Wtórny rynek przegrywa z pierwotnym, ale na razie biznes się kręci. Rosnące wymagania co do wkładu własnego będą jednak komplikować życie zarówno deweloperom, jak i właścicielom używanych mieszkań
Niemal 7,5 tys. używanych mieszkań zmieniło właścicieli w największych polskich aglomeracjach w I kw. 2015 r. Z danych firmy Cenatorium zebranych dla DGP wynika, że w porównaniu z początkiem 2014 r. oznacza to dla Warszawy, Trójmiasta, Krakowa, Poznania, Wrocławia, Łodzi i Lublina wzrost sprzedaży na rynku wtórnym o 0,4 proc. Wzrost niewielki, ale zdaniem pośredników zasługujący na uwagę. – Kwiecień pokazuje, że ożywienie trwa i w II kw. również zanosi się na wzrosty – twierdzi Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse. Według niego to zasługa przede wszystkim dużej podaży oraz urealnienia cen, które nie odzwierciedlają jedynie życzeń sprzedających. W efekcie na obrzeżach Warszawy można już kupić mieszkanie za mniej niż 5 tys. zł za 1 mkw. Takich ofert jeszcze kilka miesięcy temu nie było.
Reklama
Sytuacja na rynku wtórnym wygląda na stabilną, jednak w zestawieniu ze sprzedażą deweloperów tak różowo już nie jest. Firmy specjalizujące się w budowie i sprzedaży nowych mieszkań sprzedały w tych miastach (i to z wyłączeniem Lublina) aż 11,5 tys. lokali. Pośrednicy przyznają, że o ile w ubiegłym roku rynek wtórny był jeszcze w stanie skutecznie konkurować z deweloperami, w 2015 r. w części miast jest to bardzo trudne.

Reklama
– Deweloperzy biorą wszystko – mówi Marlena Joks, prezes Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (DOSPON).
Przewaga nowych mieszkań nad używanymi to m.in. ich dobre dopasowanie do potrzeb potencjalnych klientów, a przy porównywalnych cenach mniejsze koszty zakupu. Przy nabyciu lokalu na rynku wtórnym trzeba bowiem zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości transakcji. – Nie zapominajmy też o programie Mieszkanie dla Młodych zdecydowanie skierowanym na stymulowanie sprzedaży mieszkań nowych od deweloperów. Dodatkowo mieszkania z drugiej ręki często są zbudowane w nie najlepszej technologii i standardzie, a obserwujemy, że wymagania Polaków rosną – wskazuje Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium.
Poza tym, że rządowy program Mieszkanie dla Młodych oferuje dofinansowanie kredytów na nowe mieszkania, w tym roku w wielu dużych miastach wzrosły limity cen metra kwadratowego, przy których można się starać o wsparcie państwa. – To sprawia, że młodzi ludzie wybierają mieszkania z rynku pierwotnego. Wtórny z tego powodu przegrywa np. w Gdańsku, Łodzi oraz Warszawie, Poznaniu czy we Wrocławiu. W tych ostatnich trzech miastach ma to jednak miejsce tylko w dzielnicach znajdujących się na obrzeżach – wymienia Marcin Jańczuk i dodaje, że w Łodzi rynkowi wtórnemu udaje się jeszcze bronić niskimi cenami. Metr kwadratowy mieszkania kosztuje tam nawet poniżej 3 tys. zł. Zatem wystarczy 100 tys. zł na dwupokojowe mieszkanie. Do tego rynek pierwotny jest ograniczony do ok. 1 tys. ofert.
– Sądzę, że w przyszłości w Polsce nadal będzie zwiększał się popyt na lokale z rynku pierwotnego, oczywiście kosztem wtórnego – ocenia Mariusz Kurzac. Z kolei Marlena Joks prognozuje, że już za dwa lata bardzo duże zmiany czekają obydwa segmenty sprzedaży mieszkań. Przede wszystkim z powodu rosnących wymogów co do wkładu własnego. Teraz przy kredycie trzeba dysponować 10 proc. Za rok będzie to jednak już 15 proc., a w 2017 r. – 20 proc. – Obawiam się, że za dwa lata rynek nieruchomości, nie tylko wtórny, zostanie zamrożony i kupno mieszkania na własność stanie się luksusem – mówi szefowa DOSPON.
Na obronę tej tezy przytacza wyliczenia, z których wynika, że przy zakupie na kredyt używanego mieszkania o wartości 300 tys. zł, o ile nie wymaga gruntownego remontu, trzeba teraz na wstępie dysponować ok. 38,2 tys. zł – wliczając wkład własny, koszty notarialne, wpisy do ksiąg i podatek. W przyszłym roku będzie to 53,2 tys. zł, a w 2017 r. już 68 tys. zł. Dla rynku pierwotnego przedstawia wyliczenia obejmujące także koszty urządzenia lokalu kupionego w stanie deweloperskim, które szacuje się zwykle na ok. 10 proc. wartości. W tym roku może to być więc w sumie ponad 60 tys. zł, w przyszłym ponad 70, a w 2017 r. ponad 90 tys. zł. – Pytanie, kogo będzie na to stać? Już w przyszłym roku będą problemy ze sprzedażą mieszkań, zarówno używanych, jak i nowych – ocenia Marlena Joks.
Podkreśla, że deweloperzy już przygotowują się na trudniejsze czasy, oferując coraz częściej w atrakcyjnych cenach mieszkania wykończone. To co prawda oznacza wyższą cenę lokalu, ale nie tak wysoką, jaką zapłaciliby kupujący, urządzając mieszkanie samodzielnie. Deweloperzy dysponują bowiem o wiele większą siłą przetargową u dostawców i wykonawców niż klienci indywidualni. – Sądzę, że w kolejnych latach, aby podtrzymywać i ratować sprzedaż, deweloperzy będą szli właśnie w kierunku lokali gotowych do zamieszkania. Mniej elastyczny rynek wtórny będzie reagował na rosnące wymogi co do wkładu własnego spadkami i sprzedaży, i cen – mówi Marlena Joks.