Wybór mieszkań jest największy od 5 lat, a ceny ciągle bardzo wysokie. Dlaczego? Bo deweloperzy „śpią” na pieniądzach. Przynajmniej ci duzi.

Na rynku mieszkaniowym padł rekord. Liczba mieszkań i domów oferowanych na rynku pierwotnym jest największa od 5 lat. Na 7 największych rynkach w Polsce (Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź, Katowice i Trójmiasto) i ich aglomeracjach, deweloperzy, jak policzyli analitycy Otodom Analytics, oferują obecnie 69000 mieszkań i domów.

- Do tego trzeba dodać ponad 11 tys. lokali, które są zarezerwowane. To daje ponad 80 tys. mieszkań i domów, a przecież jest jeszcze rynek wtórny. Deweloperzy pobili swój poprzedni rekord z 2022 roku, kiedy w lipcu wchodziła nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej, a warunkiem pozostania w reżimie „starej” ustawy deweloperskiej i prowadzenie inwestycji z mniejszym obciążeniem formalnościami praz bez odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, było rozpoczęcie sprzedaży przed tą datą – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań Otodom Analytics.

Wówczas, w 2022 roku, w ofercie było 68850 nowych domów i mieszkań. Dwanaście miesięcy później firmy deweloperskie oferowały ich już tylko 55 tys. Był to rok, w którym wprowadzono „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Rosnący, z miesiąca na miesiąc, popyt skłonił deweloperów do uruchomienia wielu nowych projektów. Wyraźny wzrost liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, który nastąpił w końcówce ubiegłego roku i na początku obecnego to, przede wszystkim, efekt tego, wspierającego popyt programu, ale również nadziei związanych z zapowiedzią wprowadzenia nowego przez obecny rząd.

Duży wybór drogich mieszkań

- Jednak ta rosnąca fala podaży, w pierwszej poł. 2024 spotkała się z malejącą falą popytu. Dla porównania, w 2023 roku na 7 największych rynkach deweloperzy, w najlepszych miesiącach, podpisywali nawet 5,3 tys. umów deweloperskich. Obecnie 3-3,5 tys. umów. Jesteśmy w momencie, gdy na rynku nieruchomości mieszkaniowych spotkały się dwa rekordy. Rekord liczby wystawionych na sprzedaż mieszkań i rekord wysokości cen, za które są oferowane. Czyli mamy duży wybór, drogich mieszkań – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.

Do tego, jak pokazują dane Otodom, tempo wyprzedawania oferty spada gwałtownie i różnicuje się dla poszczególnych miast. Na przełomie 2023/2024 były to 3-4 kwartały. Teraz jest to 4,5, a w przypadku Łodzi nawet 8 kwartałów. Wyjątkiem jest na tym tle Warszawa, gdzie ten czas wyprzedaży wynosi mniej niż 3 kwartały.

Czy w związku z tym, należy się spodziewać obniżenia cen mieszkań?

- Ubiegły rok na większości rynków zakończył się z dużym niedoborem oferty.. Szersza oferta jest korzystna dla klientów, którzy mają większy wybór, więcej czasu na podjęcie decyzji, a czasem możliwość skorzystania z promocji. Jednak niska dostępność cenowa mieszkań powoduje, że tylko nieliczni mogą wykorzystać zalety dużej oferty – ­ ocenia Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Jej zdaniem niewiele wskazuje na to, że na rynku wystąpią masowe przeceny mieszkań, choćby z powodu nadal wysokich kosztów budowy. Sytuacja w poszczególnych miastach, a nawet u poszczególnych deweloperów jest jednak zróżnicowana.

- W jednych lokalizacjach nabywcy już mogą lub niedługo będą mogli liczyć na promocje, w innych oferta nie wróciła jeszcze do poziomu pozwalającego zaspokoić nawet bieżący, niski popyt. Dlatego bardziej prawdopodobny niż przeceny wydaje się scenariusz ograniczenia nowych budów w oczekiwaniu na powrót klientów na rynek – przewiduje ekspertka CBRE.

Obniżek nie przewiduje również Katarzyna Kuniewicz.

- Co więcej, spodziewamy się dalszych wzrostów cen (3-4 proc. na kwartał). Wiele osób może być taką prognozą zdziwionych, bo naturalnym wydaje im się, że przy spadku popytu i zwiększonej podaży, ceny spadną. Trudno się jednak tego spodziewać, w sytuacji, gdy kondycja finansowa firm deweloperskich jest na tyle dobra, że kilka miesięcy wyraźnie gorszej sprzedaży mieszkań, nie powinno istotnie wpłynąć na skłonność zespołów handlowych do udzielania rabatów – prognozuje ekspertka Otodom Analytics.

Ocena Kazimierza Kirejczyka, senior strategy advisor, housing sector JLL potwierdza, jak silna jest dziś polska branża deweloperska.

- Dwadzieścia lat rozwoju sektora deweloperskiego w Polsce przyczyniło się do osiągnięcia czołowej pozycji w Europie, pod względem liczby budowanych mieszkań na sprzedaż. Wejście do europejskiej czołówki pod względem liczby budowanych i sprzedawanych mieszkań jest z całą pewnością wielkim sukcesem sektora deweloperskiego. Trzeba jednak podkreślić, że ten rozwój nie byłby możliwy gdyby nie wspieranie posiadania mieszkań na własność przez wszystkie kolejne rządy bez względu na orientacje polityczną – uważa Kazimierz Kirejczyk.

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz należy raczej oczekiwać, że wyhamowanie popytu spowoduje, że proces konsolidacji rynku deweloperskiego będzie się pogłębiał. Powinniśmy raczej obserwować przejęcia mniejszych biznesów przez większe, niż istotne korekty cen.

Wiele będzie też zależało od tego, co się wydarzy na rynku. Czy kolejny program popytowy zostanie uruchomiony? Jak będzie wysokość stóp procentowych? Czy nadal rynek będzie funkcjonował od kryzysu do boomu i z powrotem?

- Ostatnie 5 lat można nazwać okresem silnych turbulencji na rynku mieszkaniowym. Przyczyny tych turbulencji były różne. Zaczęło się od pandemii wiosną 2020 roku, lockdownu, załamania sprzedaży i towarzyszącego temu wyhamowania podaży. Po tym kryzysowym roku nastąpił euforyczny wzrost popytu w roku 2021, przede wszystkim, dzięki rekordowo niskim stopom procentowym i boomie kredytowym, ale również dzięki rosnącym zakupom o charakterze inwestycyjnym i tezauryzacyjnym, czyli służącym przede wszystkim ochronie oszczędności. Wszystko wskazuje na to, że rok 2024 będzie okresem wyhamowania sprzedaży, zwłaszcza, jeśli będzie utrzymywać się dłużej niepewność dot. przyszłego programu kredytów „na Start” – spodziewa się Kazimierz Kirejczyk.

Eksperci zgadzają się, że rynkowi posłużyłoby uspokojenie i równowaga między popytem, a podażą.

- Nasz rynek nieruchomości funkcjonuje obecnie od szoku do szoku. I to nie jest dobra wiadomość, bo dla firm deweloperskich działanie w warunkach tak wysokiego ryzyka zmienności wiąże się z dużą niepewnością, która znajduje odbicie w cenie mieszkania. Ostatecznie cenę za tę niepewność płaci kupujący – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.