To nie socjalizm, to konstytucja. O problemie mieszkaniowym w Polsce

Kolejne rządy zapewniają, że rozumieją wagę problemu z mieszkaniami, i… przeznaczają coraz mniejszy odsetek PKB na ich budowę. Bo miejsce do życia to w Polsce sprawa prywatna.

– Niezwykle ważny, zwłaszcza dla młodego pokolenia, problem mieszkaniowy wymaga dziś decyzji szybkich i radykalnych. Jesteśmy świadomi, że bez jego rozwiązania nie zahamuje się bolesnego zjawiska emigracji młodych. Jest to problem nie tylko gospodarczy, lecz także polityczny – mówił w exposé w 1989 r. Tadeusz Mazowiecki. – Niepokoi nas skala potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie wiemy, że rozwój budownictwa mieszkaniowego może być jednym z czynników poprawy koniunktury w całej gospodarce. W związku z tym podejmiemy prace nad różnymi formami pobudzania tej sfery gospodarki – zapewniał trzy lata później Waldemar Pawlak. A kiedy nie udało mu się sformułować rządu, kolejna premier Hanna Suchocka zapowiadała: – Rząd będzie dostrzegał, iż jednym z najpilniejszych jego zadań jest prowadzenie odważnej polityki mieszkaniowej. Potrzeby są ogromne, tymczasem większość obywateli nie ma środków na zdobycie własnego mieszkania.

Koalicja Sojuszu Lewicy Demokratycznej z Polskim Stronnictwem Ludowym już prawie odtrąbiła sukces. – Są wszelkie dane, by oceniać, że już następny, 1997 r., da widoczne efekty w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego. Ma to ścisły związek z wdrożeniem regulacji prawnych dotyczących popierania budownictwa mieszkaniowego, rozwojem rynku nieruchomości i uruchomieniem budownictwa czynszowego. Kiedy mówię o efektach, to myślę nie tylko o liczbie mieszkań, lecz także o ich jakości, stopniu dostępności, szczególnie dla ludzi młodych niemających najczęściej własnych środków finansowych. Budownictwo mieszkaniowe w sposób oczywisty musi być i będzie wspomagane finansowo przez państwo – zapewniał w lutym 1996 r. Włodzimierz Cimoszewicz. Gdy Jerzy Buzek kilkanaście miesięcy później obejmował stery rządu, podkreślał „wieloletnie zaniedbania nie do odrobienia w ciągu krótkiego czasu”.

– My chcemy być rządem nadziei, rządem optymizmu. Jesteśmy głęboko przekonani, że w Polsce są dzisiaj podstawy do optymizmu. (…) Mamy przesłanki do tego, by podjąć wielki wysiłek zwalczania tych ciężkich plag, które prześladują nasz naród: bezrobocia, nędzy, braku mieszkań – zapewniał w lipcu 2006 r. Jarosław Kaczyński, a Donald Tusk niecały rok później tak recenzował poprzedników: – Słyszeliśmy wiele razy słowa polityków o mieszkaniach. Bo to rzecz zrozumiała dla każdego obywatela, bo samodzielne mieszkanie jest w sposób oczywisty jedną z najbardziej podstawowych potrzeb każdego człowieka. (…) Wiemy, co trzeba zrobić, tylko brakowało na tej sali odwagi, a poprzednim rządom wyobraźni i zaufania”.

O programie mieszkaniowym jako „ważnym elemencie przedsięwzięć prorodzinnych” mówiła w listopadzie 2015 r. Beata Szydło, choć znacząco rozwinął tę myśl dopiero Mateusz Morawiecki dwa lata później. – Nie ma się z czego śmiać. Naprawdę te mieszkania są potrzebne. Pamiętacie takie słowa: „Chłopcy, przestańcie, bo się źle bawicie! Dla was to jest igraszką, nam idzie o życie”. To jest życie wielu milionów młodych Polaków. Właśnie teraz odrabiamy zaległości z 70 lat. I nie jest łatwo oczywiście ruszyć tę bryłę. Nie jest łatwo, ale ta kula śniegowa już ruszyła i za parę kwartałów będziemy właśnie oddawać do użytku pierwsze tanie mieszkania. Ten program jest na najbliższe 10 lat sztandarowym zadaniem rządu Rzeczypospolitej – podkreślał premier w grudniu 2017 r.

Obietnice, dalekosiężne plany kreślone przez kolejnych premierów w rzeczywistości bardzo często nie wychodzą poza plik kartek przygotowanych przez spin doktorów i doradców ds. marketingu politycznego. Jak w rzeczywistości wygląda polski rynek mieszkaniowy po setkach obietnic złożonych w ciągu ostatnich dekad?

Według danych Eurostatu w 2022 r. aż 35,8 proc. Polaków mieszkało w przeludnionych lokalach. Odsetek ten wzrósł o 0,1 pkt proc. względem roku 2021. Z gorszymi warunkami w Unii Europejskiej mierzą się tylko Bułgarzy, Rumunii i Łotysze. Średnia unijna wynosi 16,8 proc.

Kryzys widoczny jest jeszcze bardziej, gdy spojrzymy na sytuację młodych Polek i Polaków. Jak alarmował w kwietniu Polski Instytut Ekonomiczny, bazując na danych Eurostatu, ograniczona dostępność mieszkań jest jedną z głównych przyczyn faktu, że w Polsce aż 49 proc. osób w wieku 18–34 lata mieszka z rodzicami. W krajach UE więcej jest ich tylko na Malcie, w Słowacji i Bułgarii. Z czego to wynika?

– Gdybym miał scharakteryzować polską politykę mieszkaniową w ostatnich latach, to przede wszystkim zastanowiłbym się, czy coś takiego w ogóle istniało. Próżno szukać jakiejś wielkiej strategii w podejmowanych działaniach – mówi Jan Oleszczuk-Zygmuntowski, współprzewodniczący Polskiej Sieci Ekonomii i dyrektor zarządzający CoopTech Hub. Jak wyjaśnia, tylko za pierwszych rządów Prawa i Sprawiedliwości (w latach 2006–2007) istniało w Polsce coś takiego jak osobne Ministerstwo Budownictwa. – Poza tym okresem zawsze był to dział trochę „na doczepkę”, upychany w innych resortach – dodaje. I trudno się z tym nie zgodzić: kompetencje do zarządzania mieszkalnictwem na przestrzeni ostatnich lat wędrowały kilkukrotnie pomiędzy trzema resortami: infrastruktury, rozwoju oraz transportu. Ministrowie odpowiadający za tę sferę zmieniali się jeszcze częściej. Efektu takiej sytuacji trudno nie przewidzieć.

– Politykę mieszkaniową oceniłabym jako niespójną, niekonsekwentną, nieprzewidywalną, nieco „eventową”. Żyjemy od programu do programu, a te wytwarzają kolejne fale popytu. Nie ma w tym długofalowej strategii, nie uczymy się na błędach, nie wyciągamy wniosków – komentuje Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

W ostatnich latach uruchomiono wiele programów, które de facto sprowadzają się do tego samego – wsparcia dla kredytobiorców, którzy chcą się zadłużyć na kilkadziesiąt lat. Zamyka się jeden program, aby po paru latach otworzyć bardzo podobny. I – jak zwracają uwagę eksperci – dzieje się tak niezależnie od tego, czy rządzi akurat Prawo i Sprawiedliwość, czy Platforma Obywatelska. Były Rodzina na swoim, Mieszkanie dla młodych, są Bezpieczny kredyt 2 proc. i propozycje kredytu 0 proc.

– Funkcjonują rozwiązania oparte niemal wyłącznie na indywidualnej własności. Premiuje się branie kredytów hipotecznych, a jednocześnie redukuje się zaangażowanie państwa i tworzenie zróżnicowanego systemu, z różnymi formami najmu. Taka polityka jest wykluczająca i bardzo krótkowzroczna – ocenia dr hab. Mikołaj Lewicki z Katedry Socjologii Ekonomicznej i Spraw Publicznych Uniwersytetu Warszawskiego. Wtóruje mu Hanna Milewska-Wilk. – Panuje błędne przekonanie, że sztandarowe projekty zapewniające dopłaty do kredytów wpłyną na to, że będziemy mieli więcej mieszkań albo będzie się nam lepiej żyło. Tak nie jest, dopłaty nie tworzą większej liczby mieszkań – wskazuje rozmówczyni DGP.

To, że w Polsce dramatycznie brakuje mieszkań, widać w rządowych statystykach. W 2010 r. Rada Ministrów przyjęła dokument, według którego deficyt mieszkaniowy – w zależności od metodologii – wynosił 1,4–1,85 mln mieszkań. Dekadę później zrobiliśmy niewielki krok do przodu. W 2022 r. redakcje OKO.press i Demagoga, bazując na danych z Narodowego Spisu Powszechnego, oszacowały, że w Polsce brakuje 1,4–1,5 mln mieszkań. Liczbę tę potwierdził minister rozwoju i technologii Waldemar Buda w rozmowie z DGP. – Jestem przekonany, że 1,5 mln nowych mieszkań pozwoliłoby uporządkować rynek. Trzeba też pamiętać, że sama liczba nie za bardzo oddaje istotę sprawy. Tych mieszkań nie brakuje w całym kraju, tylko w konkretnych miejscach. Mieszkańców przybywa w dużych aglomeracjach, w Warszawie i innych ośrodkach, więc rozbudowa musi odbywać się przede wszystkim w miastach i na ich obrzeżach – tłumaczy szef MRiT.

Problem w tym, że mieszkań w dużych miastach przybywa zbyt wolno, a ich liczba absolutnie nie nadąża za procesem migracji ze wsi do miast. Uruchamianie rozwiązań, które dodatkowo napędzają stronę popytową, dolewa tylko oliwy do ognia. – To, że wprowadzony przez PiS Bezpieczny kredyt 2 proc. cieszy się ogromnym zainteresowaniem, nie wynika z faktu, że jest to genialne rozwiązanie – ocenia Jan Oleszczuk-Zygmuntowski. – Mało kto marzy, aby na kilkadziesiąt lat związać się kredytem. To często po prostu ostatnia deska ratunku dla młodych. Cały rynek skonstruowany jest tak, że mieszkania w Polsce budują deweloperzy. A to, jak licho budują, widać przede wszystkim na liczbach: po 30 latach świętego wolnego rynku dopiero teraz udało nam się zrównać z liczbą budowanych mieszkań za czasów Edwarda Gierka. Dziś efekt jest taki, że mieszkań brakuje, a ceny idą w górę – dodaje.

Ze wzrostem cen na rynku nieruchomości mamy do czynienia z krótkimi przerwami od trzech dekad. Mieszkania drożały, drożeją i będą drożeć, nie ma bowiem żadnych przesłanek do wyhamowania tego trendu. Dziś młode małżeństwo, które chce kupić mieszkanie w Warszawie lub w Krakowie, musi być przygotowane do zapłaty średnio ok. 14 tys. zł za 1 mkw. Przy takich cenach zakup nawet 35-metrowej kawalerki jest sporym wyzwaniem, nie mówiąc już o koniecznym wykończeniu i wyposażeniu. A dla rynku komercyjnego trudno znaleźć alternatywę.

Jak alarmowaliśmy w DGP, kurczą się zasoby komunalne w największych polskich miastach („Miasta żegnają się z mieszkaniami komunalnymi”, DGP nr 127 z 4 lipca 2023 r.). Samorządowcy wyprzedają posiadane lokale i wycofują z użytku nieruchomości, które nie nadają się do dalszej eksploatacji. W ich miejsce nie pojawiają się nowe, mimo że w kolejce do najmu mieszkania gminnego w całej Polsce stoi nadal ok. 126,3 tys. rodzin.

Hanny Milewskiej-Wilk taka sytuacja nie dziwi. Jak tłumaczy, większość przyjmowanych w Polsce rozwiązań opiera się na założeniu, że kwestia lokum jest sferą prywatną, rodzinną, w którą państwo nie za bardzo powinno się mieszać. – Wychodzi się z założenia, że to rodzice pomagają dzieciom, a dopiero gdy oni zawodzą, państwo może nieco pomóc, oferując na przykład preferencyjny kredyt – podkreśla. Jak tłumaczy, w samorządach przez lata brakowało pieniędzy, które można by przeznaczyć na rozbudowę zasobów komunalnych. – Po likwidacji współfinansowania z budżetu centralnego zniknęły środki, ale nie problem. Gminy często nie miały pieniędzy na utrzymanie zasobów komunalnych. Czynsze były zbyt niskie, aby wystarczały na remonty, wymianę ogrzewania, termomodernizację budynków. Ich podniesienie zresztą na niewiele by się zdało, wzrosłyby jedynie zaległości czynszowe mieszkańców, co realnie nic by nie zmieniło, a trzeba byłoby to wykazać w bilansie gminy – wskazuje ekspertka IRMiR.

Mikołaj Lewicki zwraca z kolei uwagę na to, że brak odpowiedniego finansowania wpływa na postrzeganie samorządowych inwestycji. – Większość gmin ograniczyła się do zapewniania mieszkań dla wąskiej grupy osób, które nie zarabiają nic lub bardzo mało. Takie podejście absolutnie nie rozwiązuje problemu, bo kryzys mieszkaniowy dotyczy też osób nieco zamożniejszych, zarabiających mało i średnio – tłumaczy rozmówca DGP. Jak podkreśla, w Polsce brakuje zróżnicowanego rynku, z rozwiniętą ofertą najmu instytucjonalnego, oraz bogatym zasobem gminnym. – Choć najem może być komfortowy i trwać przez dziesiątki lat, w Polsce kojarzony jest z tymczasowością, właśnie ze względu na to, że nie ma odpowiednich alternatyw dla rozwiązań rynkowych – dodaje.

I choć rządowe komunikaty przyzwyczaiły nas do narracji, że pieniędzy na inwestycje nie brakuje, rzeczywistość jest nieco bardziej przygnębiająca. Na początku lat 90. XX wieku na rozwój mieszkalnictwa z budżetu państwa przeznaczano ponad 1 proc. PKB. Rekord padł w 1992 r., gdy wydatki sięgnęły 2 proc. PKB. Od tego czasu znajdujemy się na równi pochyłej. Gdy w 2004 r. wstępowaliśmy do Unii Europejskiej, na mieszkania z budżetu państwa przeznaczano 0,1 proc. PKB, 11 lat później było to już tylko 0,08 proc. PKB. Ostatnie cztery lata pod tym względem były rekordowo niskie – takie wydatki wynosiły zaledwie 0,02–0,03 proc. PKB.

Warto przy tym pamiętać, że przyczynia się to do pogłębiania problemów także w innych dziedzinach. Przede wszystkim odbija się na demografii. W 2022 r. w Polsce urodziło się jedynie 305 tys. dzieci. Tak źle nie było od prawie 80 lat, od czasów II wojny światowej. – Polacy, nie mając odpowiednich warunków mieszkaniowych, nie realizują planów życiowych, zwlekają z zawieraniem małżeństw czy decydowaniem się na pierwsze lub kolejne dziecko. Na własne życzenie tworzymy sobie kolejny problem – wskazuje dr hab. Mikołaj Lewicki.

– W debacie publicznej mówi się o wydatkach w postaci 4 proc. na zbrojenia, 6 proc., a nawet 8 proc. PKB na ochronę zdrowia. A ile wydaje się na mieszkalnictwo? Są to wartości bliskie zeru. Totalny margines błędu. Jeśli realnie chcemy się zmierzyć z kryzysem, trzeba zmienić myślenie i radykalnie zwiększyć nakłady na budowę mieszkań, co najmniej do 1 proc. PKB – podkreśla Jan Oleszczuk-Zygmuntowski. Jak tłumaczy, pieniądze te powinny trafiać do samorządów, które decydowałyby, czy chcą za to budować mieszkania na tani wynajem, remontować zasoby komunalne, przywracać pustostany do użytku czy przeprowadzać termomodernizację budynków.

Apele o radykalne zwiększenie publicznych nakładów na mieszkalnictwo nie przebijają się na co dzień w przestrzeni publicznej, bo kojarzone są z czasami, w których mieszkania się nie kupowało, tylko na nie czekało. Ich źródeł nie trzeba jednak szukać w manifestach ideologicznych, wystarczy otworzyć polską konstytucję i odnaleźć art. 75. „Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”. ©Ⓟ