Kończy się już - 1 lipca 2024 r. - dwuletni okres przejściowy związany z wprowadzeniem tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Od tego dnia deweloperzy powinni m.in. doręczać nowym nabywcom ich lokali zaktualizowane prospekty informacyjne.

Będą musieli także odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz stosować zasady związane z odbiorem lokali na zasadach wynikających z nowej ustawy deweloperskiej. Mowa tu o ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r., poz. 1177; ost. zm. 2023 r., poz. 1843). I choć jej przepisy obowiązują od dwóch lat, a konkretnie od 1 lipca 2022 r., to ich stosowanie było odroczone przez zapisane w tej ustawie dwuletni okres przejściowy. Dzięki niemu, deweloperzy i inwestorzy z branży nieruchomości do końca czerwca 2024 r. mogli działać w oparciu o niektóre regulacje tzw. starej ustawy deweloperskiej (czyli ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1805; ost.zm. Dz.U. z 2020, poz. 471).Musieli jednak spełnić kilka warunków.

Pierwszy to rozpoczęcie sprzedaży lokali w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego przed dniem 1 lipca 2022 r. , a drugi– to zawarcie przed tą datą co najmniej jednej umowy deweloperskiej.

Nowe powinności

W okresie przejściowym inwestorzy nie musieli odprowadzać składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej: DFG). Mogli też sporządzać i dostarczać klientom uproszczony prospekt informacyjny. Od lipca br. będą zobowiązani sporządzić i doręczać nowe prospekty według wzoru będącego załącznikiem do nowej ustawy deweloperskiej. Nowych prospektów nie trzeba jednak przekazywać tym nabywcom, którzy zawarli umowy deweloperskie w okresie przejściowym, a jedynie tym, którzy od 1 lipca 2024 r będą zainteresowani zawarciem umowy deweloperskiej lub nabywcom, którzy zawarli umowy rezerwacyjnej przed tą datą i do tego dnia nie podpisali umowy deweloperskiej. Tym samym deweloper będzie musiał operować dwoma wersjami prospektu. To może wprowadzić niemałe zamieszanie. Jedni nabywcy bowiem będą mieli ciągle „stary” prospekt, a drugim będzie doręczany „nowy”.

Więcej informacji

A w tym sporządzanym na nowych zasadach zakres informacji, które trzeba uwzględnić, jest znacznie szerszy. Otóż, w części ogólnej należy wskazać m.in. informacje dotyczące obiektów istniejących, położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia (w nowej ustawie deweloperskiej jednak brak wyjaśnienia, co należy rozumieć przez wpływ na warunki życia). Trzeba też wymienić nie tylko szczegółowe ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym, ale także ustalenia takich miejscowych planów dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym. To wszystko powoduje, że nowy prospekt ma często kilkadziesiąt stron i wymaga ogromnego nakładu pracy.

Znacznie rozszerzono także część indywidualną prospektu. Wprowadzono w niej obowiązek wskazywania całkowitej ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, informacji o powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego, terminu, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości, daty wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego i daty ustanowienia odrębnej własności tego lokalu.

Nowa składka

Deweloperzy - wraz z zakończeniem okresu przejściowego - będą musieli zacząć odprowadzać też składki na DFG. Dotyczy to wszystkich umów deweloperskich - również tych, które zostały zawarte przed 1 lipca 2022 r. oraz tych, które zostały zawarte w okresie przejściowym. Pierwszą składkę deweloperzy odprowadzą zatem w lipcu 2024 r., chyba że przed tym dniem przeniosą własność lokalu na nabywcę.

Dostosowane umowy

Oczywiście nie można zapomnieć o tym, że wszystkie umowy deweloperskie zawarte po 1 lipca br., czyli po zakończeniu okresu przejściowego powinny być zgodne z nową ustawą deweloperską. Dotyczy to choćby takich kwestii, jak warunki odstąpienia od umowy, zasady odbioru lokalu, zasady uiszczania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, procedura usuwania wad lokalu czy wysokość odsetek za opóźnienie płatnych przez nabywcę. To ważne, bo niezgodność wspomnianej umowy z regulacjami nowej ustawy deweloperskiej spowoduje, że ta pierwsza będzie z mocy prawa nieważna. Oczywiście taka niezgodność musi powodować, że dany zapis jest mniej korzystny dla nabywców niż rozwiązanie proponowane przez nową ustawę deweloperską.