Ograniczenie cesji umów deweloperskich i rezerwacyjnych. Eksperci: Rozwiązania stworzą jedynie komplikacje

Rząd zdecydował o ograniczeniu możliwości cesji umów deweloperskich i rezerwacyjnych. Argumentuje, że to narzędzie spekulacyjne, które psuje rynek. Eksperci odpowiadają, że to zjawisko marginalne, a projektowane rozwiązania stworzą jedynie komplikacje dla kupujących.

Rada Ministrów przyjęła auto poprawkę do projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Do projektu, którego pierwsze czytanie zaplanowano na najbliższym posiedzeniu Sejmu, 12 kwietnia, Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) dorzuciło przepisy dotyczące cesji umów deweloperskich i rezerwacyjnych.

„Umowy takie prowadzą do zmniejszenia liczby lokali mieszkalnych w bezpośredniej ofercie dewelopera oraz znacząco podnoszą koszt ich nabycia. (…) Coraz częściej zdarzają się bowiem przypadki zawierania umów obejmujących rezerwację kilku lub nawet kilkunastu lokali mieszkalnych przez jednego nabywcę, który następnie – za opłatą – dokonuje przeniesienia wynikających z tych umów praw na kolejnych nabywców. Działanie takie ma szkodliwy wpływ na rynek mieszkaniowy” – wyjaśnia powody autopoprawki MRiT.

Eksperci rynku nieruchomości, inaczej niż resort rozwoju, uważają, że dziś problemu cesji nie ma. Rozwiązali go sami deweloperzy, gdy dostrzegli, że część klientów wyłuskuje atrakcyjne lokalizacje i w początkowej fazie sprzedaży przystępuje do umów deweloperskich, korzystając z promocyjnej ceny, a następnie odsprzedaje lokale z zyskiem, wykorzystując możliwość cesji.

Kto i kiedy mógłby cedować

Projektowane przepisy przewidują zakaz cesji umowy rezerwacyjnej (z wyjątkiem tej dokonywanej na rzecz członków rodziny) oraz znacząco ograniczają możliwość cedowania umowy deweloperskiej. Poza członkami rodziny cesji takiej umowy będzie można dokonać, jeżeli dotyczy ona nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i będzie dokonywana przez nabywcę, który w ciągu trzech lat nie dokonał podobnej cesji innej umowy deweloperskiej.

MRiT proponuje, by cesja umowy deweloperskiej była zawierana w formie aktu notarialnego. Przenoszący wierzytelność będzie musiał złożyć oświadczenie, że spełnia ustawowy warunek prawa do cesji, a notariusz pouczy go o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia.

Projekt przewiduje jednak, że przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej z naruszeniem warunków ustawowych nie będzie stanowiło przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia.

Branża jest przeciwna

– Zjawisko to zostało znacznie ograniczone już kilka lat temu. Dziś deweloperzy często wprowadzają do swoich umów zakaz cesji. Takie zapisy ma większość dużych graczy. Dlatego cesje umów deweloperskich nie przekraczają 5 proc. wszystkich dostępnych ofert. Proponowany przez resort zakaz nie wpłynąłby więc na spadek cen mieszkań. Pomysł MRiT to typowe ograniczenie swobody działalności gospodarczej i choćby tylko z tego powodu należy go ocenić negatywnie – mówi Krzysztof Kabaj, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Gdy dziś dochodzi do cesji, zwykle jest ona podyktowana nie celami zarobkowymi, ale sytuacją rodzinną lub finansową potencjalnego cedenta. Potwierdzają to obserwacje Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

– Zgadzamy się, że flipping, czyli wyszukiwanie atrakcyjnych cenowo ofert i szybka odsprzedaż z zyskiem, jest zjawiskiem negatywnym. Rozumiemy więc potrzebę wprowadzenia ograniczenia, ale należy uważać, by nie wylać dziecka z kąpielą. O cesji nie decyduje klient. Wymaga to zawsze zgody dewelopera, który jej udziela w przypadku zmiany sytuacji życiowej klienta. Z naszych informacji wynika, że jeśli już dochodzi do cesji (co jest rzadko spotykane), dokonuje się jej w ramach rodziny – mówi Sebastian Juszczak z PZFD.

Związek zwraca też uwagę, że flipperzy działają głównie na rynku wtórnym, więc wyłączenie cesji na rynku pierwotnym dotknie ich w niewielkim stopniu. PZFD podkreśla, że większość klientów na rynku pierwotnym kupuje mieszkanie na potrzeby własne, dla członków rodziny albo na wynajem.

Ograniczenie idzie za daleko

Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, również nie jest zwolennikiem wyłączenia możliwości przeniesienia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na osobę trzecią. Nie znajduje też uzasadnienia dla znacznego ograniczenia cesji z umów rezerwacyjnych. Umowy te miały służyć temu, by osoby ubiegające się o uzyskanie kredytu w banku mogły zablokować możliwość sprzedania przez dewelopera wybranego przez nich lokalu komuś innemu.

– Proponowane przepisy dotyczące cesji z umowy deweloperskiej są skomplikowane i będą budziły wątpliwości. Cesje z umów rezerwacyjnych i deweloperskich będą możliwe bez ograniczeń jedynie wtedy, gdy nastąpi przeniesienie wierzytelności wynikających z umowy na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej w stosunku do zbywcy. Jest to zbyt daleka ingerencja w stosunki pomiędzy deweloperem a nabywcą, który choćby z przyczyn losowych może być zainteresowany wyjściem z umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej bez ponoszenia konsekwencji jej niedotrzymania – wskazuje ekspert.

Piotr Jarzyński zastanawia się nad zasadnością wprowadzenia przepisu wskazującego, że przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej z naruszeniem warunków ustawowych nie będzie stanowiło przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia. – Być może przepis ten ma chronić strony w sytuacji pomyłki przez notariusza? – pyta.

Zwraca też uwagę, że w ostatnim czasie to kolejny raz, gdy do przepisów ma być wprowadzona konieczność złożenia oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej. ©℗