Walka ze spekulantami tylko na papierze. Nowelizacja ustawy o PCC budzi wątpliwości

Czekająca na podpis prezydenta ustawa miała poprawić dostępność mieszkań i utrudnić działalność funduszom zajmującym się wynajmem instytucjonalnym. Jednak eksperci są sceptyczni co do jej skuteczności.

Nowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprowadza 6-proc. stawkę PCC od zakupu szóstego i kolejnego mieszkania, nabywanego w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, lub udziałów w tych lokalach. Będą nią objęte jedynie sprzedaże opodatkowane VAT. Dziś tylko kupujący mieszkania lub domy na rynku wtórnym płacą podatek PCC i wynosi on 2 proc. kwoty transakcji. W przypadku rynku pierwotnego kupujący płaci tylko VAT.

Wątpliwe efekty

Powodem wprowadzenia nowej, wyższej stawki PCC są rosnące ceny nieruchomości. Zdaniem rządu winni temu są inwestujący w mieszkania, a zwłaszcza fundusze PRS (Private Rented Sector, czyli najem instytucjonalny). Gdy kilka miesięcy temu informowano o planie wprowadzenia zmian, miały one zdecydowanie bardziej rygorystyczny kształt. Zapowiadano podwyższoną stawkę PCC od szóstego lokalu, bez zawężania do jednej nieruchomości, a dodatkowo wprowadzenie ograniczenia możliwości zakupu kolejnego mieszkania do jednego w roku. Miało to zapewnić lepszą dostępność mieszkań dla osób, które poszukują ich dla zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, a także ograniczyć wzrost cen i przyblokować rozwój PRS-ów. Jak przyjęte w ostatecznym kształcie przepisy wpłyną na rynek mieszkaniowy?

– W praktyce zmiany nie powinny objąć sektora PRS. Z tego podstawowego powodu, że inwestycje te nie są realizowane w ten sposób, że inwestor kupuje po kilka mieszkań w budynku, lecz zamawia u dewelopera cały budynek, a następnie wynajmuje długoterminowo lokale – ocenia Piotr Pasko, partner i doradca podatkowy w firmie doradczej MDDP. Jak tłumaczy, szacunkowo mniej więcej jedna trzecia inwestycji PRS-ów jest zlokalizowana na gruntach usługowych i w takich przypadkach te lokale nie mają statusu mieszkalnych. A to oznacza, że ich te przepisy po prostu nie dotyczą.

– Czyli dla nabywających całe budynki czy też udziały w spółkach posiadających lokale mieszkalne tak naprawdę nic się nie zmienia – kwituje ekspert.

Powstaje pytanie, co z inwestorami, którzy kupują mieszkania z myślą o odsprzedaży? Ich, zdaniem Piotra Paśki, nowe przepisy mają szansę dotknąć „bardzo rzadko”.

Podobnie uważa ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom Ewa Tęczak.

– Trzeba sobie zdawać sprawę z tego, że ze względu na konieczność ustanowienia dla każdego budynku wielorodzinnego wspólnoty mieszkaniowej i późniejszego zarządzania nieruchomością po jej oddaniu do użytkowania deweloperzy już na etapie projektowania inwestycji dążą do uporządkowania kwestii „gruntowych”. Chodzi o to, by w miarę możliwości dla każdego budynku (lub kompleksu budynków połączonych np. wspólnym garażem) wyodrębnić osobne działki. Skutek jest taki, że w jednej inwestycji składającej się z kilku budynków każdy z nich może stanowić nieruchomość, w której zakup pięciu lokali wciąż umyka nowemu podatkowi – wyjaśnia Ewa Tęczak.

Według ekspertki wprowadzenie nowego obciążenia fiskalnego w niewielkim stopniu zapobiegnie spekulacyjnym zakupom mieszkań. Może nieco je utrudni przez zwiększenie liczby drobnych transakcji.

Nie tędy droga

Według Przemysława Dziąga, radcy prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zmiana przepisów nie wpłynie pozytywnie na rynek mieszkań. Nie tędy bowiem wiedzie droga do zwiększenia dostępności mieszkań ani – tym bardziej – obniżania ich cen.

– Stale postulujemy i wskazujemy obecnemu, jak i poprzednim rządom, jak to zrobić, by w Polsce powstawało coraz więcej nowych mieszkań. Potrzebujemy, przede wszystkim, uwolnienia gruntów w miastach. W tej chwili tysiące hektarów są trzymane przez KZN (Krajowy Zasób Nieruchomości – red.) pod zakończony program „Mieszkanie plus” – mówi Przemysław Dziąg.

Nie działa ustawa lokal za grunt (Dz.U. z 2021 r. poz. 223). Przez biurokrację wydłuża się czas realizacji inwestycji mieszkaniowych, przez co rosną koszty.

– Jeśli tego nie zmienimy, a ceny materiałów, pracy i gruntów będą rosły, to za parę lat za metr kwadratowy mieszkania będziemy płacić dużo większe pieniądze niż teraz – mówi Przemysław Dziąg.

W kontekście rozpędzonego popytu i przyhamowanej sprzedaży Przemysław Dziąg broni PRS-ów. Niepewność sytuacji prawnej zniechęciła niektórych inwestorów. Zdaniem ekspertów może teraz wrócą na rynek, ale czas, który upłynął od zapowiedzi wprowadzenia ograniczeń do ich uchwalenia, jest stracony. Nie dość, że nie przybyło odpowiedniej liczby mieszkań na sprzedaż, to na wynajem też nie.

– Czy to dobrze dla Kowalskiego? Niekoniecznie. W momencie wybuchu wojny w Ukrainie przekonaliśmy się, jak potrzebne jest zrównoważenie rynku mieszkaniowego poprzez wzmocnienie tej drugiej odnogi, jaką jest najem. Im większe zróżnicowanie możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, tym większa stabilność cen i większy wybór dla mieszkańców Polski – podsumowuje Ewa Tęczak.

Zdają się to potwierdzać dane o rynku najmu w Europie. Z raportu firmy doradczej EY wynika, że w 2021 r. segment mieszkań na wynajem instytucjonalny wyniósł w Szwecji 31 proc. W Hiszpanii i Niemczech – 32 proc., a w Finlandii – 42 proc. W Danii prawie połowa transakcji na rynku najmu dotyczy najmu instytucjonalnego. Ta forma jest też bardzo popularna w Szwajcarii. W Polsce tylko 1 proc. mieszkań wynajmowanych jest w segmencie najmu instytucjonalnego. ©℗