Subskrybuj nas na Youtube
Kredyt hipoteczny na 2 proc.? Resort rozwoju opublikował długo zapowiadany projekt ustawy, która ma ułatwiać młodym ludziom (młodym do 45. roku życia) otrzymanie taniego kredytu mieszkaniowego. Chodzi o hipoteki ze stałym oprocentowaniem w wysokości 2 proc. Takiej stawki nie sposób otrzymać dziś w jakimkolwiek banku.
Drugą nogą programu jest nowy rodzaj konta oszczędnościowego, który ma zachęcać do odkładania pieniędzy na mieszkanie bądź na wkład własny potrzebny przy zaciągnięciu kredytu. Do pieniędzy składanych do banku na koniec ma być dopisywana specjalna premia, która poprawi warunki oszczędzania.
Nie wszystkie szczegóły wyglądają jednak na specjalnie korzystne dla potencjalnych beneficjentów.
Kredyt ze stałą pracę stopą w wysokości 2 proc. zapowiada się bardzo atrakcyjnie, nawet przy ograniczeniu, że taka stawka będzie obowiązywać tylko przez 10 lat. To oznacza, że promocyjne oprocentowanie byłoby naliczane przez jedną trzecią życia kredytu, a przy krótszych umowa nawet trochę więcej. Gorzej, że nie będą to kredyty o konstrukcji takiej, jaka jest najbardziej popularna na naszym rynku, czyli o racie równej.
Droższy kredyt
„Kredyt udzielany z dopłatą do rat w okresie 10 lat stosowania dopłaty będzie obowiązkowo spłacany w formule stałych rat kapitałowych (malejących rat kapitałowo-odsetkowych)” - czytamy w ocenie skutków regulacji projektowanej ustawy.
To oznacza, że tego typu kredyt będzie droższy, niż gdyby obowiązywała zasada rat równych. O ile? Weźmy przykład hipoteki na 500 tys. zł (maksymalny poziom dla singla, małżeństwa będą mogły zadłużyć się na 600 tys. zł) udzielonego na 30 lat.
Odsetki płacone przez klienta to 2 proc. W systemie rat równych łączna rata wynosi 1848,10 zł. W systemie rat malejących, gdzie stała jest rata kapitałowa, a część odsetkowa zmienia się w zależności od tego, ile kapitału pozostało do spłaty, pierwsza rata wynosi 2222,22 zł. Innymi słowy system preferowany przez ministerstwo rozwoju jest dla klienta o jedną piątą droższy, niż gdyby wybrano standard rynkowy.
Wprawdzie z czasem rata malejąca zbliża się wysokością do raty równej, ale w naszym przykładzie do końca 10-letniego okresu wsparcia nie jest w stanie do niej dojść.
Kredyt na 2 proc. Jak wygląda finalne podsumowanie?
Po 10 latach kredytobiorca z ratą równą zapłacił bankowi 223,6 tys. zł, a ten z ratami malejącymi 252,1 tys. zł. Różnica to prawie 28,5 tys. zł. Choć trzeba oddać sprawiedliwość autorom projektu, że większy wysiłek skutkuje mocniejszym obniżeniem kapitału pozostającego do spłaty. Klient z ratą równą po 10 latach ma do spłacenia 365,3 tys. zł a ten z malejącą 333,3 tys. zł.
Sięgnijmy po ocenę skutków regulacji: „Przyjęte rozwiązanie: po 10 latach znacząco obniży wysokość pozostającego do spłaty kapitału kredytu w stosunku do kwoty kapitału jaka pozostawałaby do spłaty po 10 latach w przypadku, gdyby kredyt był spłacany w formule stałych rat kapitałowo-odsetkowych (annuitet); w okresie uzyskiwania dopłaty do rat będzie powodowało, że wysokość obciążeń budżetu domowego kredytobiorcy związanych ze spłatą kredytu będzie utrzymywała się na poziomie znacząco niższym niż wysokość raty annuitetowej dla takiego samego kredytu bez dopłaty” - to ostatnie jest jak najbardziej prawdziwe. Porównujemy jednak nie kredyt komercyjny z kredytem z dopłatą, a dwa różne sposoby zorganizowania tych dopłat.
Kredyt na 2 proc. Konta oszczędnościowe z premią
Przyjrzyjmy się teraz drugiej nodze programu, czyli kontom oszczędnościowym z premią. Ustawa nie przesądza, jakie miałyby być warunki oprocentowania takich rachunków.
Być może – skoro jest dopłata od państwa – to banki nie poczują się wcale zmuszone do zaoferowania stawek rynkowych. Wiadomo natomiast, że oszczędzanie ma trwać od trzech do dziesięciu lat, że miesięcznie trzeba będzie wpłacać od 500 zł do 2000 zł, że raz w roku klient będzie mógł sobie zrobić „wakacje od oszczędzania” bez utraty preferencji i przede wszystkim, że tą preferencją będzie premia na zakończenie okresu oszczędzania.
Premia ma odpowiadać wysokości inflacji bądź wzrostu „średniej arytmetycznej kwartalnej ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych” – w zależności od tego, który z tych wskaźników wypadnie korzystniej.
Problem w tym, że nagroda za oszczędzanie, jaką chce dać ministerstwo, to będzie prawdziwa ruletka. W ocenie skutków regulacji resort policzył teoretyczną wysokość premii, jaka należałaby się w kolejnych latach w ciągu ostatnich dwóch dekad.
Co się okazuje? Przy trzyletnim oszczędzaniu maksymalnej dopuszczalnej kwoty, premia może wynieść mogła zarówno przekroczyć 18 tys. zł, jak i wynieść niecałe 200 zł. Zgodnie z przedstawionymi szacunkami osoba kończąca trzyletnie oszczędzanie w 2015 roku dostałaby premię w wysokości 191 zł. A sześć lat wcześniej można by liczyć na 18,5 tys. zł.
Wyliczenia zostały doprowadzone do 2021 roku, kiedy trzyletni okres oszczędzania dawałby premię w wysokości 7,35 tys. zł . Rok wcześniej ta premia wynosiłaby 8 tys., a dwa lata wcześniej – 4 tys. zł. Trudno tu mówić o jakiejkolwiek przewidywalności, choć szukając jasnych stron można powiedzieć, że jeśli celem byłoby po prostu utrzymanie realnej wartości pieniędzy w banku, to byłyby na to spore szanse.
Najwyraźniej urzędnicy czuli się w obowiązku wymyślić coś nowego. A przecież mieliśmy już w przyszłości funkcjonujące program oszczędzania na mieszkanie. Miał swoje wady, ale akurat do odkładania pieniędzy dość skutecznie zachęcał. Chodzi o kasy mieszkaniowe, dość popularne na przełomie lat 90. i 2000. Fiskus pozwalał na odliczenie od podatku 30 proc. kwoty odłożonej w danym roku (atrakcją były też nisko oprocentowane kredyty, które można było – choć nie tak łatwo – i uzyskać po zakończeniu okresu oszczędzania). Ale kiedy się zorientował, że jest zbyt hojny, ulgę zlikwidowano a kasy umarły śmiercią naturalną.
