Czy fikcyjne zgłoszenie budowy nowego budynku mieszkalnego przez sąsiada zablokuje budowę dużych magazynów i budynków produkcyjnych? Czy plac zabaw zawsze powinien mieć osobne ogrodzenie? Jaka powinna być wysokość żywopłotu wokół niego, jeśli ma stanowić ogrodzenie? To tylko niektóre problemy i wątpliwości, z którymi organy administracji architektoniczno-budowlanej, inwestorzy i projektanci będą musieli się zmierzyć po 1 sierpnia 2024 r.

Z początkiem sierpnia wejdą w życie ważne zmiany w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225; ost.zm. Dz.U. z 2024 r. poz. 726; dalej: r.w.t.). Wpłyną one bezpośrednio na sporządzanie projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, które zatwierdza organ administracji architektoniczno-budowlanej w decyzji o pozwoleniu na budowę. Nowe przepisy już teraz budzą wiele wątpliwości interpretacyjnych. Wskazujemy kilka najbardziej istotnych.

czy fikcyjne inwestycje zablokują budowę budynków produkcyjnych lub magazynowych

Nowy par. 12 ust. 11 r.w.t. wskazuje, że budynek produkcyjny lub magazynowy o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 mkw., uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy par. 13 r.w.t. (naturalne oświetlenie pomieszczeń), par. 60 r.w.t. (minimalny czas nasłonecznienia pomieszczeń) i par. 271‒273 r.w.t. (usytuowanie budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe), należy sytuować ścianą w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany:

  • istniejącego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego,
  • projektowanego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla których:

– istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo

– zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w drodze decyzji lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Oznacza to, że najpierw inwestor i projektant na etapie przygotowania projektu i wniosku, a następnie organ w toku postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę będą musieli m.in. ustalić, czy dla terenu w promieniu 30 m od ściany planowanej inwestycji wydano ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę albo dokonano skutecznego zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego (np. hotelu, domu studenckiego). Co istotne, sytuacja może się zmienić w trakcie prowadzenia postępowania o wydanie pozwolenia na budowę dla budynku produkcyjnego lub magazynowego. Inwestorzy obawiają się, że sąsiedzi będą celowo uzyskiwać pozwolenia na budowę albo zgłaszać budowy budynków mieszkalnych albo budynków zamieszkania zbiorowego, które choć nigdy nie powstaną, to zablokują realizację budynku produkcyjnego lub magazynowego. Aby otrzymać decyzję o pozwoleniu na budowę, będzie bowiem istotne ustalenie przez organ administracji architektoniczno-budowalnej (np. starostę), że wymagane wymogi co do odległości zostały spełnione na moment jej wydania. Tymczasem stan ten może zmienić się także w toku rozpatrywania odwołania od decyzji (gdy organ drugiej instancji będzie merytorycznie od początku rozpoznawać sprawę).

miejsca postojowe dla niepełnosprawnych: zaokrąglenie w górę czy w dół

Nowelizacja wprowadza ograniczenie liczby stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, a które mogą być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków. Dotychczas, gdy takich limitów nie było, inwestorzy chętnie budowali miejsca dla niepełnosprawnych właśnie tuż pod oknami. Po zmianie, zgodnie z nowym brzmieniem przepisu, będzie można je tam sytuować w liczbie nie większej niż 6 proc. ogólnej liczby stanowisk postojowych w ramach inwestycji, jednakże nie mniejszej niż 1 (par. 20 r.w.t.).

Z brzmienia ww. przepisu wynika obowiązek usytuowania w zbliżeniu do budynku bez ograniczeń minimum jednego stanowiska postojowego dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Inwestor oraz organ nie mają wyboru w tym zakresie i trudno inaczej interpretować ww. zapis. Problem powstaje w sytuacji, gdy liczba miejsc po przeliczeniu jest niepełna. W uzasadnieniu projektu nowelizacji wyjaśniono, że gdy po obliczeniu liczba stanowisk postojowych wyjdzie niepełna, to wynik obliczeń zaokrągla się do pełnej liczby w górę. Zaokrąglenie w górę ww. obliczenia wobec braku szczególnej regulacji wydaje się logiczne, a co więcej ‒ korzystne dla inwestora. Zasada ta nie wynika jednak z przepisów nowelizacji i r.w.t., dlatego organ może mieć wątpliwość co do sposobu ustalenia liczby tego typu stanowisk postojowych.

place zabaw dla dzieci: czy konieczne osobne ogrodzenie

Z uwagi na bardzo duże zmiany dotyczące realizacji placów zabaw dla dzieci i miejsc rekreacyjnych (par. 40 r.w.t.) organy mogą mieć wątpliwości co do zastosowania poszczególnych regulacji.

Mowa m.in. o tej, która stanowi, że plac zabaw dla dzieci powinien być ogrodzony, a ogrodzenie od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego ma być wykonane z takich materiałów i w taki sposób, by zapewniać bezpieczeństwo ludziom i zwierzętom. Ogrodzenie w takim przypadku musi mieć wysokość nie mniejszą niż 1 m oraz furtkę o szerokości co najmniej 1,2 m, która nie utrudni dostępu osobom ze szczególnymi potrzebami (nowy par. 40 ust. 5 i 6 r.w.t.). Może zatem być tak, że np. wewnątrz ogrodzonego terenu jest plac zabaw dla dzieci, czyli od strony drogi jest już zapewnione bezpieczeństwo dzieci. Jeśli teren nieruchomości wspólnej miałby ogrodzenie spełniające ww. wymogi, to można by dopuścić sytuację, w której jego część służyłaby jednocześnie jako ogrodzenie części placu zabaw dla dzieci. Przyjmując jednak interpretację o obligatoryjnej odrębności ogrodzenia placu zabaw, musiałoby zawsze powstać w całości jego odrębne ogrodzenie, nawet wtedy, gdy przylegałoby bezpośrednio do ogrodzenia nieruchomości wspólnej.

jaka wysokość żywopłotu

Niejasny jest też przepis stanowiący, że w innych przypadkach niż ww. (czyli innych niż ogrodzenie od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego) dopuszczalne będzie ogrodzenie placu zabaw dla dzieci żywopłotem. Jego wysokość jednak nie została określona (nowy par. 40 ust. 7 r.w.t.). Można sobie zatem wyobrazić powstanie żywopłotu o wysokości mniejszej niż 1 m, co jednak wydaje się niezgodne z intencją ustawodawcy w kwestii zapewnienia ogrodzenia placu zabaw dla dzieci oraz funkcji, jaką spełnia takie naturalne ogrodzenie. Zgodnie z definicją słownikową żywopłot to ogrodzenie utworzone z gęsto posadzonych i często przycinanych niskich drzew lub krzewów (https://sjp.pwn.pl/sjp/zywoplot;2548509.html). Skoro przepis nie określa jego wysokości, to powstaje pytanie: czy projektant musi ją podać w dokumentacji projektowej, a organ zweryfikować spełnienie parametrów i funkcji, jakie ma spełniać żywopłot. Oczywiste jest, że w trakcie użytkowania może być on przycinany. Wydaje się jednak, że aby naturalne ogrodzenie spełniło swój cel, powinno mieć taką minimalną wysokość, aby dziecko nie mogło się łatwo wydostać poza teren placu zabaw (a ta wynika z ww. par. 40 ust. 6 r.w.t.).

ile urządzeń i dla kogo

Inwestor ma zapewnić wyposażenie placu zabaw o różnej funkcji oraz dostosowane do różnych kategorii wiekowych dzieci, umożliwiając jednoczesne korzystanie z wyposażenia przez co najmniej pięcioro dzieci na każde 20 mkw. powierzchni (nowy par. 40 ust. 11 r.w.t.). O ile można zinterpretować, że urządzenia zapewniające różną funkcję zabawy mają np. służyć do wspinania, huśtania itp., o tyle ustawodawca nie sprecyzował, jakie różne kategorie wiekowe dzieci ma na myśli i czy należy uwzględnić także potrzeby nastolatków, np. w wieku 15‒18 lat, którzy raczej nie korzystają z urządzeń na placach zabaw dla dzieci.

jak liczyć odległości

W niektórych sytuacjach wyłączono obowiązek wykonania placu zabaw dla dzieci. I tak np. przy budowie jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, można będzie nie wykonać placu zabaw dla dzieci, o ile w odległości do 750 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się budynek, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci. Z kolei gdy budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, będzie realizowana w zabudowie śródmiejskiej, to dopuszczalne będzie m.in. niewykonanie placu zabaw dla dzieci, gdy w odległości do 300 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się zespół budynków, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci (nowy par. 40 ust. 14 i 15 r.w.t.).

Zarówno projektanci, jak i organy administracji architektoniczno-budowlanej mogą mieć jednak problem z precyzyjnym mierzeniem powyższych odległości, a tym samym z interpretacją, kiedy ww. warunki są spełnione. Nie można będzie bowiem mierzyć odległości w linii prostej, a trzeba będzie symulować dojście ogólnodostępną trasą dla pieszych. Tutaj mogą powstać niejasności, czy np. tę trasę należy wyznaczyć w osi dojścia dla pieszych (np. chodnika), czy może po jego krawędzi, jak pokonywane będą łuki, czy trzeba będzie przejść po schodach, oraz co zrobić, jeśli będą alternatywne trasy dojścia itp. Nie jest również jasne, czy wystarczy zapewnienie odległości od jednego punktu na granicy działki, czy też np. od wszystkich granic działki na całej ich szerokości.

Zgodnie z definicją zawartą w par. 2 pkt 2 rozporządzenia ministra rozwoju, pracy i technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219) granica działki ewidencyjnej to linia łamana albo odcinek, wspólny dla dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych albo wspólny dla działki ewidencyjnej i granicy państwa – w przypadku działek ewidencyjnych przylegających do granicy państwa. Należy zatem przyjąć, że od tak rozumianej granicy działki należy liczyć ww. odległości i powinny być one zachowane od każdego punktu tej granicy. Skoro ww. przepisy nie odwołują się do np. jednej z granic działki lub dowolnego punktu tej granicy, to pozostaje przyjąć interpretację, że ww. odległości od publicznie dostępnego placu zabaw dla dzieci muszą być spełnione dla wszystkich granic działki objętej inwestycją na całej ich długości.

Nie ulega natomiast wątpliwości, że skoro w ww. wyjątkach wskazano publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci, to nie może być to np. plac zabaw dla dzieci na terenie innej wspólnoty mieszkaniowej (nieruchomości prywatnej), szkoły lub przedszkola. Z tego względu niektórzy inwestorzy mogą zdecydować się na budowę publicznego placu zabaw dla dzieci na nieruchomości gminnej, aby móc skorzystać z tego wyjątku. Istotne jest jednak, że będzie on musiał powstać (zostać oddany do użytkowania) przed wystąpieniem z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu takich budynków.

jakie miejsca do wypoczynku

Miejsca rekreacyjne wykonywane w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, mają być wyposażone w miejsca do wypoczynku, ale ustawodawca nie sprecyzował ani ich powierzchni, ani wyposażenia, tak jak w przypadku placu zabaw dla dzieci. Wydaje się zatem, że wystarczy wykonać np. niewielki placyk z ławkami, aby spełnić to wymaganie.

pomieszczenia na rowery i wózki dziecięce

W budynku mieszkalnym wielorodzinnym wprowadzono obowiązek wykonania pomieszczenia gospodarczego o powierzchni minimum 15 mkw. na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych (nowy par. 98a r.w.t.). Powinno ono znajdować się blisko wejścia do budynku. Nie zdefiniowano jednak zawartego w ww. przepisie pojęcia „w pobliżu wejścia do budynku”, dlatego może być ono różnie interpretowane. Skoro w jednym budynku może być np. kilka klatek, a wejście wspólne na teren nieruchomości może być usytuowane w innym miejscu, to powstaje wątpliwość, czy to pomieszczenie może być zlokalizowane w którejś z tych klatek schodowych (np. tej położnej najbliżej wejścia do budynku), czy może jednak należałoby je usytuować poza klatkami schodowymi (tak jak np. lokal usługowy znajdujący się na parterze budynku). Wydaje się, że dla zapewnienia dostępności takiego pomieszczenia dla wszystkich mieszkańców racjonalne byłoby jego wykonanie poza klatkami schodowymi w pobliżu wspólnego wejścia do budynku (na teren nieruchomości wspólnej). Nie zawsze jednak będzie można to wykonać, dlatego ocena, czy spełniony jest ww. obowiązek, będzie zależała od konkretnego przypadku. Natomiast nie powinno budzić wątpliwości usytuowanie pomieszczenia na rowery i wózki dziecięce, gdy będzie jedno wejście do budynku (jedna klatka schodowa). W takiej sytuacji powinno ono znajdować się na parterze w pobliżu wejścia.

Dodatkowo ww. przepis dopuszcza umieszczenie takiego pomieszczenia na kondygnacji podziemnej, pod warunkiem że jest do niej zapewniony dostęp dźwigiem przystosowanym do przewozu mebli, chorych na noszach i osób niepełnosprawnych lub pochylnią z uwzględnieniem warunków określających maksymalne nachylenie pochylni.

Zamiast ww. pomieszczenia gospodarczego w budynku zezwolono na wykonanie odrębnego budynku gospodarczego, altany lub wiaty o powierzchni co najmniej 15 mkw. O ile jednak rowery mogą być trzymane np. pod wiatami, to nie jest to rozwiązanie dobre dla przechowywania wózków dziecięcych, choćby z uwagi na narażenie tkanin na kontakt z wilgocią i ze skrajnymi temperaturami. ©℗