Jest szansa na odblokowanie budowy 30 tys. mieszkań. Na lokal ma przypadać jedno miejsce parkingowe

Po pół roku przestoju prace nad regulacją mówiącą o tym, ile musi powstać miejsc parkingowych w inwestycjach mieszkaniowych, ruszą do przodu.

Od stycznia br., kiedy rezygnacja z centralnie ustalanego wskaźnika miejsc parkingowych wydawała się przesądzona, niewiele się wydarzyło. Teraz proces legislacyjny ma nabrać tempa.

– Prace trwają. Jesteśmy na etapie skierowania projektu na Stały Komitet Rady Ministrów, który powinien zająć się nim na posiedzeniu w tym tygodniu – powiedział DGP Jacek Tomczak, wiceminister rozwoju i technologii.

Zablokowane inwestycje

Do maja zeszłego roku o tym, ile miejsc postojowych powstanie w inwestycji mieszkaniowej realizowanej na podstawie specustawy mieszkaniowej, tzw. lex deweloper (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 195 ze zm.), decydowała gmina. Od 12 maja 2023 r., kiedy weszła w życie nowelizacja ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 803; dalej: ustawa deregulacyjna), obowiązują centralne wskaźniki miejsc postojowych. Na mieszkanie w strefie śródmiejskiej ma przypadać jedno miejsce parkingowe, a poza nią ma być 1,5 miejsca postojowego na lokal.

– Te przepisy na tyle zwiększyły koszt inwestycji, że część projektów traci uzasadnienie. By przywrócić równowagę na rynku oraz zwiększyć liczbę tak potrzebnych gruntów pod budownictwo, wystarczy ponownie przekazać gminom prawo do decydowania o polityce parkingowej na swoich terenach, aby nie była ona podyktowana sztywnym normatywem ustawowym, ale dostosowana do lokalnych potrzeb i uwarunkowań, które gminy znają najlepiej – tłumaczy Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Hanna Milewska-Wilk, ekspert ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, nie ma wątpliwości, że w strefie śródmiejskiej przepisy powinny być bardziej elastyczne.

– W zwartej zabudowie nie ma miejsca na taką liczbę parkingów, jak przewiduje ustawa. Jeśli chcemy, żeby zabudowały się plomby w centrach miast, to trzeba te przepisy zmienić – przyznaje nasza rozmówczyni. Zaraz jednak dodaje, że jest też druga strona medalu.

– Zabudowa z dala od centrów i w małych miejscowościach. Przepisy powinny być takie, by samochody stały na miejscach postojowych, a nie blokowały ulice, jak obecnie. Proszę też zwrócić uwagę na to, że na nowych osiedlach nie mają gdzie stawać śmieciarka, kurier, dostawca jedzenia czy goście mieszkańców – podkreśla Milewska-Wilk. Jej zdaniem, jeśli decyzja ma wrócić do gmin, to one muszą mieć tego świadomość, bo w przeciwnym wypadku przestrzeń wspólna na takim osiedlu staje się kompletnie niefunkcjonalna.

– Jakieś normy dla tych przestrzeni powinny jednak być, choć nie wprowadzane z dnia na dzień, jak to zrobiono w zeszłym roku – kwituje ekspertka.

Przepis przywracający poprzednią sytuację i zwracający gminom kompetencje znalazł się w projekcie nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Na razie jednak nie trafił na Stały Komitet Rady Ministrów, mimo że rząd deklarował, że jego priorytetem jest zapewnienie podjęcia działań zmierzających do wzrostu liczby mieszkań za dostępny, niższy od rynkowego czynsz. Równie ważne dla uzdrowienia podaży jest odblokowanie gruntów pod rynkowe budownictwa mieszkaniowe. Nasi rozmówcy brak postępów tłumaczą roszadami w kierownictwie resortu, spowodowanymi wyborami.

– Były już minister rozwoju Krzysztof Hetman był zajęty kampanią do europarlamentu, a odpowiedzialny za mieszkalnictwo wiceminister Krzysztof Kukucki z Lewicy wolał zostać prezydentem Włocławka. Nowy szef resortu Krzysztof Paszyk potrzebuje trochę czasu, żeby się wdrożyć – tłumaczy nasz rozmówca zorientowany w przebiegu prac legislacyjnych.

Potrzeba więcej zmian

Oprócz wyeliminowania przepisu o centralnym wskaźniku parkingowym deweloperzy oczekują również przedłużenia okresu obowiązywania specustawy mieszkaniowej. W styczniu tego roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii informowało DGP, że trwają prace nad zmianą regulacji, ale nie ma mowy o spełnieniu akurat tego postulatu przedsiębiorców.

Tymczasem Patryk Kozierkiewicz, prawnik PZFD, zwraca uwagę na to, że data wygaśnięcia ustawy z końcem 2025 r. jest związana z faktem wygaśnięcia lokalnych studiów zagospodarowania.

– Obawiamy się, że gminy nie zdążą z przyjęciem planów ogólnych, a lex deweloper przestanie działać i w efekcie będą tereny, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie budowanie przestanie być możliwe do czasu przyjęcia planów ogólnych – mówi nasz rozmówca.

Eksperci zwracają też uwagę na inny problem.

– Specustawa mieszkaniowa nie zawiera stosownych przepisów przejściowych, które umożliwiałyby podjęcie uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na wniosek złożony do końca okresu jej obowiązywania. Chodzi o to, żeby koniec terminu obowiązywania oznaczał maksymalną datę złożenia wniosku, a nie załatwienia sprawy – tłumaczy prawnik Piotr Jarzyński z kancelarii prawnej Jarzyński i Wspólnicy, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Z naszych informacji wynika, że jeśli chodzi o zmiany lex deweloper, to nie jest wykluczona korekta dopuszczalnego, procentowego udziału funkcji handlowych i usługowych możliwych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowych do 40 proc. Obecnie jest to maksymalnie 20 proc. Z równoczesnym obniżeniem dolnego progu tych funkcji z 5 proc. do 2,5 proc. Możliwe też, że zostaną wprowadzone zmiany do przepisów, regulujących tworzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych. Wprowadziła je znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977). Jest to narzędzie, które ma zastąpić uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych z ustawy lex deweloper.

Obecnie jednak najbardziej wyczekiwaną zmianą jest rezygnacja z centralnego wskaźnika parkingowego. PZFD oszacował, że ten przepis blokuje powstanie ok. 30 tys. mieszkań, a tym, które zostałyby zbudowane w reżimie tej ustawy, dokłada do ceny nieruchomości od 70 do 100 tys. zł. Koszt wprowadzenia tego przepisu pokrywają nie tylko ci, którzy kupują mieszkania z miejscami postojowymi, ale wszyscy nabywcy mieszkań w danej inwestycji. Deweloperzy, zdając sobie sprawę, że sprzedaż miejsca postojowego nawet za 70 tys., a co dopiero za 100 tys. zł, byłaby bardzo trudna, rozkładają ten koszt na wszystkie mieszkania. Do tego część projektów deweloperskich nie może być zrealizowana, bo zakupiony pod nie grunt nie pomieści tak dużych parkingów albo ich realizacja nie jest technicznie możliwa. W momencie gdy przedsiębiorcy kupowali grunty i zamawiali projekty, nie mieli świadomości czekającej ich zmiany przepisów. ©℗