Wynajmujący mogą żądać od lokatorów kaucji i zobowiązać ich do dbania o porządek w mieszkaniu. Dzięki zgłoszeniu umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego zyskują możliwość przeprowadzenia ekspresowej eksmisji bez wyroku sądowego
Czy najemca może wezwać policję
Reklama
Podczas ostatniej wizyty w wynajmowanym lokalu zastałem ogromny bałagan. Zwróciłem na to uwagę najemcom. Powiedzieli, że jeśli jeszcze raz wejdę do mieszkania bez uprzedzenia, wezwą policję. Czy prawo zabrania robienia niezapowiedzianych kontroli w wynajmowanym lokalu?

Reklama
TAK
Najemca może używać mieszkania zgodnie ze swoimi potrzebami mieszkaniowymi, a po zakończeniu najmu powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Umowa najmu może wskazywać wprost, że lokator powinien utrzymywać przedmiot najmu w porządku i czystości. Właściciel nie ma jednak prawa kontrolować stanu mieszkania, wchodząc tam bez zapowiedzi, a co najważniejsze – wbrew woli najemców. Takie zachowanie może zostać potraktowane jako naruszenie miru domowego, a więc przestępstwo. Nie ma przy tym znaczenia, do kogo formalnie należy lokal. Właściciel wraz z podpisaniem umowy najmu wyzbywa się na rzecz innych osób uprawnień do korzystania z nieruchomości. Kodeks karny przewiduje, że osoby, które wdzierają się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia lub na ogrodzony teren, podlegają karze grzywny, ograniczenia wolności polegającej najczęściej na wykonywaniu prac społecznych lub nawet do roku więzienia. Wynajmujący naraża się na odpowiedzialność karną przede wszystkim wtedy, gdy nie opuszcza wynajmowanego lokalu, mimo że wyraźnie żąda tego najemca.
Powyższe nie oznacza, że właściciel nie ma prawa na bieżąco monitorować stanu swojego mieszkania. Powinien jednak już na wstępie ustalić zasady przeprowadzania takich kontroli. W umowie można wskazać, że wynajmujący zastrzega sobie prawo przeprowadzania kontroli lokalu w obecności najemcy. Może odbywać się to po wcześniejszym ustaleniu terminu wizyty telefonicznie, np. nie częściej niż raz w miesiącu.
Podstawa prawna
Art. 193 ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz.U. z 1997 r. nr 88, poz. 553 ze zm.).
Art. 666 par. 1 i art. 667 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Czy mogę sam wyeksmitować lokatora
Zamierzam po raz pierwszy wynająć mieszkanie. Obawiam się, że mogę trafić na nieuczciwych lokatorów, którzy przestaną płacić czynsz lub zniszczą lokal. Czy mogę po wypowiedzeniu umowy sam ich wyeksmitować?
NIE
Właściciel nieruchomości nie może samodzielnie wyeksmitować lokatorów. Wiele osób tkwi też w błędzie, że takie kompetencje ma policja. W razie ustania stosunku najmu lokatorzy powinni dobrowolnie opuścić mieszkanie i zabrać z niego swoje rzeczy. Jeśli nie chcą się wyprowadzić, wynajmujący musi najpierw uzyskać wyrok eksmisyjny. Do jego wykonania uprawiony jest komornik w ewentualnej asyście policji.
Długotrwała procedura eksmisyjna może być zmartwieniem właścicieli, którzy podpisali tradycyjną umowę najmu. Tymczasem od ponad 5 lat można oddawać domy, mieszkania czy nawet pojedyncze pokoje w najem okazjonalny. Zawarcie takiej umowy jest co prawda bardziej sformalizowane i wymaga wizyty u notariusza, zabezpiecza jednak zdecydowanie lepiej interesy wynajmującego. Wynajmowanie lokalu na zasadzie najmu okazjonalnego pozwala na zwrócenie się do komornika o eksmisję uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego i przeprowadzenia standardowego postępowania sądowego.
Jeżeli najemca nie opuści dobrowolnie mieszkania po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, właściciel powinien mu doręczyć pisemne żądanie opuszczenia lokalu (podpis właściciela musi być poświadczony urzędowo, np. przez notariusza). Powinno ono zawierać m.in. nie krótszy niż 7 dni termin na opróżnienie nieruchomości przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące. Po jego upływie właściciel musi w sądzie złożyć wniosek o nadanie klauzuli pozwalającej na wykonanie oświadczenia najemcy o poddaniu się eksmisji. Po uzyskaniu klauzuli można udać się do komornika. Lokator zostanie następnie przeprowadzony pod wskazany przez siebie w umowie najmu adres. Gdy okaże się on zmyślony, trafi np. do noclegowni.
Podstawa prawna
Art. 19d ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150).
Czy mogę żądać zabezpieczenia od lokatorów
Ostatni najemcy zniszczyli szafę na ubrania i zbili lustro. W czasie wyprowadzki obiecali, że pokryją straty, ale od tygodnia nie mogę się do nich dodzwonić. Zamierzam znowu wynająć mieszkanie. Czy od nowych najemców mogę żądać kaucji na pokrycie ewentualnych szkód?
TAK
Zawarcie umowy najmu lokalu może być uzależnione od wpłacenia kaucji. W przypadku najmu okazjonalnego kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Z kolei przy tradycyjnym najmie może ona być równa dwunastokrotności czynszu. W praktyce kaucja stanowi najczęściej równowartość jednego lub dwóch miesięcznych czynszów. Wynajmujący musi zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od opuszczenia mieszkania. Jeśli poniósł koszty związane z pokryciem ewentualnych szkód powstałych w okresie najmu lub też wydatki związane z eksmisją z lokalu, może potrącić je od zwracanej najemcy sumy.
Podstawa prawna
Art. 6 i 19a ust. 4 i 5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150).
Czy muszę podpisać umowę u notariusza
Chcę podpisać ze studentami umowę najmu okazjonalnego. Czy muszę zawrzeć ją w formie aktu notarialnego?
NIE
Umowa najmu okazjonalnego oraz wszelkie w niej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Nie jest konieczne zawarcie jej u notariusza. Właściciel nie ponosi więc dodatkowych kosztów związanych ze sporządzeniem aktu. Należy jednak zwrócić uwagę, że wynajmujący zyskuje dodatkową ochronę przed nieuczciwymi najemcami tylko w sytuacji, gdy zawrze umowę o najem okazjonalny w przewidzianej przepisami procedurze i zarejestruje ją w urzędzie skarbowym. Do umowy najmu okazjonalnego należy obowiązkowo dołączyć:
● oświadczenie, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu (w formie aktu notarialnego),
● wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
● oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji notariusz pobiera opłatę w wysokości do 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2015 r. jest to więc 175 zł). Koszt obciąża najemcę. Oświadczenie o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy w razie jego eksmisji może mieć zwykłą formę pisemną. Na żądanie wynajmującego podpis właściciela poświadcza notariusz.
Podstawa prawna
Art. 19a ust. 2, 6 i 7 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150).
Czy mogę udać się do komornika
Zapomniałem zgłosić umowę najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym. Czy mogę starać się o przyspieszoną eksmisję lokatorów bez wyroku sądowego i zapewnienia im lokalu socjalnego przez gminę?
NIE
Do zalegalizowania umowy najmu okazjonalnego konieczne jest jej zgłoszenie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela nieruchomości (nie jest to więc miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości). Wynajmujący musi to zrobić w terminie 14 dni od faktycznego rozpoczęcia najmu. Zaniechanie tego obowiązku pociąga za sobą negatywne konsekwencje. Wynajmujący traci bowiem uprawnienia wynikające z przepisów regulujących najem okazjonalny, na rzecz pełnej regulacji ochrony praw lokatorów. Oznacza to, że właściciel nie będzie miał prawa eksmitować najemcy na uproszczonych zasadach, tzn. bez konieczności przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego.
Podstawa prawna
Art. 19b ust. 1 i 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150).
Czy skorzystam z niższych stawek podatkowych
Zamierzam podpisać z lokatorami umowę najmu okazjonalnego. Słyszałam, że wiąże się ona z niższym podatkiem dochodowym. Czy to prawda?
TAK
Osoby osiągające przychody z tytułu umowy najmu (w tym okazjonalnego), podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą rozliczać uzyskiwane z tego tytułu przychody w formie ryczałtu ewidencjonowanego ze stawką podatku 8,5 proc. Stawka ta jest stała i nie zależy od wysokości uzyskiwanych przychodów. Przychodem jest czynsz uzyskiwany od najemcy. Nie podlegają zaliczeniu do przychodu i opodatkowaniu opłaty uiszczane w spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnocie, opłaty za media itp., jeżeli z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Wynajmujący, którzy zdecydują się na opodatkowanie ryczałtowe, muszą złożyć pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania naczelnikowi naszego urzędu skarbowego. Co do zasady należy zrobić to do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym uzyskał pierwszy przychód. ©?
Podstawa prawna
Art. 6 ust. 1a, art. 9 ust. 4, art. 12 ust. 1 pkt 3a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 1998 r. nr 144, poz. 930 ze zm.).