Wskaźnik liczby miejsc parkingowych odbije się na cenach nieruchomości

Rząd rozważa możliwość zmiany restrykcyjnych regulacji dotyczących miejsc postojowych. Deweloperzy mówią, że pozostawienie ich w obecnym kształcie może oznaczać podwyżki rzędu nawet 100 tys. zł.

Obowiązująca od 12 maja ustawa o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych (Dz.U. z 2023 r., poz. 803) wprowadziła dwa minimalne wskaźniki miejsc postojowych. Dla inwestycji w strefie śródmiejskiej – jedno miejsce na mieszkanie, poza nią – półtora miejsca. Przed zmianą prawa decyzje o tym, ile miejsc parkingowych ma powstać przy inwestycji, podejmowały samorządy. Przyjęcie jako minimalnego wskaźnika 1,5 oznacza budowę o ok. 50 proc. miejsc parkingowych więcej, niż było dotąd. Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że przyjmując tę ustawę, posłowie „dołożyli” po 100 tys. zł do ceny mieszkań.

Średni koszt budowy jednego miejsca parkingowego na poziomie -1 waha się od 70 do 100 tys. zł. Jest ono zwykle sprzedawane za połowę tej kwoty. Oznacza to, że ok. 35–50 tys. zł deweloper dodaje do ceny mieszkania. Taki zwyczaj ukształtował się na rynku. Jeżeli będzie trzeba zbudować dwa razy więcej miejsc parkingowych, to ten dodatek do ceny mieszkania może wynieść ok. 70–100 tys. zł. Ostatecznie zależy to od lokalizacji i rynkowych cen sprzedaży miejsc postojowych.

Im głębiej, tym drożej

Nie zawsze, zwłaszcza na mniejszych działkach w dużych miastach, uda się zapewnić odpowiednią liczbę miejsc parkingowych na jednym, podziemnym poziomie. Żeby spełnić ustawowy wymóg parkingowy, inwestorzy mają dwie drogi. Pierwsza to dołożenie dodatkowego poziomu parkingu podziemnego. Jednak, jak wskazuje PZFD, budowa na poziomie -2 jest dużo droższa, m.in. z uwagi na koszty oddzielenia się od lustra wody i odwodnienia. Nierzadko budowa drugiego poziomu jest w ogóle niemożliwa, bo jest to szkodliwe dla lokalnego środowiska wodnego.

– W takim przypadku inwestorowi pozostanie jedynie zmniejszenie liczby mieszkań, aby dostosować się do możliwości jednej kondygnacji garażu podziemnego. Z kolei jeżeli inwestor zbuduje mniej mieszkań, to koszt zakupu nieruchomości w przeliczeniu na 1 mkw. mieszkania będzie wyższy. Ten czynnik może spowodować jeszcze większy wzrost ceny sprzedaży mieszkania niż sam koszt budowy dodatkowych miejsc parkingowych. Dotyczy to zwłaszcza dużych miast, gdzie działki są droższe – podkreśla Maciej Wandzel, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich i prezes zarządu Soho Development Homes & More.

Jego zdaniem budowanie miejsc parkingowych poza strefami śródmieść w stosunku półtora na jedno mieszkanie to ogromny kiks legislacyjny, który niweczy wszystko, co dobre w tej ustawie.

– Chyba wszyscy, w tym autorzy projektu, rozumieją, iż popełnili błąd, decydując się na ustalanie jednego, centralnego współczynnika niezależne od tego, czy jest to aglomeracja, czy miasteczko. Ta decyzja powinna pozostać w ręku włodarzy lokalnych – dodaje.

Deweloperzy zabiegali o zmianę prawa w Senacie. Przeciwni centralnemu wskaźnikowi byli architekci, samorządowcy i eksperci rynku mieszkaniowego. Jednak senatorowie nie zdecydowali się na zaproponowanie poprawek, ale na odrzucenie projektu w całości. Sejm mógł już tylko ustawę przyjąć lub odrzucić. Przyjął, ale wszystko wskazuje na to, że temat parkingów powróci.

Jak zadowolić wszystkich

– Będziemy chcieli złagodzić te przepisy, ale nie mogę dziś powiedzieć, jaki kształt ostatecznie będą one miały. To leży w gestii Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Może rzeczywiście przyjęte w ustawie kryteria są za sztywne, ale takie oczekiwania też były ze strony środowisk prorodzinnych. Można nawet nie przyjmować żadnych wskaźników, ale przecież brak parkingów nie spowoduje, że znikną samochody. Tam, gdzie mamy niedobór parkingów, auta zajmują przestrzeń, która nie jest dla nich przewidziana. Dotychczasowe rozwiązanie, pozostawiające to w kompetencji gmin, też się do końca nie sprawdziło. Na pewno trzeba znaleźć rozwiązanie tego problemu uwzględniające interes różnych grup – mówi poseł Bartłomiej Wróblewski (PiS), przewodniczący komisji nadzwyczajnej ds. deregulacji.

Deweloperzy apelują, by prawo zmienić jak najszybciej, aby uratować inwestycje na tysiące mieszkań, które są w toku, oraz nie blokować nowych. Blokowanie podaży i dalszy wzrost i tak już bardzo wysokich cen mieszkań to coś, czego z pewnością nikt nie chce, zwłaszcza w przededniu uruchomienia programu popytowego „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – argumentują.

MRiT na nasze pytanie o możliwość nowelizacji ustawy odpowiedziało, że na bieżąco analizuje głosy i opinie wyrażane przez przedstawicieli środowisk deweloperskich na temat nowych regulacji. Dotyczy to również minimalnych współczynników miejsc parkingowych dla inwestycji mieszkaniowych.

– „Ewentualne zmiany w tym zakresie są nadal analizowane” – czytamy w komunikacie resortu.

Z naszych ustaleń wynika, że choć sam fakt nowelizacji jest raczej przesądzony, to nie wiadomo, jak szybko się to stanie. Jedną z opcji jest rozwiązanie problemu przy okazji trwających właśnie prac nad nowelizacją prawa budowlanego lub przy kolejnej ustawie deregulacyjnej.

Trudno powiedzieć, czy zmiana przepisów przywróci poprzedni stan prawny. Są też głosy za przyjęciem centralnych, ale łagodniejszych minimalnych wskaźników liczby miejsc postojowych, na przykład jeden oraz pół. Tym razem jednak ich wprowadzeniu towarzyszyłoby dłuższe vacatio legis, uwzględniające trwający kilka lat proces inwestycyjny. ©℗