, a dzięki temu obniżyć czynsze za mieszkania. Po trzecie, należy myśleć nie tylko o liczbie nowych mieszkań, które zostaną zbudowane, lecz także o tym, co się z nimi później stanie – ile będzie kosztować ich utrzymanie oraz kto i jak będzie je użytkował. Dobrym przykładem jest kwestia mieszkań komunalnych. Opieka nad zasobami komunalnymi w tej chwili generuje więcej problemów niż korzyści. Po pierwsze, czynsze są często poniżej wartości odtworzeniowej, samorządy muszą więc dokładać pieniądze na renowację części wspólnych i drobne naprawy. Po drugie, mamy bardzo niską rotację najemców komunalnych. W praktyce ludzie uzyskują prawo do użytkowania mieszkań komunalnych z niskim czynszem dożywotnio. Samorządom brakuje narzędzi prawnych i administracyjnych do podnoszenia czynszów osobom, których dochody wyraźnie się poprawiły. Nie mówiąc już o możliwości eksmisji, nawet w przypadku niepłacenia czynszu. Ta zresztą się samorządom nie opłaca, bo po pierwsze, nie mają dostatecznie dużo mieszkań socjalnych, a po drugie, każda wyprowadzka generuje wysokie koszty remontu i dostosowania mieszkania do nowych lokatorów. Po trzecie, mieszkania zasiedlają osoby, które przestają często płacić czynsze, generując długi liczone w milionach złotych.

I – co najważniejsze – wszystkie koszty związane z obsługą mieszkań komunalnych, które ponoszą samorządy, są zaliczane do wydatków bieżących, co oznacza, że są wliczane w regułę wydatkową. Tym samym jeśli koszty tego typu rosną, to dany samorząd może mniej wydać na inne cele. Kalkulacja jest więc prosta. Z perspektywy lokalnego polityka lepiej wydać setki tysięcy złotych na rzeczy, które będą służyć szerszej społeczności niż tylko kilku rodzinom.

Przede wszystkim należałoby zwiększyć możliwości administracyjne podnoszenia czynszów dla osób, które po uzyskaniu mieszkania komunalnego odnotowują wzrost dochodów. Podobnie jest chociażby w modelu anglosaskim, w którym wysokość czynszu jest uzależniona od poziomu dochodu.

I tu się koło zamyka. Widać, jak różne, pozornie niepowiązane aspekty polityki mieszkaniowej na siebie nawzajem wpływają. Samorządy chciałyby podnieść czynsz, ale boją się, że ludzie nie będą go wtedy płacić, i utracą nawet obecne, skromne przychody. Eksmitować osób niepłacących czynsz nie chcą, bo zwiększa to wydatki i zabiera miejsca w mieszkaniach socjalnych bardziej potrzebującym. Więc jedyne, co pozostaje, to wyprzedaż mieszkań komunalnych ich najemcom. Samo zapisanie w ustawie „nie wolno” niczego nie zmieni, bo nie zmienią się pozostałe uwarunkowania. W rezultacie może się skończyć tak, że gminy nie wykorzystają zarezerwowanych środków na budownictwo komunalne i będzie zdziwienie, że program się nie udał, a odium spadnie na „leniwych samorządowców”. A wystarczy poprawić egzekucję długów czynszowych oraz zreformować dodatki mieszkaniowe tak, aby ich wysokość była wyższa, a samorządy mogły od razu potrącać od nich kwotę czynszu.

W moim przekonaniu jak najbardziej. Nie będzie to jednak taki wzrost, jaki odnotowywaliśmy przy Bezpiecznym kredycie 2 proc., głównie ze względu na dużo więcej bezpieczników, o których wcześniej rozmawialiśmy. Widzę jednak pewne zagrożenia, które mogą zachwiać podażą w kolejnych latach. Myślę tu chociażby o reformie planowania przestrzennego – według obecnych przepisów z końcem 2025 r. nie będą wystawiane WZ-ki (decyzje o warunkach zabudowy – red.) dla terenów nieobjętych planami ogólnymi. Tymczasem tworzenie i akceptowanie planów ogólnych przez gminy idzie bardzo wolno. Pozostało półtora roku, urbanistów w Polsce brakuje, więc koszty utworzenia planów będą tylko rosły, a jakość będzie spadała. Część z nich będzie trzeba najpewniej poprawić, a to może spowodować, że proces budowy nowych mieszkań się wydłuży. W połączeniu ze zwiększonym popytem ceny na rynku mogą dodatkowo wzrosnąć. To jest czynnik ryzyka, który ministerstwo musi wziąć pod uwagę. Być może będzie trzeba ten termin wydłużyć.

Niestety polityka mieszkaniowa, jak chyba żadna inna polityka, padła ofiarą tego, że mamy do czynienia z rządem koalicyjnym. W samym resorcie rozwoju minister jest z innego ugrupowania niż wiceminister, który do tej pory zajmował się kwestiami budownictwa. Ale problem jest szerszy, bo sprawy związane z mieszkalnictwem są podzielone pomiędzy kilka resortów. Nadzór nad Krajowym Zasobem Nieruchomości znajduje się w Ministerstwie Funduszy i Polityki Regionalnej, tak samo jak nad Instytutem Rozwoju Miast i Regionów, czyli kluczowym ośrodkiem naukowym, który bada sytuację na rynku mieszkaniowym i pomaga samorządom w opracowywaniu planów ogólnych. Z kolei Polski Holding Nieruchomości podlega pod Ministerstwo Aktywów Państwowych. Jeszcze inaczej jest umocowany PFR Nieruchomości, który miał odpowiadać za inwestowanie w projekty mieszkaniowe. To wszystko powoduje, że poszczególne elementy polityki mieszkaniowej podlegają różnym ośrodkom i trudno w tym o spójną wizję. Tak niestety jest od wielu lat. Od ponad dekady brakuje nam jednego ministra do spraw mieszkalnictwa, który odpowiadałby systemowo za rozwiązywanie problemów na rynku nieruchomości. Nie szukałby doraźnych rozwiązań ani nie godziłby się na poselskie wrzutki. Na razie, patrząc na propozycje, które kładą na stół poszczególni koalicjanci, mamy do czynienia z sytuacją „coś za coś” – jedną niedoskonałą ustawę próbuje się przehandlowywać za drugą niedoskonałą ustawę. Brak w tym spójności. Daleko tak niestety nie zajedziemy. ©℗