Subskrybuj nas na Youtube
Jednym ze sposobów zabezpieczenia nabywców mieszkań przez utratą środków w razie upadłości dewelopera jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. W momencie przyjmowania przewidującej to zabezpieczenie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 – u.o.p.n.) jedyną troską ustawodawcy było zabezpieczenie nabywców przed ryzykiem upadłości dewelopera.
Upadłość banku prowadzącego rachunek powierniczy wydawała się wtedy ryzykiem jedynie teoretycznym – wszak ostatnia upadłość banku w Polsce wydarzyła się w 2001 r. Dlatego bez szczególnej refleksji przyjęto w art. 7 ust. 2 u.o.p.n., że w razie upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy wysokość gwarancji Bankowego Funduszu Gwarancyjnego określa się na zasadach ogólnych, co oznacza gwarancję w wysokości równowartości 100 tys. euro dla całego rachunku. Kwota ta jest oczywiście nieadekwatna wobec tego, że suma środków zgromadzonych na rachunku powierniczym (zwłaszcza zamkniętym) może często sięgnąć wielu milionów złotych. Okazuje się zatem, że nabywca lokalu od dewelopera korzystającego z rachunku powierniczego powinien liczyć się z możliwością upadłości banku prowadzącego ten rachunek. I nie zabezpiecza go przed tym gwarancja BFG.
Wołanie na puszczy
Problem zyskał na znaczeniu wobec pierwszej od lat upadłości banku – Spółdzielczego Banku Rzemiosła i Rolnictwa w Wołominie (SK Banku). Według informacji prasowych bank ten prowadził rachunek powierniczy dla co najmniej jednego dewelopera. Przedsiębiorca ten powinien liczyć się z utratą większości środków zgromadzonych na tym rachunku. W rezultacie nabywcy stracą zabezpieczenie w wypadku, gdyby utrata środków na rachunku doprowadziła do niewypłacalności dewelopera.
W tej sytuacji należy wrócić do postulatu objęcia odrębną gwarancją BFG środków wpłaconych na rachunek powierniczy przez każdego z nabywców. Z postulatem takim wystąpił w 2012 r. zespół ministra sprawiedliwości ds. nowelizacji prawa upadłościowego i naprawczego (rekomendacje zespołu z 10 grudnia 2012 r., s. 256, dostępne na stronie MS). Postulat został uwzględniony w początkowych fazach prac nad ustawą – Prawo restrukturyzacyjne. Projekt założeń projektu ustawy w wersji z 24 stycznia 2014 r. (dostępny na stronie RCL) przewiduje jeszcze objęcie gwarancją BFG, do wysokości kwoty gwarantowanej, osobno każdego nabywcy, którego środki znajdują się na rachunku powierniczym. Rozwiązanie to zostało jednak zakwestionowane przez Ministerstwo Finansów, które podniosło m.in. argument rzekomej sprzeczności z prawem unijnym i konieczności dokonania w tym celu istotnych zmian w ustawie o BFG; następnie zadeklarowało przeanalizowanie możliwości wprowadzenia tych zmian, ale w późniejszym terminie, przy okazji szerszej nowelizacji ustawy o BFG. W rezultacie sprzeciwu MF pomimo kontrargumentów podanych w protokole rozbieżności z 24 stycznia 2014 r. postulowana zmiana art. 7 u.o.p.n. nie znalazła się ustawie – Prawo restrukturyzacyjne, wchodzącej w życie 1 stycznia 2016 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 978).
Pilna zmiana
Wbrew argumentom MF objęcie nabywców lokali ochroną przed upadłością banku nie wymaga daleko idących zmian legislacyjnych ani nie jest sprzeczne z prawem unijnym. Wystarczyłaby prosta nowelizacja art. 7 u.o.p.n. wprowadzająca zasadę, że w przypadku mieszkaniowego rachunku powierniczego za deponenta uważa się nie dewelopera, ale osobno każdego z nabywców (dla których bank osobno księguje środki z wpłat). Byłoby to zgodne z prawem UE, gdyż możliwość uznania za deponenta innej osoby niż posiadacz rachunku wynika z art. 8 ust. 3 dyrektywy 94/19/WE w sprawie systemów gwarancji depozytów, który został dosłownie powtórzony w art. 7 ust. 3 nowej dyrektywy 2014/49/UE. Przepis obejmuje swoim zakresem rachunki typu powierniczego, zakładane przez posiadacza rachunku na rzecz osób trzecich (powierzających). Wynika z niego, że w razie, gdy powierzających jest więcej niż jeden, powinni oni podlegać ochronie na zasadach analogicznych do współposiadaczy rachunku wspólnego.
Odpowiedni przepis przewidujący traktowanie powierzającego jako deponenta obowiązuje też w prawie niemieckim. Zgodnie z par. 4 ust. 6 ustawy z 16. lipca 1998 r. o ochronie depozytów i odszkodowaniach dla inwestorów w przypadku, gdy posiadacz rachunku działał na rachunek osoby trzeciej, górny limit gwarancji ustala się dla tej osoby trzeciej.
Należy mieć nadzieję, że problemy wiążące się z upadłością SK Banku skłonią ustawodawcę do jak najszybszego skorygowania tej luki w przepisach. Do tego czasu nabywcy mieszkań korzystający z rachunku powierniczego muszą liczyć się z ryzykiem utraty zgromadzonych na nim środków w razie upadłości banku.
O problemach deweloperów w związku z upadłością SK Banku więcej w tygodniku dla prenumeratorów „Firma i Prawo”