Wtórny rynek przegrywa z pierwotnym, ale na razie biznes się kręci. Rosnące wymagania co do wkładu własnego będą jednak komplikować życie zarówno deweloperom, jak i właścicielom używanych mieszkań
Niemal 7,5 tys. używanych mieszkań zmieniło właścicieli w największych polskich aglomeracjach w I kw. 2015 r. Z danych firmy Cenatorium zebranych dla DGP wynika, że w porównaniu z początkiem 2014 r. oznacza to dla Warszawy, Trójmiasta, Krakowa, Poznania, Wrocławia, Łodzi i Lublina wzrost sprzedaży na rynku wtórnym o 0,4 proc. Wzrost niewielki, ale zdaniem pośredników zasługujący na uwagę. – Kwiecień pokazuje, że ożywienie trwa i w II kw. również zanosi się na wzrosty – twierdzi Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse. Według niego to zasługa przede wszystkim dużej podaży oraz urealnienia cen, które nie odzwierciedlają jedynie życzeń sprzedających. W efekcie na obrzeżach Warszawy można już kupić mieszkanie za mniej niż 5 tys. zł za 1 mkw. Takich ofert jeszcze kilka miesięcy temu nie było.
Sytuacja na rynku wtórnym wygląda na stabilną, jednak w zestawieniu ze sprzedażą deweloperów tak różowo już nie jest. Firmy specjalizujące się w budowie i sprzedaży nowych mieszkań sprzedały w tych miastach (i to z wyłączeniem Lublina) aż 11,5 tys. lokali. Pośrednicy przyznają, że o ile w ubiegłym roku rynek wtórny był jeszcze w stanie skutecznie konkurować z deweloperami, w 2015 r. w części miast jest to bardzo trudne.
– Deweloperzy biorą wszystko – mówi Marlena Joks, prezes Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (DOSPON).
Przewaga nowych mieszkań nad używanymi to m.in. ich dobre dopasowanie do potrzeb potencjalnych klientów, a przy porównywalnych cenach mniejsze koszty zakupu. Przy nabyciu lokalu na rynku wtórnym trzeba bowiem zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości transakcji. – Nie zapominajmy też o programie Mieszkanie dla Młodych zdecydowanie skierowanym na stymulowanie sprzedaży mieszkań nowych od deweloperów. Dodatkowo mieszkania z drugiej ręki często są zbudowane w nie najlepszej technologii i standardzie, a obserwujemy, że wymagania Polaków rosną – wskazuje Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium.
Bloki mieszkalne wciąż pną się do góry
Bloki mieszkalne wciąż pną się do góry

Zobacz również
Poza tym, że rządowy program Mieszkanie dla Młodych oferuje dofinansowanie kredytów na nowe mieszkania, w tym roku w wielu dużych miastach wzrosły limity cen metra kwadratowego, przy których można się starać o wsparcie państwa. – To sprawia, że młodzi ludzie wybierają mieszkania z rynku pierwotnego. Wtórny z tego powodu przegrywa np. w Gdańsku, Łodzi oraz Warszawie, Poznaniu czy we Wrocławiu. W tych ostatnich trzech miastach ma to jednak miejsce tylko w dzielnicach znajdujących się na obrzeżach – wymienia Marcin Jańczuk i dodaje, że w Łodzi rynkowi wtórnemu udaje się jeszcze bronić niskimi cenami. Metr kwadratowy mieszkania kosztuje tam nawet poniżej 3 tys. zł. Zatem wystarczy 100 tys. zł na dwupokojowe mieszkanie. Do tego rynek pierwotny jest ograniczony do ok. 1 tys. ofert.
– Sądzę, że w przyszłości w Polsce nadal będzie zwiększał się popyt na lokale z rynku pierwotnego, oczywiście kosztem wtórnego – ocenia Mariusz Kurzac. Z kolei Marlena Joks prognozuje, że już za dwa lata bardzo duże zmiany czekają obydwa segmenty sprzedaży mieszkań. Przede wszystkim z powodu rosnących wymogów co do wkładu własnego. Teraz przy kredycie trzeba dysponować 10 proc. Za rok będzie to jednak już 15 proc., a w 2017 r. – 20 proc. – Obawiam się, że za dwa lata rynek nieruchomości, nie tylko wtórny, zostanie zamrożony i kupno mieszkania na własność stanie się luksusem – mówi szefowa DOSPON.
Na obronę tej tezy przytacza wyliczenia, z których wynika, że przy zakupie na kredyt używanego mieszkania o wartości 300 tys. zł, o ile nie wymaga gruntownego remontu, trzeba teraz na wstępie dysponować ok. 38,2 tys. zł – wliczając wkład własny, koszty notarialne, wpisy do ksiąg i podatek. W przyszłym roku będzie to 53,2 tys. zł, a w 2017 r. już 68 tys. zł. Dla rynku pierwotnego przedstawia wyliczenia obejmujące także koszty urządzenia lokalu kupionego w stanie deweloperskim, które szacuje się zwykle na ok. 10 proc. wartości. W tym roku może to być więc w sumie ponad 60 tys. zł, w przyszłym ponad 70, a w 2017 r. ponad 90 tys. zł. – Pytanie, kogo będzie na to stać? Już w przyszłym roku będą problemy ze sprzedażą mieszkań, zarówno używanych, jak i nowych – ocenia Marlena Joks.
Podkreśla, że deweloperzy już przygotowują się na trudniejsze czasy, oferując coraz częściej w atrakcyjnych cenach mieszkania wykończone. To co prawda oznacza wyższą cenę lokalu, ale nie tak wysoką, jaką zapłaciliby kupujący, urządzając mieszkanie samodzielnie. Deweloperzy dysponują bowiem o wiele większą siłą przetargową u dostawców i wykonawców niż klienci indywidualni. – Sądzę, że w kolejnych latach, aby podtrzymywać i ratować sprzedaż, deweloperzy będą szli właśnie w kierunku lokali gotowych do zamieszkania. Mniej elastyczny rynek wtórny będzie reagował na rosnące wymogi co do wkładu własnego spadkami i sprzedaży, i cen – mówi Marlena Joks.