Bezpieczny kredyt 2 proc. Czy zmieni rynek hipotek i mieszkań?

Czy bezpieczny kredyt 2 proc. zmieni nasz rynek hipotek i mieszkań? Zapewne tak samo jak wszystkie inne programy oferowane w przeszłości przez rząd. Długoterminowo skończy się kosztami dla budżetu. Krótkoterminowo zauważymy przede wszystkim podwyżki cen mieszkań. Konsekwencji może być więcej. Tyle że wszystko jest w kategoriach „może”, bo będzie to zależeć z jednej strony od popularności programu, w którego ramach ludzie zaciągający hipoteki mogą liczyć w pierwszych 10 latach obowiązywania umowy na dopłaty ze strony państwa. Sprawią one, że faktycznie płacone oprocentowanie będzie w okolicach 2 proc. A z drugiej – od pojemności nowego mechanizmu.

Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, który firmuje BK2%, co kilka dni podaje rezultaty programu. Według stanu na początek poprzedniego tygodnia (zatem po nieco ponad miesiącu jego działania) do banków trafiło ponad 24 tys. wniosków i zawarto ponad 1 tys. umów na kwotę przekraczającą 400 mln zł. Liczba i wartość kredytów w tej chwili niewiele nam jeszcze mówią. Warto się zatrzymać nad liczbą wniosków. Żeby przekonać się, jaka jest skala zainteresowania kredytem z dopłatą, można to zestawić z liczbą umów zawartych przez krajowe banki w ostatnim czasie.

Według Biura Informacji Kredytowej w czerwcu umów było 11,5 tys., czyli o ponad połowę mniej niż wniosków o BK2% w lipcu (i kawałku sierpnia). A czerwiec był pod względem sprzedaży hipotek w całym naszym sektorze bankowym najlepszy od maja 2022 r. Jeszcze jedna informacja: granicę 24 tys. umów na hipoteki w skali miesiąca udało się przebić tylko w trzech miesiącach 2021 r. – w okresie runu na kredyty mieszkaniowe, któremu sprzyjały rekordowo niskie stopy procentowe (dwa wyjątkowo dobre miesiące przypadły na okres, w którym stopy zaczęły już rosnąć).

Ten sam BIK: „W lipcu 2023 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 43,47 tys. potencjalnych kredytobiorców w porównaniu do 14,1 tys. rok wcześniej – jest to wzrost o 208,3 proc. W porównaniu do czerwca 2023 r. liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła o 97,5 proc. Nie przebiło to jednak liczby osób wnioskujących o kredyt pomiędzy lutym a lipcem 2021 r., gdy był ogromny boom na kredyty mieszkaniowe wywołany historycznie niskimi stopami procentowymi”. Analitycy biura kredytowego oceniają, że na każde pięć wniosków trzy pochodziły od osób spełniających warunki rządowego programu: wiek poniżej 45 lat, wcześniejszy brak mieszkania i kredytu hipotecznego, a wniosek składany w jednym z kilku na razie banków biorącym udział w rządowej inicjatywie dotyczy kredytu na kwotę nieprzekraczającą 600 tys. zł.

Jak na dłoni widać, że lipiec w bankach uczestniczących w BK2% (mowa o czterech instytucjach kontrolowanych w taki czy inny sposób przez państwo: PKO BP, Pekao SA, Alior i VeloBank; do programu zgłosił się również sektor spółdzielczy, tam jednak przygotowania zabrały trochę więcej czasu), to nie był okres wakacyjnej flauty. Sami bankowcy parę lat temu oceniali „organiczny poziom akcji kredytowej” w Polsce na 180 tys. hipotek rocznie. Później była mowa o 200 tys., choć ograniczenia zdolności kredytowej, jakie wprowadziła na początku 2022 r. Komisja Nadzoru Finansowego (w tym roku zostały złagodzone), sprawiły, że w ubiegłym roku zawarto niecałe 130 tys. umów. Gdyby odnieść to do liczby wniosków złożonych w ciągu miesiąca w najnowszym programie dopłat, okazałoby się, że robi on więcej niż jeszcze niedawno cały rynek. To zaś by oznaczało, że mamy do czynienia z mechanizmem, który jest w stanie ten rynek mocno zmienić.

W jaki sposób? Na przykład same zasady spłacania hipotek. Czas, w którym kredyty walutowe brano (i udzielano) dużo chętniej niż złotowe, to już daleka przeszłość. Od ponad dekady sprzedaż takich produktów jest właściwie niemożliwa. To upodabnia nas do krajów o ucywilizowanym rynku hipotek. Ale przewagę nadal mają u nas kredyty o oprocentowaniu zmiennym. O stałe w całym okresie kredytowania byłoby trudno (banki nie mają odpowiednio długoterminowego finansowania o stałej stopie), ale nawet kredyty z okresowo stałą (na pięć, siedem lat, potem zmiana) stopą nie cieszyły się wielką popularnością. Zainteresowanie nimi wzrosło dopiero w okresie rekordowo niskich stóp. W ostatnim czasie takich kredytów przybyło z uwagi na fakt, że banki wycofują się z udzielania kredytów o zmiennym oprocentowaniu opartym na wycofywanej stawce WIBOR. BK2% wprowadza zasadę „stała stopa dwa razy po pięć lat”. Chcąc nie chcąc, muszą się do niej dostosować i klienci, i banki.

Przy okazji zmieniana jest jeszcze jedna obowiązująca dotąd reguła: że hipoteki są spłacane w ratach równych. W pierwszym okresie klienci płacą głównie odsetki, a kapitał zwracają bardzo powoli. Z czasem proporcje zaczynają się odwracać. Taki mechanizm sprawia, że bank w ciągu całego trwania umowy zarabia nieco więcej, ale klient ma pewien komfort – w przypadku rat malejących (za sprawą coraz niższych odsetek, kapitał jest oddawany w równych częściach) na początku obciążenie jest bardzo duże. BK2% w okresie dopłat od państwa jest kredytem spłacanym w ratach malejących.

Nowy program miałby też potencjał do zmiany dotychczasowego układu rynkowego między samymi bankami. Zyskają ci, którzy weszli do niego jako pierwsi. Wprawdzie mamy tu dwóch graczy, którzy są najwięksi i bez programu (PKO i Pekao), ale dopóki w BK2% nie znajdą się ich najwięksi konkurenci, mają szansę na wyraźne umocnienie pozycji. I to w mającym strategiczne znaczenie segmencie, w pożądanej grupie klientów: młodszych, a więc przyszłościowych, a dodatkowo bezpiecznych (hipoteki są co prawda najlepiej spłacanymi kredytami, ale nic nie wpływa tak korzystnie na jakość portfela jak dopłaty zmniejszające comiesięczne obciążenie).

Oczywiście wpływ programu nie ograniczy się do rynku hipotek. Co z cenami mieszkań? Rosną. Pełnych statystyk nie mamy, ale pojawiające się informacje wskazują, że w ostatnim czasie ten wzrost jeszcze przyśpieszył. Najwyraźniej zwiększa się też przewaga popytu nad podażą. Dlaczego tak się dzieje i jaki udział ma w tym BK2%? W tej sprawie każdy może mieć własną opinię i będzie ona równie dobra jak inne. Najlepiej byłoby pewnie zapytać notariuszy, być może wiedzą z rozmów z ludźmi, co sprawia, że ktoś sprzedaje, a ktoś inny kupuje mieszkanie czy dom. W każdym razie minister Buda uważa, że jego program nie ma wielkiego znaczenia dla trendów cenowych w nieruchomościach. Jego opinia w największym, lekko tylko złośliwym skrócie brzmi: „ceny rosną, bo inflacja”. Wielu innych ekspertów od nieruchomości jakiś tam wpływ nowego programu widzi. Skoro pojawił się nowy popyt, to rozsądnym ruchem ze strony sprzedających jest podnieść poprzeczkę. Zwłaszcza w odniesieniu do mieszkań, które spełniają wymogi udziału w programie. Pamiętajmy też, że mieszkania drożeją – być może coraz szybciej – w sytuacji, gdy inflacja hamuje, konsumenci borykają się z realnym spadkiem (a przynajmniej brakiem wzrostu) dochodów, a cała gospodarka raczej się kurczy, niż rozwija.

Wzrost cen mieszkań i przyśpieszenie dynamiki akcji kredytowej ma miejsce w określonych warunkach, ale też na te warunki wpływa. Nieruchomości drożeją, „bo inflacja”, ale też inflacja idzie w górę, „bo nieruchomości”. Wprawdzie wzrost cen mieszkań czy domów nie jest uwzględniany przy wyliczaniu indeksu cen konsumpcyjnych, ale zmiany cen wyposażenia wnętrz już tak. Sprzedający mieszkania mogą zarobione pieniądze odłożyć w banku (pomagając wziąć kredyt kolejnym), zainwestować, ale mogą też je wydać.

Idźmy dalej. Rada Polityki Pieniężnej podnosiła stopy procentowe po to, żeby ograniczyć dostępność kredytu, chłodząc popyt, i przyhamować inflację. Jeśli rządowy program działa dokładnie odwrotnie, to nie byłoby wielkim zaskoczeniem, gdyby w którymś momencie ze strony banku centralnego padło stwierdzenie, że obniżki stóp procentowych powinny nastąpić później lub w mniejszej skali. Albo i jedno, i drugie.

To wszystko jednak, pod warunkiem że trend z lipca utrzymałby się dłużej. Czy to realne? Nawał wniosków w pierwszych tygodniach funkcjonowania programu wynika z faktu, że dla pewnej grupy ludzi otworzyła się możliwość zaciągnięcia kredytu, jakiej wcześniej nie mieli (zaostrzone zasady liczenia zdolności kredytowej, wysokie stopy). A być może również z tego, że ludzie zdają sobie sprawę z tego, że pojemność programu nie jest niewyczerpana.

„(...) założono, że roczna liczba Bezpiecznych Kredytów 2% udzielanych w ramach rządowego programu w latach 2023–2024 wyniesie łącznie 50 tys. kredytów (biorąc pod uwagę uruchomienie programu w połowie 2023 r., przyjęto, że liczba udzielonych kredytów w 2023 r. wyniesie 10 tys., a w 2024 r. osiągnie wielkość 40 tys.)” – czytamy w ocenie skutków regulacji, która towarzyszyła projektowi ustawy wprowadzającej program.

Liczba kredytów to jedno z założeń, jakie posłużyły do wyliczenia kwoty, jaka będzie przeznaczona z budżetu na dopłaty do kredytów. W przyszłym roku ma na to pójść niecały 1 mld zł, w kolejnym 1,1 mld zł. Szczyt wydatków jest przewidywany na za cztery lata: wtedy ma to być kwota 1,7 mld zł. Jeśli dopłaty będą odpowiadały oprocentowaniu na poziomie ok. 5 proc. (tak jak dziś), to wsparciem może zostać objęty portfel o wartości ok. 35 mld zł. Przy przeciętnym kredycie o wartości nieco ponad 300 tys. zł odpowiadałoby pomocy w spłatach dla ponad 100 tys. szczęśliwców.

Rzecz jasna ustawowe ograniczenia można zmienić – wszystko będzie zależało od woli rządu i parlamentu już kolejnej kadencji. A także od możliwości budżetu. Na razie ustawa daje Bankowi Gospodarstwa Krajowego, który jest odpowiedzialny za przekazywanie dopłat do kredytów, możliwość wstrzymania przyjmowania nowych wniosków. Nic dziwnego, że wielu pomyślało „kto pierwszy, ten lepszy”. Ale prowadzi to też do wniosku, że efekty programu hipotek z dopłatą – jakiekolwiek będą – mogą być krótkotrwałe. Trudno sobie wyobrazić, by wzrost cen nieruchomości nagle się cofnął, ale wcale nie musi być tak, że BK2% przyśpieszy go w sposób trwały. Większy popyt na kredyty może być tylko chwilowy, podobnie jak zmiany na rynku hipotek. Pewni możemy być tego, że dołożymy z budżetu do oprocentowania kredytów dla stosunkowo niewielkiej grupy ludzi (kredytów hipotecznych mamy w Polsce prawie 2,5 mln), pomagając im zapewnić sobie dach nad głową, dając zarobić deweloperom i tym, którzy zdecydują się sprzedać mieszkanie.

Dziś to wszystko to niewiele więcej niż tezy, które nawet jeśli da się zweryfikować dość szybko, to na pewno nie przed wyborami. A przecież nie bez powodu wsparcie dla kredytobiorców rusza na trzy miesiące przed nimi. Równie mocno jak o punkty procentowe dopłat chodzi o punkty procentowe u wyborców. ©Ⓟ