Dane GUS-u wskazują, że w 1993 r. spółki deweloperskie oddały do użytku pierwsze mieszkania. Budowa tych lokali zaczęła się 2 – 3 lata wcześniej. Zatem można przyjąć, że polscy deweloperzy budują już od ćwierćwiecza. Ten jubileusz jest dobrą okazją do podsumowań. Warto również zastanowić się nad przyszłością branży deweloperskiej. Jej perspektywy nie są tak optymistyczne, jak minione 25 lat ...

Główny Urząd Statystyczny jest jedynym źródłem danych o aktywności deweloperów w ostatnich 20 – 25 latach. Dzięki informacjom zebranym przez GUS można prześledzić zmiany w liczbie i strukturze ukończonych mieszkań. Na poniższym wykresie uwagę zwraca kilka widocznych trendów. Pierwszy z nich odzwierciedla systematyczny rozwój branży deweloperskiej. Warto zwrócić uwagę, że do początku minionego dziesięciolecia deweloperzy budowali mniej mieszkań niż krajowe spółdzielnie – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Dopiero w 2001 r. ta sytuacja uległa zmianie. Przez kolejne lata inwestycyjna aktywność spółdzielni była coraz mniejsza. Obecnie na każdą z takich instytucji przypada tylko jeden ukończony lokal. Budowa mieszkań dla spółdzielców jest sporadyczna, a inwestycje w systemie deweloperskim prowadzi zaledwie 1% - 2% wszystkich spółdzielni.

Wtórny rynek przegrywa z pierwotnym. Sprzedawców czekają trudne czasy
Wtórny rynek przegrywa z pierwotnym. Sprzedawców czekają trudne czasy

Zobacz również

Na poniższym wykresie można łatwo zauważyć skutki mieszkaniowego boomu (2005 r. – 2008 r.). Te lata były zdecydowanie najlepszym okresem działalności dla deweloperów. Ze względu na czas realizacji nowych projektów (średnio 2 lata), liczba oddanych mieszkań deweloperskich pobiła rekord (ok. 72 300 sztuk) dopiero w 2009 r. Po rynkowych zawirowaniach suma lokali oddawanych przez spółki deweloperskie ustabilizowała się na poziomie zbliżonym do 60 000 sztuk rocznie (patrz poniższy wykres). W rzeczywistości liczba mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem jest nieco większa. Trzeba pamiętać, że GUS co roku zalicza kilka tysięcy lokali ukończonych przez jednoosobowych przedsiębiorców, do kategorii związanej z budownictwem indywidualnym.

ikona lupy />
Inne

Ciekawie przedstawia się podsumowanie liczby mieszkań wybudowanych przez różnych inwestorów. Zgodnie z danymi GUS-u, spółki deweloperskie od 1991 r. do 2014 r. ukończyły 692 925 mieszkań (w budynkach wielorodzinnych i domach). Jeśli uwzględnimy tegoroczne dane, to okazuje się, że liczba mieszkań wybudowanych przez deweloperów przekroczyła już 700 000 sztuk. Sumaryczne wyniki (1991 r. – 2014 r.) dla inwestorów z pozostałych kategorii są następujące:

 inwestorzy indywidualni - 1 355 067 wybudowanych mieszkań
 spółdzielnie mieszkaniowe - 533 095 mieszkań wybudowanych dla swoich członków
 pozostali inwestorzy (gminy, zakłady pracy, TBS-y) - 183 208 wybudowanych mieszkań

Nietrudno zauważyć, że to inwestorzy indywidualni są główną siłą, która napędza budownictwo mieszkaniowe. Nawet w latach największej ekspansji sektora deweloperskiego, budownictwo indywidualne odpowiadało za 45% - 50% oddanych mieszkań. W 2014 r. proporcje były następujące: 53% (inwestorzy indywidualni), 41% (deweloperzy), 6% (pozostali inwestorzy).



Wyniki osiągnięte przez deweloperów w poprzednich 25 latach, robią duże wrażenie. Trzeba jednak pamiętać, że minione ćwierćwiecze upłynęło pod znakiem deficytu mieszkaniowego – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. W kolejnych 25 latach kluczowe znaczenie będzie miała demografia. Już na początku kolejnej dekady, sektor deweloperski zacznie odczuwać skutki niekorzystnych zmian.

Do 2020 r. sytuację inwestorów będzie poprawiał wzrost udziału osób w wieku 32 lata – 46 lat. Polacy należący do tej grupy wiekowej generują około połowę popytu na rynku mieszkań i kredytów hipotecznych (zobacz dane BIK-u). Problemy demograficzne staną się bardzo odczuwalne za 10 – 15 lat. Zgodnie z dość ostrożną prognozą GUS-u, udział Polaków w wieku 32 lata – 46 lat zmniejszy się z 24% (2020 r.) do 16% (2040 r.). Negatywne zmiany będą widoczne również w młodszych grupach wiekowych (patrz poniższe zestawienie). Do 2040 r. gwałtownie wzrosną obciążenia pracujących Polaków związane z opieką zdrowotną i emeryturami. Obecnie na 1000 osób potencjalnie zdolnych do pracy (18 lat – 65 lat) przypada 206 emerytów (patrz poniższa tabela). W 2040 r. ten wynik będzie dwukrotnie wyższy.

Wielu inwestorów już teraz zdaje sobie sprawę, że przetrwanie na rynku będzie wymagało dostosowania oferty. Dlatego coraz większe zainteresowanie w branży deweloperskiej wzbudzają m.in. koncepcje budowy „tanich” osiedli dla seniorów (z zapewnioną opieką pielęgniarską). Na razie wydaje się, że deweloperzy mają większą świadomość nieuchronnych zmian niż krajowi politycy.