Problem: Deweloperzy i inni przedsiębiorcy, którzy posiadają ziemię rolną np. w celach inwestycyjnych, z niepokojem przyglądają się pracom nad projektem ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, który wprowadza wiele ograniczeń związanych z obrotem gruntami rolnymi. Ich obawy okazują się całkowicie zasadne. Projektowane zmiany utrudnią bowiem przedsiębiorcom sprzedaż posiadanych gruntów inwestycyjnych. I znacznie zawężą krąg potencjalnych nabywców. Sprawdzamy zatem, co w świetle planowanej ustawy będzie mógł po 30 kwietnia 2016 r. zrobić właściciel nieruchomości rolnej chcący dokonać jej sprzedaży. Niestety, już za dwa miesiące, w sytuacji gdy deweloper zechce sprzedać posiadane działki na rzecz innego podmiotu niż rolnik indywidualny, jednostka samorządu terytorialnego bądź Skarb Państwa, jedynym korzystnym dla niego wyjściem może się okazać wyłączenie działek z produkcji rolnej. A to wiąże się z wysokimi kosztami. Po 30 kwietnia deweloperzy mogą zatem na sprzedaży ziemi rolnej stracić.
Co proponuje projekt nowelizacji?
● Ziemię rolną po 30 kwietnia będzie mógł nabyć co do zasady jedynie rolnik indywidualny. Za takiego projekt uznaje osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej pięciu lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z jego nieruchomości rolnych. Dodatkowo rolnik indywidualny posiadający rolę o powierzchni większej niż 20 ha ma być zobligowany do podlegania ubezpieczeniu KRUS w pełnym zakresie (ten obowiązek będzie zawieszony w okresie pięciu lat od dnia wejścia ustawy w życie).
● Sprzedaż gruntów rolnych nierolnikowi ma być możliwa, gdy nabywcą jest:
– osoba bliska zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione),
– jednostka samorządu terytorialnego,
– Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencja Nieruchomości Rolnych,
– osoba w sporze granicznym lub
– wierzyciel w postępowaniu egzekucyjnym.
Ponadto ograniczenie nie będzie obowiązywało w przypadku dziedziczenia.
● Nabywca ziemi będzie zobowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 10 lat od dnia nabycia, a w przypadku osoby fizycznej – prowadzić to gospodarstwo osobiście. Co do zasady w tym czasie nie będzie można również nieruchomości zbyć ani oddać w posiadanie innej osobie. Naruszenie tych obowiązków ma skutkować utratą tytułu do ziemi na rzecz agencji (za zapłatą przez ANR równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości).
● Sprzedaż nieruchomości państwowych ma być wstrzymana na pięć lat.
Co czeka dewelopera?
Sprzedaż dla przyszłego rolnika
Jeśli w gronie potencjalnych zainteresowanych zakupem ziemi rolnej od inwestora nie znajdą się rolnicy indywidualni lub inne podmioty, którym ustawa będzie przyznawać prawo swobodnego nabycia gruntów rolnych (patrz wyżej), konieczne będzie zwrócenie się do prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych o zgodę na przeprowadzenie transakcji. Ale uwaga! Potencjalny kupiec nie może być jednak osobą, która chce nabyć ziemię z zamiarem inwestycyjnym. Będzie musiał wykazać m.in., że ma zamiar rozpocząć prowadzenie działalności rolniczej i posiada do tego stosowne kwalifikacje. Tylko wtedy ANR wyrazi zgodę na sprzedaż.
Kupujący występujący o zgodę agencji zostanie zobligowany do wykazania, że:
● nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego i inne uprzywilejowane ustawą podmioty (samorząd, osoby bliskie itp.),
● nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
● w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
W projekcie nie jest wyjaśnione, czy spełnienie powyższych przesłanek będzie gwarantować możliwość dokonania transakcji. Eksperci uważają więc, że istnieje duże ryzyko, iż rozstrzygnięcia prezesa ANR staną się uznaniowe. W przypadku gdy ten nie wyrazi zgody na sprzedaż gruntów rolnych, będzie możliwość złożenia odwołania do ministra rolnictwa.
Żądanie nabycia przez ANR
Brak zgody agencji na zbycie ziemi będzie uprawniać zbywcę do żądania, by to agencja nabyła nieruchomość. Taką ścieżkę przewiduje się w projektowanym art. 2a ust. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z nim na żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, ANR jest zobowiązana do nabycia nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez agencję (przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami).
Z miejscowym planem można spać spokojnie
Nie każda sprzedaż działki rolnej będzie się wiązać z obostrzeniami. Projekt znajdzie bowiem zastosowanie do nieruchomości rolnych, które podlegają definicji zawartej w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. A ta została zdefiniowana jako „nieruchomość rolna w rozumieniu kodeksu cywilnego (a więc taka, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej) z wyłączeniem nieruchomości rolnych objętych planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na cele inne niż rolne”.
Tym samym inwestorzy posiadający działki rolne na terenach objętych planem miejscowym, który zmienia ich przeznaczenie na nierolne, będą mogli nadal nimi swobodnie dysponować.
Niestety powyższe rozwiązanie nie będzie dotyczyć deweloperów, którzy dla terenów rolnych uzyskali jedynie warunki zabudowy.
Zagrożenie dla spółek prawa handlowego
Zgodnie z projektowanym art. 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego agencji ma przysługiwać prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnych. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku planowanej treści art. 3b u.k.u.r., zgodnie z którym w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, ANR, działając na rzecz Skarbu Państwa, mogłaby złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.
Przepisy nie wyjaśniają jednak, w jakich przypadkach ANR może wykonywać prawo pierwokupu, co może prowadzić do uznaniowości. W praktyce może się okazać, na co zwrócił uwagę m.in. Polski Związek Firm Deweloperskich, że posiadanie w majątku spółki prawa handlowego nawet niewielkich aktywów w postaci nieruchomości rolnej będzie uprawniać ANR do przejęcia jej akcji lub udziałów. Jako przykład można wskazać sytuację, w której spółka zajmująca się budową dróg, osiągająca milionowe zyski, ma w swoim majątku nieruchomość rolną o wartości kilku tysięcy. Wobec niezdefiniowania w obecnym projekcie przesłanek, kiedy ANR mogłaby zrealizować prawo pierwokupu, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby przejęła nieograniczoną liczbę akcji i udziałów, o niesprecyzowanej wartości, i to w każdym przypadku. W ocenie PZFD proponowane przepisy wprowadzą wiele komplikacji w obrocie gospodarczym, spowalniając bądź hamując przemiany strukturalne przedsiębiorstw.
Wyłączenie spod produkcji rolnej
Po zmianach najbardziej praktycznym rozwiązaniem w przypadku zbywania nieruchomości rolnych przeznaczonych pod inwestycje może być ich odrolnienie przed sprzedażą.
– Jeżeli nieruchomość zostanie wyłączona z produkcji rolnej jeszcze przed transakcją, jej zbycie nie będzie już podlegało reżimowi planowanej ustawy – mówi Michał Urbański, adwokat z kancelarii Jara Drapała & Partners. – Takie rozwiązanie będzie jednak wymagało przeprowadzenia stosownego postępowania administracyjnego i zapłaty należności związanej z odrolnieniem, a następnie uiszczania opłat rocznych płatnych przez 10 lat i stanowiących w każdym roku 10 proc. należności – dodaje. Wysokość należności zależy m.in. od klasy wyłączanych z produkcji rolnej gruntów (im lepsza – tym wyższa należność, np. za odrolnienie 1 ha gruntów I klasy należność wynosi ponad 400 tys. zł) oraz ich wartości rynkowej (ustaloną należność pomniejsza się o wartość gruntu określoną według cen rynkowych stosowanych w obrocie gruntami w danej miejscowości). Należy pamiętać, że w razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji obowiązek uiszczania kolejnych opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest zobowiązany przy sprzedaży uprzedzić o tym nabywcę.
W przypadku gruntów rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego decyzja starosty o wyłączeniu z produkcji ma charakter deklaratoryjny i organ nie może odmówić jej wydania.
Nie ma obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych w przypadku, jeżeli grunt wyłączany z produkcji rolniczej przeznaczany jest na cele budownictwa mieszkaniowego i ma powierzchnię nie większą niż:
● w przypadku budynku jednorodzinnego – 0,05 ha,
● w przypadku w budynku wielorodzinnego – 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny.
OPINIA EKSPERTA
Można się zdecydować na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na inne cele, ale przy gruntach rolnych klas I–III trzeba być świadomym możliwości wystąpienia następujących konsekwencji:
– do zmiany przeznaczenia części gruntów potrzebna jest zgoda ministra właściwego do spraw rolnictwa i uchwalenie planu miejscowego. Nie zawsze będzie można przekonać gminę do uchwalenia takiego planu. Co prawda niniejsze kryteria zostały trochę rozluźnione dla gruntów rolnych położonych w miastach oraz w obszarach zwartej zabudowy (tam będzie znacznie łatwiej zmienić przeznaczenie);
– po zmianie przeznaczenia gruntów trzeba będzie się liczyć z koniecznością wyłączenia ich z produkcji rolnej – za co są uiszczane również opłaty;
– po zmianie przeznaczenia za grunt przeznaczony na cele związane z działalnością gospodarczą trzeba płacić znacznie wyższy podatek niż za grunt rolny;
– przy późniejszym zbywaniu nieruchomości może nie ominąć inwestora konieczność zapłaty tzw. renty planistycznej związanej z podwyższeniem wartości nieruchomości przez plan miejscowy (obowiązek występuje w przypadku, gdy właściciel zbywa nieruchomość w ciągu pięciu lat od wejścia planu w życie).
W konkretnych przypadkach nie wszystkie powyższe zagrożenia i problemy zapewne wystąpią. Ale ich prawdopodobieństwo trzeba zweryfikować przy podejmowaniu decyzji.
