Wyczerpywanie się oferty nowych lokali spowodowało znaczący wzrost popytu na używane.

Od kiedy zaczęło obowiązywać rządowe wsparcie przy zakupie mieszkań, ceny szybciej rosną na rynku wtórnym niż na pierwotnym – wynika z analizy opracowanej przez DGP na podstawie danych Otodom Analytics. Od lipca do listopada 2023 r. średnia cena metra kwadratowego używanego lokalu, wyliczona na podstawie cen obowiązujących w 39 miastach, zwiększyła się o 6,7 proc. Nowe zdrożały o 4,7 proc.

– Informacja o tym, że będzie Bezpieczny kredyt 2 proc., pojawiła się w grudniu 2022 r. W styczniu 2023 r. dało się już zauważyć większe zainteresowanie lokalami na rynku pierwotnym, które pod koniec I kw. zaczęło się przekładać na podwyżki cen. W pierwszej połowie roku mieszkania zaczęli rezerwować ci, którzy mieli w planach zakup i możliwości realizacji transakcji niezależnie od rządowego wsparcia, ale odkładali decyzję. W drugiej połowie roku dołączyli natomiast do nich beneficjenci kredytu 2 proc. – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics. Ceny rosły przede wszystkim dlatego, że z rynku znikały najtańsze mieszkania, a w ofercie pozostawały te droższe, co wpływało na średnią. W największym stopniu podwyżki były widoczne w miastach, gdzie dostęp do tanich mieszkań kurczył się najbardziej, a ich oferta nie była uzupełniana.

Druga połowa roku przyniosła podwyżki związane z wejściem w życie Bezpiecznego kredytu 2 proc. Przerzedzenie się oferty na rynku pierwotnym sprawiło, że kupujący zwrócili się w kierunku rynku wtórnego. Większy popyt przełożył się na ceny.

Z perspektywy całego minionego roku większy wzrost cen nastąpił na rynku pierwotnym. Od momentu, kiedy było wiadomo, że zostanie wdrożony Bezpieczny kredyt 2 proc., czyli od grudnia 2022 r., do listopada ceny poszybowały o 12,4 proc. Na rynku wtórnym o 11,6 proc.

Dziś zdaniem ekspertów mamy do czynienia z powolną stabilizacją. Ceny mieszkań na obu rynkach nadal rosną, ale już nie tak gwałtownie jak w poprzednich miesiącach. Rozwój sytuacji w 2024 r. będzie natomiast zależał od tego, co będzie z kredytem 2 proc., jak będą wyglądać otoczenie makroekonomiczne, inflacja, rynek pracy i wynagrodzenia i jaka będzie polityka banków w zakresie udzielania kredytów.

Deweloperzy zapowiadają nowe inwestycje, a to oznacza napływ na rynek nowej oferty. Pytanie, ile będzie nowych projektów. Bo jak zauważa Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wycofanie się z BK2 proc. lub ograniczenie jego oddziaływania przełoży się na większą zachowawczość u deweloperów w zakresie decyzji biznesowych. A to ponownie może doprowadzić do skurczenia podaży, co przełożyłoby się na ceny. Jeśli program zostanie utrzymany, nowych inwestycji będzie więcej. Ich cena jednak też będzie wyższa, bo grunty nie tanieją, wyższe niż przed rokiem są koszty budowy. Ceny nie będą jednak pompowane przez małą podaż.

Jak mówi Patryk Kozierkiewicz, nie ma możliwości nawiązania do bardzo dobrych wyników podażowych z 2021 r., natomiast widać realną szansę na powrót do pułapu 130 tys. nowych lokali z lat 2018 oraz 2020. Zatem zdaniem ekspertów dynamika wzrostu cen może się utrzymać na poziomie z II połowy 2023 r.

Na rynku wtórnym wszystko zależy od opłacalności. Bo jeśli czynsze będą malały, a koszty utrzymania lokali rosły, to część właścicieli może podjąć decyzję o sprzedaży mieszkania. A wtedy do obrotu może w krótkim czasie napłynąć spora oferta, która przełoży się na stabilizację, a może nawet niewielki spadek cen.

Rok 2023 udzielił nam dość zaskakującej lekcji. Okazało się, że na rynku wtórnym uzupełnianie oferty mieszkań odbywa się zdecydowanie szybciej i bardziej elastycznie. Dlatego można oczekiwać, że dziś widoczne spore różnice we wzroście cen na rynku wtórym i pierwotnym będą się spłaszczać. Choć nadal można spodziewać się, że będą wykazywały tendencję do wzrostów – dodaje Katarzyna Kuniewicz. ©℗

Jak zmieniały się ceny mieszkań / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe