Prezes związku deweloperów: Jako branża popełniliśmy wiele błędów [WYWIAD]

- Wiemy, co trzeba zrobić, aby poprawić sytuację na rynku nieruchomości. Mamy gotowe pomysły, wystarczy usiąść z nami do stołu - mówi Maciej Wandzel, nowo wybrany prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, prezes zarządu SOHO Development Homes & More.

Maciej Wandzel: Ani trochę. Jestem przedsiębiorcą od wielu lat.

Naszą cechą jest przede wszystkim reprezentatywność. Zrzeszamy jednocześnie i małych, i największych inwestujących w biznes mieszkaniowy. Faktycznie, komunikujemy się z administracją rządową i samorządową, przedstawiamy swoje uwagi. Ale dzięki temu, że jesteśmy realnym głosem przedsiębiorców, umiemy pokazać skutki proponowanych regulacji. Wiemy, co trzeba zrobić, aby mieszkania w Polsce były bardziej dostępne.

Oczywiście. Ale najważniejszym naszym celem jest to, aby reprezentować głos całego środowiska. Sytuacja na rynku nieruchomości nie jest najlepsza, borykamy się z różnymi problemami, w tym z małą dostępnością mieszkań i problemem rosnących cen. Mamy gotowe pomysły na stole, wymieniamy swoje doświadczenia. Wystarczy, że ktoś będzie chciał usiąść z nami do stołu i rzeczywiście nas wysłuchać.

Myślałem o tym przed naszą rozmową. Widzę dwa powody. Jednym z nich są sami deweloperzy, a raczej mała frakcja, która dopuszczała się nadużyć. Ponosimy konsekwencje tego, że niektórzy z nas nie trzymali się reguł – niebieskie miejsca parkingowe pod oknami, karykaturalne place zabaw, nierealizowanie projektów zgodnie z wizualizacjami sprzedażowymi. Przykłady są znane. Kierowano się zanadto zyskiem w krótkim terminie. Długoterminowo dużo na tym straciliśmy.

Czasem jako związek zbyt mało czasu poświęcaliśmy swoim klientom. Dużym osiągnięciem było stworzenie kodeksu dobrych praktyk. Chcielibyśmy jednak zbudować większe poczucie bezpieczeństwa. Żeby klienci kupujący mieszkanie od dewelopera zrzeszonego w naszym związku mieli pewność, że będą mieli do czynienia z kimś, kto oferuje produkt wysokiej jakości w każdym aspekcie.

Są jednak rzeczy, na które nie mamy wpływu. W młodych ludziach narasta gniew, że perspektywa własnego „M” oddala się ze względu na rosnące ceny mieszkań. Powodów takiej sytuacji jest kilka, m.in. coraz droższe grunty. Te przygotowane pod budowę są dobrem rzadkim ze względu na skomplikowany proces regulacyjny. To także spadek po poprzednim rządzie. Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek była mniejsza od liczby sprzedawanych lokali. Zapas się kurczył. Ponadto Komisja Nadzoru Finansowego zmieniła rekomendację S, co zwiększyło zdolność kredytową Polaków. Rynek kredytowy wstał z kolan nie tylko dzięki Bezpiecznemu kredytowi 2 proc. I kiedy podaż nie nadążała, a ceny rosły powyżej inflacji, politycy postanowili znaleźć winnego. Flipperzy, patodeweloperka, fundusze inwestycyjne. To kompletnie fałszywa narracja, wynikająca z jakiejś kalkulacji wyborczej.

Powiedziałem, że musimy zacząć od siebie. Jeśli pyta mnie pan, czy karykaturalne mikroplace zabaw są dla nas kompromitujące, to odpowiadam: tak. Czy budowanie inwestycji niezgodnych z wcześniejszą wizualizacją jest złe? Tak. Czy budowanie pod oknami monstrualnej liczby miejsc parkingowych tylko dla niepełnosprawnych, aby ominąć przepisy, jest niedobre? Tak, absolutnie niedobre. Popełniliśmy jako branża wiele błędów. Ja tego nie kwestionuję.

Natomiast, skoro rozmawiamy o funkcjonowaniu rynku, to znaczna część podejmowanych decyzji, od których zależy kwestia popytu i podaży, była podejmowana bez poważnych konsultacji z nami. Często nie byliśmy dopuszczani do stołu, a przecież mamy prawo uczestniczyć w tej debacie. I możemy pomóc.

Ciekawe, że pyta pan akurat o Warszawę.

To są akurat dwa miasta, w których oferta deweloperów wygląda inaczej niż w pozostałej części Polski. Jest stosunkowo mało dostępnych lokali. Gdyby hipotetycznie wstrzymać dostarczanie na rynek nowych mieszkań, to w dwa kwartały nie byłoby dostępnego ani jednego nowego mieszkania. To bardzo krótki okres. Dla porównania: w Łodzi jest to aż sześć i pół kwartału. Oferta jest spora, ceny są niższe, a klienci naprawdę mają w czym wybierać.

Ze względów administracyjnych i z niejasności w przepisach. Okres pomiędzy wydaniem decyzji o warunkach zabudowy lub uchwaleniem planu a wydaniem pozwolenia na budowę to czasami dwa lata. Parę drobnych ruchów pozwoliłoby skrócić ten czas do kilku miesięcy. Na niektóre rzeczy już teraz pozwalają przepisy, ale część samorządów jest konserwatywna w ich interpretacji. Przykładowo: budynek musi mieć przed wnioskiem o pozwolenie na budowę szczegółowe uzgodnienia drogowe i sieciowe. W Łodzi jest to rozwiązane tak, że zawiera się z deweloperem wstępne porozumienie, w którym pod rygorem kary zawiera się koncepcję, którą trzeba zrealizować. To wystarczy, aby wystąpić o pozwolenie na budowę. Dzięki temu w ciągu całej budowy deweloper dopina wszelkie szczegóły i buduje jednocześnie i budynek, i drogę, i sieć. Inne samorządy podchodzą do tego jednak tak, że przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę trzeba mieć już wszelkie pozwolenia na realizację sieci, drogi łącznie z krawężnikami i każdym szczegółowym uzasadnieniem. To sztucznie wydłuża cały proces. Przepisy w tym zakresie są niejasne i pozwalają na różną interpretację przez samorządy. W efekcie realizacja inwestycji się opóźnia, przez co mniejsi deweloperzy nie są w stanie szybciej realizować kolejnych projektów. A to wpływa na tempo podaży i na cenę.

Co mam panu powiedzieć? Uważam, że jego słowa są mocno niefortunne i przykro mi, że padły. Z tego, co wiem, Dom Development prezentował w ubiegłym tygodniu mediom wyniki kwartalne. Z ust prezesa padło podobno słowo „przepraszam”. Nie chciałbym tego już komentować.

Spójrzmy na fakty. Zebraliśmy sobie dane ze spółek giełdowych. Marża netto od 2022 r. wzrosła raptem o 1 pp. Było 16,6 proc., teraz jest 17,5 proc. Czy to dużo w porównaniu z wieloma innymi spółkami giełdowymi? Z tą działalnością jest związane bardzo duże ryzyko. Jeśli ktoś kupuje działkę i musi czekać np. pięć lat, aby zacząć sprzedawać mieszkania, to jest to czasochłonna inwestycja. Do tego dochodzą kwestie tego, co i kiedy będzie w praktyce można na tej działce zbudować, niestabilności biznesu i emocji, z którymi musimy się mierzyć. I tak obecna sytuacja nie jest dla nas komfortowa. Zaryzykuję tezę: wolelibyśmy sprzedawać więcej i stabilniej, ale z marżą niższą o 2 pkt proc.

Nie jestem od oceniania, czy to dużo, czy nie. Wiem natomiast, że Dom Development osiąga ogromne przychody, więc i taki zysk nie jest zaskoczeniem. Nie można stygmatyzować jednej z firm tylko dlatego, że jest duża. I, tak jak mówię, patrzenie na zysk w oderwaniu od polskich warunków i ryzyka związanego z niepewnością przepisów jest nie do końca fair. Wiem też, że jest wiele spółek na giełdzie, które są bardziej rentowne, i nikt tego nie krytykuje.

Określiłbym je jako bardzo mało satysfakcjonujące. Za poprzedniego rządu, kiedy temperatura kampanii była wysoka i wiele negatywnych twierdzeń padło pod adresem środowiska deweloperskiego, spotkań praktycznie nie było. Dowiadywaliśmy się z internetu, że ktoś coś wymyślił i wprowadził jakąś ustawę, np. centralny normatyw parkingów. Wysyłaliśmy dziesiątki pism, w którym pisaliśmy, że jakieś rozwiązanie może się okazać fatalne. Czasem przynosiło to efekty,, czasem niekoniecznie.

Jesteśmy nieco rozczarowani. Po zaprzysiężeniu nowego rządu w grudniu odbyło się kilka szerszych spotkań, na które przyszliśmy i zgłosiliśmy nasze postulaty. Poza rozmową niewiele się jednak wydarzyło. Ale rozumiemy, że jest pewien cykl polityczny, trwa kolejna kampania. Liczymy na to, że po 9 czerwca uda się usiąść do stołu i wreszcie rzeczowo porozmawiać. I koniecznie razem z reprezentacją samorządów. One są tu kluczowe.

To kompletnie techniczna sprawa. Zresztą wiceminister Kukucki powiedział w Sejmie, że zrobił to nie dlatego, że prosili go o to deweloperzy, tylko dlatego, że poprosiły go o to samorządy.

Tak, bo zmieniono reguły w trakcie gry. Proszę zauważyć, że nie sprzeciwialiśmy się samym przepisom. Chodziło tylko o ich wejście w życie. Początkowo vacatio legis nie trwało nawet trzech miesiący. Kazano nam dostosować projekty do nowych przepisów w parę tygodni. Gdyby przepisy weszły w życie, to mielibyśmy czarną dziurę mieszkaniową przez kilka kwartałów. To był bardzo duży faul i po prostu głupota.

Wydaje się, że kredyt #naStart jest bardziej przemyślany od poprzedniego programu. Ale pozwolę sobie wyrazić moje osobiste zdanie: mamy w Polsce jakiś fetysz polegający na programach wsparcia popytu. Gdybym był ministrem odpowiedzialnym za mieszkalnictwo, nie byłby to program nr 1, tylko raczej nr 10 albo jeszcze dalej. Jeśli stymuluje się popyt, ale niczego nie robi z podażą, to sytuacja na rynku wcale się nie poprawia. Nie może być tak, że cała dyskusja o rynku dotyczy tylko tej kwestii.

Może tak być, choć dane kwietniowe pokazują, że rynek trochę hamuje. Dużo będzie zależało od konkretnej sytuacji w danym mieście. Generalnie priorytetem powinno być usprawnianie procedur, o których mówiłem – to przyśpieszyłoby powstawanie nowych mieszkań. Kluczową rzeczą jest wydłużenie obowiązywania specustawy mieszkaniowej oraz naprawienie konstrukcji zintegrowanych planów inwestycyjnych. Chodzi o to, aby rady gmin mogły ustalać plany zabudowy na wniosek inwestora w okresie krótszym niż rok, z możliwością modyfikowania obecnych planów miejscowych i studium zagospodarowania, w zamian za inwestowanie przez inwestora w publiczną infrastrukturę oświatową i drogową. Wszystko tylko w przypadku jakościowych projektów i po przeprowadzeniu konsultacji społecznych. To doskonale działa w projektach lex deweloper. Tymczasem ta ustawa jest ofiarą reformy planowania i ma wygasnąć z końcem 2025 r. Trzy lata przed oryginalnym terminem. Lepsze jest wrogiem dobrego. Procedura ZPI jest nadal zbyt skomplikowana i bez zmian zakończy się taką samą gehenną jak zwykłe planowanie. Potrzebne są terminy czy milczące zgody przy opiniowaniu.

Ukuło się jakieś przekonanie, że nasza branża nie akceptuje tego rozwiązania. Chcę jasno dać do zrozumienia – nie mamy nic przeciwko temu, aby ten segment się rozwijał. Zauważamy istnienie luki czynszowej. Są ludzie, których nie stać na kupno mieszkania za gotówkę i którzy nie mają zdolności kredytowej.

Co więcej, jestem przekonany, że cały rozwój budownictwa społecznego może być szansą dla rozwoju współpracy pomiędzy deweloperami a samorządami. Samorządy mają tereny pod inwestycje, my mamy know-how. Dogadujemy się, jak ma wyglądać dany projekt, jaką część mają stanowić mieszkania komunalne, a jaką prywatne, jak ma wyglądać cała infrastruktura wokół. Jesteśmy na to otwarci, wystarczy usiąść z nami do stołu. Możemy pomóc. ©℗