Zaleganie z czynszem będzie przestępstwem? Wynajmujący i najemcy chcą zmian w prawie

Wynajmujący prywatne mieszkania i najemcy chcieliby zmian w prawie, ale mają przeciwne oczekiwania. Spotkają się przy organizowanym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii okrągłym stole.

W Polsce jest wynajmowanych ok. 1,3 mln mieszkań prywatnych. Jeśli do ich właścicieli dodamy najemców, przyjmując, że jeden lokal zajmują średnio dwie osoby, to łatwo policzyć, że chodzi o problemy ok. 4 mln Polaków. Ministerstwo Rozwoju i Technologii proponuje, by obie strony spotkały się przy okrągłym stole. Wypracowanie wspólnych propozycji zmian w prawie może jednak być trudne, jeśli nie zwyczajnie niemożliwe.

Ruch Obywatelski Zjednoczeni Wynajmujący napisał w zeszłym roku petycję do premiera Morawieckiego, w której zawarł postulaty dotyczące zmiany prawa. Obecne, w ich ocenie, nie chroni symetrycznie obu strony umowy najmu. Państwo przerzuca obowiązek zapewnienia dachu nad głową i ochrony przed bezdomnością na właścicieli prywatnych mieszkań. Część najemców zdaje sobie z tego sprawę i wykorzystuje sytuację, nie płacąc miesiącami, a czasem latami za wynajmowany lokal.

Zjednoczeni Wynajmujący chcieliby prawa do wypowiedzenia umowy najmu, gdy najemca nie ureguluje płatności w ciągu 14 dni, usprawnienia egzekucji komorniczej i eksmisji. Do tego chcą szybkiej ścieżki dla tego typu spraw w sądzie, a jeśli wyrok nie zapadnie w ustawowym terminie, zobowiązania Skarbu Państwa do wypłaty właścicielowi mieszkania odszkodowania za czas, w którym nie mógł on z niego korzystać. Domagają się też ustawowego prawa weryfikacji najemcy (zaświadczenia od pracodawcy o zatrudnieniu i referencji). Wreszcie uporczywe zaleganie z czynszem miałoby być przestępstwem ściganym przez kodeks karny.

– Mamy swoje uwagi, ale są one przeciwne do propozycji wynajmujących. Przedstawimy postulat wzmocnienia praw lokatorów. Chodzi nam zwłaszcza o ukrócenie dzikich eksmisji. Polegają one na tym, że wynajmujący, chcąc się pozbyć lokatorów, wprowadza im do mieszkania rosłych panów, żeby zostali na noc. Gdy lokatorkami są samotne kobiety lub matki z dziećmi, uciekają w panice, zwłaszcza że nie dostają żadnego wsparcia ze strony policji. Chcemy, by komornicy mieli obowiązek rejestracji eksmisji na policji. Dziś, nawet gdy wzywamy policję, ta nie wie, czy ma do czynienia z legalną, czy dziką eksmisją – mówi Zenobia Żaczek z Komitetu Obrony Praw Lokatorów.

Oburza ją postulat wprowadzenia kary więzienia za niepłacenie czynszu. Rozumie przy tym, że właściciele mieszkań nie chcą tracić. Jej zdaniem – tak jak najemcy – stali się oni ofiarami polityki państwa, które, jeśli chodzi o zapewnienie gorzej zarabiającym tanich, czynszowych mieszkań, kompletnie skapitulowało.

Podobne pretensje pod adresem państwa formułuje Jarosław Urbański z Wielkopolskiego Ruchu Lokatorskiego.

– Ludzie, których nie stać na kredyt ani wolnorynkowy czynsz, nie mają szans na wsparcie od państwa. A do tego prawa lokatorów są dziś za słabo zabezpieczone, co może być po części skutkiem tego, że ruch lokatorski jest bardzo rozdrobniony i w takiej sytuacji trudniej walczyć o swój interes – uważa Jarosław Urbański z Wielkopolskiego Stowarzyszenia Lokatorów.

Obie strony mają zyskać

Wynajmujący zapewniają, że mają czyste intencje. Tłumaczą, że jeśli prawo będzie skuteczniejsze w walce z oszustami, to zyskają na tym obie strony.

– Ludzie boją się dziś wynajmować matkom z dziećmi, a nasze bogate doświadczenie pokazuje, że najbardziej problematycznymi najemcami bywają rodzina wynajmującego i prawnicy. Zetknąłem się ze sprawą, w której odzyskanie mieszkania zajęło jego właścicielom 17 lat. Z badań, które na nasze zlecenie zrobił w 2022 r. wśród wynajmujących Rendin Polska, wynika, że większość (70 proc.) wynajmujących doświadczyła problemów z najemcą – mówi Jacek Kusiak, współzałożyciel i prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Najczęściej chodzi o zaleganie z płatnościami i dewastacje. Zdarza się, że mieszkanie trzeba odrobaczyć czy odszczurzyć. Średnia kwota strat właścicieli, z którymi rozmawiał Rendin, to 9 tys. zł, ale zdarzyło się też 150 tys. zł, a nawet więcej.

– Stąd obawy wielu osób przed wynajmem. Mamy według GUS 1,8 mln pustostanów. Myślę, że milion z tego mogłoby trafić na rynek i zmniejszyć ceny najmu, ale ich właścicieli powstrzymuje przed tym strach. Odbieramy telefony od wielu osób, które pytają, jaką damy im gwarancję, że nie zostaną oszukani przez najemcę, bo prawo ich nie chroni. Z drugiej strony najemcy też mają obawy. Zazwyczaj o to, czy dostaną zwrot kaucji. Nie chodzi o to, by wynajmujący byli lepiej chronieni niż najemcy. Chodzi o to, by prawo zabezpieczało wywiązanie się z umowy przez obie strony – mówi Piotr Kula z Rendin Polska, platformy zajmującej się zabezpieczaniem umów najmu.

Jest o czym rozmawiać

MRiT organizuje okrągły stół 6 czerwca 2023 r. Wynajem mieszkań prywatnych będzie jednym z trzech omawianych problemów. Kolejny to najem mieszkań w TBS i społecznych inicjatywach mieszkaniowych oraz usprawnienia funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych.

„Tematyka spotkania grupy w sprawie prywatnego rynku najmu dotyczyć będzie postulatów wprowadzenia zmian w przepisach (…) w zakresie problemów na tle wynajmu mieszkań na rynku prywatnym w związku z nieuczciwym zachowaniem lokatorów, a także przeprowadzenia dyskusji i wypracowania przez reprezentantów dwóch stron stosunku najmu, tj. wynajmujących i lokatorów, optymalnych rozwiązań uwzględniających interesy stron” – informuje resort.

Okrągłemu stołowi kibicuje rzecznik praw obywatelskich.

– RPO uważa za ważną i potrzebną każdą inicjatywę, której celem jest omówienie wzajemnych relacji pomiędzy wynajmującym mieszkanie a lokatorem w kontekście ochrony uprawnień przysługujących każdej z tych grup oraz niekwestionowanej konieczności zapewnienia właściwej równowagi pomiędzy pozycją prawną tak właściciela, jak i lokatora – mówi Kamila Dołowska, dyrektor zespołu prawa cywilnego w BRPO.©℗