Liczba dostępnych mieszkań rośnie, co przekłada się na ceny, które już niewiele różnią się od tych sprzed roku.
Na najemców czeka dziś 75 tys. ofert najmu. To nie tylko więcej niż w 2022 r., ale też więcej niż przed wybuchem wojny w Ukrainie. W listopadzie 2021 r. można było bowiem wybierać spośród 71 tys. mieszkań.
Zmiana sytuacji na rynku najmu to skutek tego, że z Polski wyjeżdża wielu Ukraińców, którzy po wybuchu wojny znaleźli się w naszym kraju. Z danych Straży Granicznej wynika, że od początku wojny przyjechało ich do Polski 17,807 mln, a wyjechało już 16,011 mln. Mieszkania, które wynajmowali, wracają na rynek.
Ale nie tylko dlatego jest ich więcej. Lokale zwalniają też osoby, które postanowiły przeprowadzić się na swoje. Zachęcają do tego Bezpieczny kredyt 2 proc., coraz lepsze ogólne warunki kredytowe na rynku, ale też dobra sytuacja na rynku pracy i rosnące wynagrodzenia. Dziś, jak mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, dwupokojowe mieszkanie na kredyt można mieć w cenie najmu kawalerki.
– Mamy wreszcie do czynienia z napływem zupełnie nowych mieszkań na rynek wynajmu. W 2021 r., ale i w 2022 r. Polacy kupowali lokale na rynku pierwotnym z myślą o zarabianiu na nich. Teraz sukcesywnie trafiają one do oferty – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.
Skutek: dziś na najemcę trzeba trochę poczekać. W zeszłym roku, gdy pojawili się uchodźcy z Ukrainy, lokale wynajmowały się w godzinę. Jak wynika z analizy OtoDom Analytics, liczba wyszukiwań w listopadzie była o 4 proc. niższa niż przed miesiącem. Spadki dotyczyły większości miast wojewódzkich, przy czym największy został odnotowany w Warszawie – o 7 proc.
– Szukam chętnego już od miesiąca. Konkurencja na rynku jest spora. Sprawia, że klienci mogą obejrzeć nawet kilka mieszkań, zanim podejmą ostateczną decyzję. Takiej możliwości nie mieli jeszcze na początku roku. Co więcej, oczekują w związku z tym negocjacji ceny – mówi właściciel mieszkania w Warszawie.
Taka sytuacja ma przełożenie na rentowność wynajmu. Ta maleje. Jak wynika z raportu przygotowanego przez Expandera i Rentier.io w przypadku małych mieszkań obniżyła się od początku roku z 5,9 proc. do 5,7 proc., średniej wielkości z 5,5 proc. do 5 proc., a dużych z 4,9 proc. do 4,3 proc. To skutek tego, że ceny lokali miesiąc do miesiąca spadają. Raport portalu Otodom mówi, że w listopadzie na 16 analizowanych miast tylko w 4 stawki najmu były nieznacznie wyższe niż w październiku. W sierpniu natomiast obniżka czynszów miesiąc do miesiąca dotyczyła zalewie trzech miast. W rezultacie ceny najmu coraz bardziej spłaszczają się. – W listopadzie średnia cena ofertowa najmu w miastach wojewódzkich wyniosła 3,6 tys. zł. To oznacza 6 proc. wzrostu rok do roku – mówi Katarzyna Kuniewicz.
Podkreśla jednak, że przy wzroście kosztów – mediów czy obsługi kredytu, właściciele muszą schodzić ze stawek, jeśli chcą szybko znaleźć klienta.
Najem przestaje być już tak dochodowy jak w ostatnich latach, a do tego – zdaniem ekspertów – nie należy oczekiwać powrotu dobrych czasów. Spodziewany jest bowiem dalszy wzrost liczby oferty. Do tego jest oczekiwane ożywienie na rynku deweloperskim. Większa podaż skłoni do zakupów część tych, którzy dziś korzystają z najmu. Choć wiele zależy też od tego, czy Bezpieczny kredyt 2 proc. zostanie utrzymany i w jakiej formie oraz tego, jak dalej będą zachowywały się stopy procentowe.
Bartosz Turek mówi, że można oczekiwać dalszego pogarszania się rentowności wynajmu, choć będzie to nadal dobra alternatywa dla innych form lokaty kapitału, ponieważ spadek stóp przyniesie też obniżenie oprocentowania lokat. Podkreśla też, że mieszkanie na wynajem daje przychody nie tylko z czynszu, bo ceny mieszkań wciąż idą w górę i nie zanosi się, by miało się to zmienić.
Poza tym, jak zauważają eksperci, w Polsce rentowność wynajmu wciąż jest relatywnie wysoka na tle zachodniej Europy. Tam oscyluje z reguły na poziomie ok. 3 proc. ©℗
