Dwa banki w Polsce zawiesiły sprzedaż kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem opartych o WIBOR. Przygotowują się na wprowadzenie indeksu WIRON. Warto przypomnieć jaka jest różnica dla kredytobiorcy pomiędzy oprocentowaniem kredytu zmiennym a stałym.
Koniec WIBORU, banki czekają na WIRON
Zarówno ING Bank Śląski jak również BNP Paribas zdecydowały o zawieszeniu sprzedaży kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Tak będzie przynajmniej do połowy przyszłego roku, kiedy wprowadzone zostanie oprocentowanie zmienne oparte o indeks WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight). W obu bankach będą w ofercie tylko kredyty hipoteczne ze stała stopą oprocentowania.
Zmiana indeksu WIBOR na WIRON była wynikiem między innymi bardzo wysokich rat kredytów hipotecznych opartych o zmienną stopę oprocentowania, wynikających z podwyżek stóp procentowych spowodowanych walką NBP z inflacją. Warto pamiętać, że w przypadku kredytu ze zmienną stopą oprocentowania wysokość rat kredytu jest uzależniona od rynkowych stóp procentowych mierzonych odpowiednim wskaźnikiem referencyjnym. Pojawiły się wtedy głosy, że należy zrezygnować z WIBORU, i zastąpić go innym, bardziej transparentnym wskaźnikiem.
Niezależnie od przyszłości WIRON-u i jego wartości, warto przypomnieć sobie podstawowe kwestie związane ze zmienną i stałą stopą oprocentowania kredytu. Kilka miesięcy temu Komisja Nadzoru Finansowego opublikowała poradnik dla kredytobiorców wskazujący najważniejsze różnice. KNF przypomniał m.in., że ryzyko stopy procentowej jest szczególnie istotne w przypadku długoterminowych umów finansowych, takich jak kredyty hipoteczne, gdyż w długim okresie ich obowiązywania mogą mieć miejsce wielokrotne zmiany poziomu stóp procentowych w gospodarce, zarówno ich wzrosty jaki spadki. I to niezależnie od wskaźnika, jaki wybierzemy.
Kredyt hipoteczny ze zmienny oprocentowaniem
W przypadku kredytu ze zmiennym oprocentowaniem wysokość rat kredytu jest uzależniona od rynkowych stóp procentowych, mierzonych odpowiednim wskaźnikiem referencyjnym. Na ich poziom wpływ ma także polityka pieniężna NBP, która jest uzależniona m.in. od poziomu inflacji oraz wzrostu gospodarczego. Parametry, w oparciu, o które zaciągane jest zobowiązanie kredytowe mogą się zatem wielokrotnie zmieniać w trakcie trwania umowy kredytowej, co może znacząco wpływać na wysokość bieżących rat.
Wzrost rynkowych stóp procentowych przekłada się na wzrost poziomu rat kredytu (wzrost ten może być istotny), zaś ich spadek – odpowiednio na spadek poziomu rat, który również może być istotny.
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem
Stałe lub okresowo stałe oprocentowanie oznacza, że wysokość bieżącej raty pozostaje na niezmiennym poziomie w okresie ustalenia takiego oprocentowania. W Polsce minimalna długość tego okresu to 5 lat. W tym przypadku wysokość rat kredytu nie jest uzależniona od zmiany rynkowych stóp procentowych. Cena kredytu w momencie zawarcia umowy będzie z reguły nieco wyższa niż w przypadku kredytu opartego na stopie zmiennej, co stanowi koszt zabezpieczenia banku przed ryzykiem stopy procentowej.
Stałe lub okresowo stałe oprocentowanie kredytu chroni przed wzrostem rynkowych stóp procentowych, lecz nie pozwoli skorzystać z obniżenia raty, jeśli rynkowe stopy procentowe spadną w trakcie obowiązywania stałej stopy spłaty kredytu.
Oprocentowanie kredytu - zmienne i stałe. Wady i zalety
Na koniec warto wybierając model oprocentowania kredytu dokładnie zapoznać się z zaproponowanymi przez bank warunkami. Każde rozwiązanie ma swoje zalety i wady. Oto najważniejsze z nich wskazane przez KNF:
Największą zaletą stałego oprocentowania jest przewidywalność własnych obciążeń finansowych związanych ze zobowiązaniami kredytowymi, a więc dokładna wiedza, jaki będzie poziom bieżącej raty w całym okresie obowiązywania stałej stopy oprocentowania.
Z drugiej strony należy mieć świadomość, że zaciągając kredyt o stałym oprocentowaniu (lub dokonując jego zamiany ze zmiennej stopy oprocentowania na stałą stopę oprocentowania) nie możemy liczyć na obniżenie wymagalnych rat w sytuacji spadku wysokości wskaźnika referencyjnego stosowanego w kredytach o zmiennym oprocentowaniu. Należy dokładnie przemyśleć, które rozwiązanie jest optymalne biorąc pod uwagę długi termin spłaty kredytu, a także okres, na jaki zostaje ustalona stała stopa!
Należy dokładnie przeczytać umowę i zapoznać się ze wszystkimi warunkami przed jej podpisaniem, szczególnie z: rodzajem oraz wysokością oprocentowania, w tym marżą dla kredytów oprocentowanych zmienną stopą procentową, rodzajem spłat rat (raty równe vs. raty malejące), prowizją i innymi kosztami dodatkowymi, warunkami wcześniejszej spłaty, zasadami zmiany oprocentowania na zmienne po zakończeniu okresu stałego oprocentowania (w przypadku kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu). Przed zaciągnięciem tak istotnego zobowiązania na wiele lat warto poświęć odpowiednio dużo czasu i wysiłku na analizę warunków kredytu i dokonać własnej oceny poszczególnych parametrów umowy oraz czynników ryzyka.
Warto pamiętać
Bank powinien przekazać informację o wszystkich czynnikach ryzyka związanych z udzielanym kredytem. W przypadku kredytów zabezpieczonych hipotecznie o zmiennym oprocentowaniu, bank powinien zaprezentować symulacje kosztów kredytu dla różnych poziomów stopy referencyjnej. W razie wątpliwości należy pytać i oczekiwać jasnych odpowiedzi od banku.
Źródło: Komisja Nadzoru Finansowego, ING, BNP Paribas.