Co dalej z cenami mieszkań? Deweloperzy odpowiadają

Czy w przyszłym roku ceny mieszkań nadal będą rosły? W jakim tempie? Co, zdaniem deweloperów, będzie miało decydujący wpływ na koszt realizacji projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Inflacja oraz wysoki koszt finansowania znacznie zmniejszyły liczbę nowych inwestycji i uruchamianych budów na rynku. Z tego powodu widoczny jest niedobór mieszkań, zwłaszcza w większych ośrodkach. Ta luka podażowa będzie dłużej odczuwalna, gdyż na wprowadzenie na rynek nowych projektów potrzeba czasu, przeciętnie około 2 lat.

Na koszt wytworzenia wpływać będą także wysokie ceny gruntów, których również brak, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach. W takich warunkach bardzo prawdopodobne są dalsze wzrosty cen mieszkań, realnie patrząc o kilka procent w skali roku, co zresztą odpowiada aktualnemu pozimowi inflacji.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Szaleństwo cenowe na rynku pierwotnym trwa w najlepsze. Obecnie obserwujemy rekordowy od czasu kryzysu finansowego w 2008 roku wzrost średniej ceny metra kwadratowego. W Warszawie zostały przekroczone kolejne progi cenowe, za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić średnio 16 tys. W ciągu 12 miesięcy mieszkania deweloperskie w stolicy średnio na metrze podrożały o 18 proc.

Głównym tego powodem jest popyt napędzany przez Bezpieczny Kredyt 2 proc., który wysysa lokale z oferty deweloperów. Błyskawicznie znikają najtańsze mieszkania, a te, które zostają, są coraz droższe. Warto wiedzieć, że proces realizacji inwestycji deweloperskiej jest złożony, a ceny mieszkań uzależnione są od wielu czynników. Przede wszystkim od zakupu gruntu, a obecnie niedobór działek z pozwoleniami na budowę czy objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego winduje ich ceny.

Przeciągające się miesiącami procedury administracyjne i wydanie pozwolenia na budowę także bardzo mocno wydłuża okres niezbędny do wprowadzenia inwestycji do sprzedaży. W tym czasie deweloper ponosi wydatki związane z finansowaniem danego przedsięwzięcia, a przy obecnych wysokich stopach procentowych jest to mocno odczuwalne. Pomimo, że ceny materiałów budowlanych wyhamowały, to koszty produkcji są nadal bardzo wysokie, zarówno surowców, energii, jak i robocizny. Mieszkania są drogie, a będą jeszcze droższe. Według szacunkowych danych, w perspektywie roku nastąpi wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań o 10-15 proc.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immoblier Polska

Ceny mieszkań będą rosły i to nie jest tylko subiektywna opinia deweloperów, ale przede wszystkim wynik analiz rynkowych ekspertów. Z raportu dotyczącego warszawskiego rynku mieszkań pierwotnych z trzeciego kwartału wynika, że koszt mieszkań wzrośnie.

Na wielkość tego wzrostu będzie miała wpływ przede wszystkim podaż. Jeżeli nie będzie problemów z wprowadzaniem nowych projektów do oferty, na koniec roku średnia cena za mkw. mieszkania w Warszawie wyniesie około 17,6 tys. zł i w porównaniu rok do roku będzie to wzrost o około 23,5 proc. W kolejnych latach ten wzrost nieco spowolni, z uwagi na większą ofertę mieszkaniową i konkurencję. Szacuje się, że w przyszłym roku podwyżka cen rok do roku będzie kształtowała się na poziomie 10 proc.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna, ponieważ wciąż istnieje zbyt dużo niewiadomych. Jeśli na przykład program Bezpieczny Kredyt 2 proc. zostałby wygaszony wraz z początkiem 2024 roku, z całą pewnością możemy spodziewać się schłodzenia rynku mieszkaniowego i mówić o pewnej stabilizacji, chociaż ceny nie przestaną rosnąć. Na rynku wciąż uruchamianych jest zbyt mało projektów.

Moglibyśmy natomiast mówić o wzroście cen o charakterze liniowym, nie zaś skokowym, jak dotychczas. Szacuję, że w zależności od tego czy nastąpi kontynuacja programu BK 2 proc. oraz czy zwiększy się liczba uruchamianych projektów, ceny będą rosły w przedziale od 5 do 10 proc. rocznie.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Niestety, wszystko wskazuje na to, że ceny mieszkań będą nadal rosły. Ma na to wpływ wiele czynników, ale do najważniejszych należy ogólny wzrost kosztów realizacji inwestycji. Zaczynając od początku, walczymy z niedoborem gruntów pod inwestycje, które z tego powodu są coraz droższe.

Sam proces przygotowania i realizacji inwestycji mocno wydłuża się w czasie z powodu skomplikowanych procedur i finalizacji kolejnych formalności. A to, jak wiadomo, są kolejne koszty. Owszem, ceny materiałów budowlanych się stabilizują, ale rosną np. koszty pracownicze, koszty energii czy koszty finansowe.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Zdania deweloperów i analityków są w tym temacie zbieżne - ceny mieszkań będą rosły, choć nieco wolniej niż w tym roku. Głównym czynnikiem jest trudna sytuacja po stronie podażowej. W sześciu największych miastach Polski deweloperzy mają obecnie rekordowo niską ofertę, poniżej 35 tys. mieszkań. Z tak niskim poziomem dostępności mieliśmy do czynienia w 2010 roku.

Sytuacja jest szczególnie widoczna w Warszawie i Krakowie, gdzie liczba dostępnych w sprzedaży lokali jest o 50 proc. mniejsza niż w latach ubiegłych. Taki stan nie może jednak dziwić, gdyż deweloperzy byli w stanie wprowadzić o 35 proc. mniej mieszkań niż zostało sprzedanych.

Dodatkowo, zmniejsza się liczba wydawanych pozwoleń na budowę dla nowych inwestycji mieszkaniowych. Przy tak dużej przewadze popytu na podażą wzrosty cen są nieuniknione, zwłaszcza że konsekwentnie drożeją grunty pod zabudowę, w niektórych lokalizacjach nawet o kilkadziesiąt procent w skali roku.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Ceny mieszkań będą rosły nadal ponieważ nie ma innej możliwości. Dostępność gruntów jest ograniczona, proces inwestycyjny trwa kilka lat, wydłużają się procedury urzędowe, ceny materiałów i robocizny rosną a wszystko to powoduje ograniczenie podaży. Przy obecnym zwiększonym popycie wzrost cen jest nieunikniony.

Dawid Wrona, członek zarządu w Archicom

Z pewnością rynek zmaga się z niedoborem mieszkań, a biorąc pod uwagę potrzeby nabywców możemy spodziewa się pogłębienia luki podażowej. Patrząc na najbliższe miesiące, musimy liczyć się z dalszym wzrostem cen mieszkań, w szczególności w projektach dobrze skomunikowanych, zaprojektowanych w oparciu o obecne trendy i wymagania klientów. Na pewno będziemy mieli do czynienia z rynkiem dwóch prędkości. Lokalizacje w centrum, w popularnych dzielnicach, gdzie brakuje mieszkań, a zapotrzebowanie jest ogromne, dynamika wzrostu będzie znacznie wyższa niż w innych lokalizacjach.

Trudno jednak oszacować jak duża patrząc na cały rynek. Podwyżki determinuje wiele zmiennych czynników, jak przyszłość programu rządowego Pierwsze Mieszkanie i dostępność mieszkań dla jego beneficjentów czy też potencjalne wejście w życie nowych programów. Z perspektywy deweloperów koszty realizacji inwestycji ustabilizowały się, co zachęca do poszukiwania nowych rozwiązań optymalizacyjnych w innych obszarach.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Przewidujemy, że ceny mieszkań nadal będą rosły, lecz tempo wzrostu będzie niższe od tego, które miało miejsce w ostatnich miesiącach br. To będzie zależało od wielu czynników, takich jak popyt i podaż na rynku nieruchomości, sytuacja gospodarcza kraju, czy kontynuacja rządowych programów wsparcia.

Wiele czynników wpływa obecnie na wzrost kosztów realizacji projektów budowlanych. Mimo że ceny materiałów budowlanych mogą się stabilizować, inne czynniki, takie jak koszty siły roboczej, regulacje prawne, podatki, inflacja, czy zmiany w kosztach energii mogą nadal wpływać na wzrost cen mieszkań. W jakim stopniu te koszty wzrosną, będzie zależało od konkretnej sytuacji na rynku i lokalnych warunków.

Marek Starzyński, dyrektor Działu Sprzedaży w Okam

Realizujemy projekty w lokalizacjach bardzo atrakcyjnych, gdzie na ceny mieszkań bezpośrednio ma wpływ wysoki koszt zakupu gruntu oraz utrzymujące się na podobnym poziomie od kilkunastu miesięcy koszty Generalnego Wykonawstwa. Spodziewamy się dalszego wzrostu cen mieszkań w dużych aglomeracjach, jednak tempo wzrostu będzie nieco niższe niż w ostatnich latach.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Proces realizacji projektów znacznie spowalnia ograniczony dostęp do gruntów, a także mała liczba wydawanych pozwoleń na budowę, co wpływa też na ceny. Dlatego spodziewamy się, że ceny mieszkań dalej będą rosły. Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę się wydłuża, obecnie trwa to około 1,5 roku - 2 lata, a kiedyś było to 6-9 miesięcy.

Anna Bieńko, dyrektor Sprzedaży w Wawel Service

Wzrost cen mieszkań będzie zróżnicowany w różnych regionach Polski. Miasta o dużym popycie, takie jak Warszawa czy Kraków mogą nadal doświadczać wzrostu cen, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach. W mniej popularnych regionach wzrost cen może być bardziej umiarkowany. O ile ceny materiałów budowlanych ustabilizowały się, to nadal pozostają na relatywnie wysokim poziomie w porównaniu z poprzednimi latami.

Do tego dochodzą także inne czynniki związane m.in. z wysoką inflacją, czy też obecnie panującą sytuacją na świecie. Oprócz tego, na ceny mieszkań wpływają oczywiście koszty pracy, generalnego wykonawstwa i koszty energii elektrycznej, które przekładają się na koszty samej budowy.

Damian Tomasik, twórca Alter Investment

Patrząc na rynek nieruchomości w perspektywie długoterminowej należy zauważyć, że ceny zawsze rosną w stosunku do wartości nabywczej pieniądza. To co wpływa na bardziej dynamiczne wzrosty cen, to ograniczona podaż gruntów połączona z przedłużającymi się procedurami administracyjnymi.

Ceny materiałów budowalnych ustabilizowały się po wcześniejszych radykalnych wzrostach i przerwach w łańcuchu dostaw. Generalnie, kluczowe jest zwiększenie podaży mieszkań, a można to zrobić przez większą podaż gruntów i usprawnienie procedur administracjach. Jeżeli te dwa warunki nie zostaną spełnione, to nadal będziemy mieli ciągłe wzrosty cen nieruchomości.