Wynajęliśmy lub kupiliśmy mieszkanie i zauważyliśmy w nim ukryte wady. Nie działa lodówka, za ścianą jest grzyb, nie domykają się okna. Jakie kroki najlepiej podjąć w tej sytuacji? Co jest dozwolone? Jaka jest procedura postępowania? Sprawdźmy.
Jak wygląda procedura w przypadku wynajęcia mieszkania z ukrytymi wadami? Co możemy zrobić, gdy odkryliśmy je kilka dni po wprowadzeniu się do lokalu?
Adwokat M. Skorupka: Ukryte wady to takie, których nie było widać przy oględzinach czy odbiorze – ujawniły się dopiero później – lub które już były przy oględzinach i odbiorze, ale ich wykrycie przy zachowaniu należytej staranności było trudne bądź niemożliwe.
Drobne naprawy (uwaga – malowanie ścian czy wymiana przewodów hydraulicznych według przepisów to też drobne naprawy) co do zasady obciążają najemcę – ale – jeżeli strony umówiły się, że coś „jest”/ „ma działać”/ „pożyje długo”/ „jest w dobrym stanie”, a w krótkim czasie od wydania lokalu się zepsuło, wtedy ma się roszczenie do wynajmującego o naprawę lub o zwrot kosztów naprawy bądź o obniżenie czynszu, w skrajnych przypadkach (jeżeli uniemożliwia użytkowanie, stanowi zagrożenie dla życia lub zdrowia) o rozwiązanie umowy.
Podstawą takiego roszczenia nie jest to, że coś się stało lub coś się zepsuło, lecz to, że lokal został wydany bez obiecanej funkcjonalności.
Ważne
Przede wszystkim trzeba rozmawiać i szukać polubownego rozwiązania. Zgodne z prawem jest przede wszystkim wszystko to, na co obie strony się zgadzają. Jeżeli wada czy naprawa nie jest drobna, można oczekiwać załatwienia sprawy przez wynajmującego (naprawy lub zwrotu kosztów naprawy), o ile jest to konieczne do umówionego użytku.
Przykład
Wynajęliśmy mieszkanie z sauną, jacuzzi czy klimatyzacją. Czynsz jest w standardowej wysokości. Przy prezentacji mieszkania właściciel podkreślił, że wymienione sprzęty znajdują się w mieszkaniu i można z nich korzystać, jednak nie odpowiada za ich stan i konserwację.
W tej sytuacji, gdy któryś ze sprzętów się zepsuje, nie mamy sytuacji braku przydatności do umówionego użytku, bo umówiliśmy się na najem lokalu w podstawowym standardzie za czynsz w podstawowej wysokości), i nie można oczekiwać ich naprawy.
A co jeśli wprowadziliśmy się do lokalu i okazało się, że nie działa lodówka, za ścianą jest grzyb, nie domykają się okna. Jakie kroki najlepiej podjąć w tej sytuacji?
Niedziałająca lodówka
Jeżeli lodówka nie działała w chwili odbioru, to najemca nie ma prawa do roszczeń. W przypadku gdy lodówka nagle i szybko się zepsuła, a strony wyraźnie umówiły się (lub wyraźnie wynika to z całokształtu okoliczności), że mieszkanie ma być ze sprawną lodówką – należy wezwać wynajmującego do naprawy lub do zaoferowania nowej lodówki, z wyznaczeniem terminu. Po bezskutecznym upływie terminu można naprawić samemu (na warunkach rynkowych) z jednoczesnym roszczeniem do wynajmującego o zwrot kosztów. Jeżeli lodówki nie da się naprawić – można kupić własną z jednoczesnym złożeniem oświadczenia o stosownym obniżeniu wysokości czynszu.
Grzyb na ścianie
Podobnie jak w przypadku zepsutej lodówki, jeżeli grzyb na ścianie był w chwili odbioru, to najemca nie może mieć roszczeń. Jeśli pojawił się później, wszystko zależy od rodzaju grzyba oraz od przyczyny jego powstania. Jeśli grzyb jest mały, powstał w wyniku przypadkowego zbiegu temperatury, wilgotności oraz materii organicznej, jego usunięcie wymaga drobnego wysiłku bez dużego ryzyka powrotu – najemca powinien załatwić tę sprawę we własnym zakresie. Jeżeli przyczyną grzyba jest niewłaściwe używanie lokalu przed wynajmem, a usunięcie grzyba wymaga większych nakładów, najemca może wezwać wynajmującego do usunięcia grzyba, a po bezskutecznym upływie terminu naprawić samemu na własny koszt. Jeżeli przyczyna grzyba tkwi zaś w częściach wspólnych nieruchomości bądź pochodzi od sąsiadów, najemca może starać się o obniżenie wysokości czynszu. Z kolei jeśli grzyb jest niebezpieczny dla życia i zdrowia, najemca może wypowiedzieć najem, nawet jeżeli grzyb był już wcześniej, i nawet jeżeli grzyb pochodzi od części wspólnych czy sąsiadów.
Niedomykające się okna
Jeżeli okna nie domykały się w chwili odbioru mieszkania, najemca nie może mieć roszczeń. W przypadku gdy okna przestały się domykać później, należy ocenić, czy jest to drobna naprawa. Jeśli tak – obciąża najemcę.
Jeśli usterka jest poważna, należy zwrócić się do właściciela nieruchomości z prośbą o naprawę. Ewentualnie można to samemu zorganizować i poprosić właściciela o zwrot kosztów naprawy okna. Jeżeli usterka okien uniemożliwia użytkowanie mieszkania (chłód, opady, ryzyko włamania), można rozwiązać umowę najmu.
/>
Co w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego? Jaka jest procedura postępowania w sytuacji odkrycia wad mieszkania kilka dni po przekazaniu kluczy?
Tutaj znowu podstawowa kwestia, czy te wady były, czy zachowując należytą staranność, można je było wykryć, czy sprzedający je wskazywał itd. Kupując mieszkanie „na biegu”, trzeba się liczyć z amortyzacją oraz z tym, że mieszkanie „żyje i się zużywa”, stąd (inaczej niż przy najmie), jeżeli coś się stanie nawet kilka dni po sprzedaży, nie oznacza z automatu, że jest to zdarzenie obciążające w jakikolwiek sposób sprzedającego. Jeżeli sprzedający ponosi odpowiedzialność za wadę (w okresie rękojmi) z uwagi na wystąpienie stanu niezgodnego z umową bądź z przeznaczeniem, wtedy kupujący może żądać obniżenia ceny sprzedaży. Proszę pamiętać, że obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Co to oznacza? Że stumetrowe mieszkanie w dużym mieście w dobrej lokalizacji jest np. warte 1,5 mln zł niezależnie od tego, czy jest z jedną pękniętą płytką w łazience, czy bez żadnej pękniętej płytki w łazience.
Kupiliśmy mieszkanie od dewelopera. Czy jeśli zauważymy wady po odbiorze mieszkania i przekazaniu kluczy, możemy jeszcze coś zrobić?
W okresie gwarancji i rękojmi możemy zgłaszać wszystkie wady i usterki.