Rok 2023 przyniesie znaczące zmiany w zakresie reformy użytkowania wieczystego, która umożliwi przedsiębiorcom nabycie na własność gruntów, znajdujących się obecnie w użytkowaniu wieczystym. Mianowicie, w myśl rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw wszyscy użytkownicy wieczyści otrzymają roszczenie o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, a zasadą nie będzie uwłaszczenie z mocy prawa, jak przy reformie na gruntach mieszkaniowych, ale na wniosek.
Co istotne, wniosek ten będzie wiążący dla właściciela gruntu (JST lub Skarbu Państwa).
Czym jest użytkowanie wieczyste - problem prawny
Użytkowanie wieczyste, wprowadzone po 1989 roku, z czasem zaczęło sprawiać istotne problemy, m.in. utrudniając zabudowę wielu terenów, hamując rozwój czy blokując inwestycje. Stąd też ustawodawca zdecydował się na stopniową likwidację tego reliktu PRL-u i w pierwszej kolejności reformą z dnia 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste gruntów zostało z mocy prawa przekształcone w prawo własności. Dotyczyło to jednak wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, a inne grunty przeznaczone, chociażby na biznes, czy też użytkowane przez organizacje społeczne, związki sportowe i inne nie mogły z tej możliwości skorzystać.
Przeszkodę dla wprowadzenia uwłaszczenia w stosunku do ww. gruntów stanowił przede wszystkim brak wyznaczonych reguł odpłatności, a wynikało to z potrzeby dokonania uzgodnień zasad pomocy publicznej z Komisją Europejską. Nowe przepisy są zatem efektem dokonanych uzgodnień i wprowadzają nowy model odpłatności za grunty sprzedawane inwestorom, którzy dotychczas byli użytkownikami wieczystymi. Będzie on oparty na mechanizmie ustalania ceny na podstawie wartości nieruchomości, a płatność będzie można pomniejszyć w zgodzie z unijnymi regułami pomocy publicznej.
Użytkowanie wieczyste 2023 - zasady uwłaszczenia po nowemu
Zmianie ma zatem ulec sposób ustalania ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz użytkownika wieczystego, albowiem cenę nieruchomości gruntowej nieprzeznaczonej do prowadzenia działalności gospodarczej, cenę nieruchomości ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej, za użytkowanie wieczyste oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia sprzedaży. Na wniosek nabywcy cena nieruchomości zostanie rozłożona na raty – na czas nie dłuższy niż 20 lat. Natomiast w przypadku nieruchomości, która jest przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej, cenę ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność wspomnianej wcześniej kwoty. Cena ta nie może jednak być wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Wartość tej nieruchomości może zostać ustalona także poprzez sporządzenie operatu szacunkowego. Samorządy będą mogły ustalać własne zasady dotyczące przekształcenia, niesprzeczne jednak z przepisami narzuconymi odgórnie.
W przypadku, gdy grunt samorządowy jest uwłaszczany na cele mieszkaniowe, a użytkownik wieczysty uiści całą opłatę za jednym razem, będzie mógł liczyć na dodatkowe preferencje. Żeby jednak skorzystać z bonifikaty przy opłacie jednorazowej, trzeba będzie wpłacić całą kwotę do końca danego roku. Zgodnie z rządowym komunikatem w przypadku różnicy między wartością rynkową gruntu a ceną, będzie możliwość rozliczenia w ramach limitu pomocy de minimis (czyli dozwolonego wsparcia publicznego) i ewentualna dopłata po przekroczeniu tego limitu. Wnioski będzie można składać w terminie 1 roku od wejścia w życie omawianych przepisów, tj. do końca roku 2023. Wniosek ten będzie wiążący dla samorządu i Skarbu Państwa – organ zatem nie może odrzucić takiego wniosku.
Ustawa ma wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.
Użytkowanie wieczyste 2023 - brak możliwości uwłaszczenia
Należy ponadto zwrócić uwagę, że w określonych w ustawie przypadkach, użytkownik wieczysty nie będzie mógł wystąpić z wnioskiem. Przede wszystkim taka sytuacja wystąpi, jeżeli w dniu złożenia wniosku nie upłynęło 10 lat od dnia oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste lub jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie użytkowania wieczystego. Złożenie wniosku jest ponadto wykluczone, gdy toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. Żądanie zawarcia umowy sprzedaży nie będzie przysługiwało w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2022 r. poz. 1624); jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1073); czy też w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Zmiany w użytkowaniu wieczystym 2023 - nadzieja na inwestycje
Oceniając projektowane zmiany, można wysnuć wniosek, że wpłyną one na odblokowanie i uproszczenie procesów budowlanych realizowanych na takich gruntach. Niemniej, trudno powiedzieć czy zmiana jedynie mechanizmu ustalania ceny nieruchomości gruntowej przyspieszy proces wygaszania użytkowania wieczystego, bowiem podmioty publiczne niekoniecznie będą chciały dobrowolnie wyzbyć się gruntów, z których czerpią regularne korzyści w postaci opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Dla przedsiębiorców również nie przewidziano znaczących
i odczuwalnych bonifikat, poza możliwością skorzystania ze wsparcia w ramach dostępnego limitu pomocy de minimis, które mogłyby w sposób istotny wpłynąć na zwiększenie liczby składanych przez nich wniosków o zawarcie umowy sprzedaży gruntu.