Sprzedaż mieszkań osiągnęła poziom najniższy od 2015 r. Deweloperzy świadomie ograniczają ofertę, żeby utrzymać marże.
W drugim kwartale w sześciu największych miastach w Polsce kupiono 8876 mieszkań. To drugi najgorszy kwartał, od co najmniej 2015 r. Od tego czasu bowiem sprzedaż tylko raz spadła poniżej 10 tys. - w drugim kwartale pandemicznego 2020 r. Wówczas, z powodu lockdownu i zamkniętych biur, nabywców znalazło tylko 7,7 tys. lokali. Sprzedaż w drugim kwartale spadła o prawie 50 proc. licząc rok do roku oraz o 18,2 proc. w stosunku do pierwszych trzech miesięcy 2022 r. - wynika z zestawienia Tabelaofert.pl przy współpracy z REDNET Consulting. Najgorzej od 2015 r. wypada też całe półrocze z wynikiem 19 727 lokali, wobec 36 560 przed rokiem. Co ciekawe, jest nawet gorzej niż w covidowym 2020 r., kiedy w pierwszym półroczu deweloperzy sprzedali 21 980 mieszkań.
- Polacy nie kupują mieszkań nie dlatego, że nie chcą, ale dlatego, że nie mogą. Ich zdolność kredytowa znacznie się pogorszyła. Otrzymują odmowy udzielenia kredytu - tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, analityczka rynku mieszkaniowego, szefowa zespołu badań rynkowych w firmie Obido.
Liczba i wartość udzielanych kredytów mieszkaniowych maleje sukcesywnie od marca. - W maju wystąpił natomiast znaczący spadek, o 43,3 proc. w porównaniu do 2021 r. Udzielono ich tylko 13 642. To najmniej od lutego 2015 r., czyli od 87 miesięcy. W maju wystąpił również spadek wartości przyznanych kredytów o 38,6 proc. Banki udzieliły ich na kwotę 4,727 mld zł. Jest to najmniej od sierpnia 2020 r. - mówi Aleksandra Stankiewicz-Billewicz, menedżer ds. relacji z mediami w Biurze Informacji Kredytowej. W sumie, w tym roku do maja klienci zawarli 78 824 umów na kwotę 27,431 mld zł. Rok temu, w tym samym czasie, było to 109 352 kredytów o wartości 34,150 mld zł.
Część klientów nie chce teraz decydować się na kupno mieszkania. - Jest strach przed niewiadomym, czyli z tym co dalej zadecyduje Rady Polityki Pieniężnej oraz jak dalej będzie rozwijała się sytuacja w związku z wojną w Ukrainie - mówi Andrzej Gutowski, dyrektor ds. sprzedaży w Ronson Development. Przyznaje, że sprzedaż w jego firmie spadła o 30-40 proc. rok do roku.
- Z powodu wysokiej inflacji, mniej pozostaje w portfelach Polaków na spłatę kredytu. To też sprawia, że decyzje zakupowe związane z własnym mieszkaniem są odwlekane w czasie. Szczególnie, że istnieje obawa przed kryzysem w gospodarce i wzrostem bezrobocia - dodaje Katarzyna Kuniewicz. - Potwierdza to nasza cyklicznie robiona ankieta. Wynika z niej, że 45 proc. odkłada decyzję na później w związku z niekorzystną sytuacją, a kolejne 20 proc. -rezygnuje w ogóle z zakupu. Pozostałe 35 proc. to osoby, które kupują, ale za gotówkę - dodaje.
Nie bez znaczenia są też ceny. W czerwcu za mkw. nowego mieszkania w Warszawie trzeba zapłacić średnio ponad 13,5 tys. zł. Jeszcze miesiąc temu było to 12,9 tys., a przed rokiem - 12,1 tys. W zasadzie stawki są wyższe na wszystkich głównych rynkach poza Trójmiastem i Wrocławiem. Jak zauważają eksperci z Tabelaofer.pl, wraz ze słabnięciem popytu mają jednak tendencję do hamowania.
Eksperci zwracają uwagę również na to, że do łask wracają mniejsze lokale. Przeciętna powierzchnia nowego mieszkania deweloperskiego wróciła w okolice 55-56 mkw., podczas gdy wcześniej preferowano większe metraże.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, zwraca uwagę, że na popyt wpływa też oferta, a ta coraz bardziej jest ograniczana przez deweloperów. Od stycznia do maja tego roku, jak wynika z danych GUS deweloperzy rozpoczęli o 23,2 proc. mniej nowych inwestycji. Mimo, że - jak uważa - powinno im zależeć na wprowadzaniu na rynek nowych projektów, bo od lipca wchodzi w życie deweloperski fundusz gwarancyjny, czyli dodatkowe obowiązki do spełnienia. - Trudno się było jednak porozumieć w ostatnich miesiącach deweloperom z wykonawcami, co do kosztów realizacji inwestycji. Szczególnie, gdy koszty materiałów, ale i pracy dynamicznie rosły - zauważa Katarzyna Kuniewicz.
Bartosz Turek zauważa, że deweloperzy nie tylko nie chcą budować nowych mieszkań w czasie, kiedy trudno przewidzieć ostateczny koszt inwestycji, ale i ich sprzedawać. To sprawia, że są tacy, co wręcz wycofują mieszkania ze sprzedaży lub oszczędnie zasilają nimi ofertę swoich biur handlowych. - Kosztem zawieranych transakcji starają się utrzymać marże na dotychczasowym poziomie - dodaje.
Andrzej Gutowski przyznaje, że taka sytuacja ma miejsce. - Nasz cash flow jest dobry, dlatego koncentrujemy się przede wszystkim na obronie marż. Nie mamy powodów do stosowania promocji, dla pobudzenia popytu - dodaje.
Co to oznacza na przyszłość? Zdaniem analityków, w ten sposób dojdzie do kumulacji popytu i jednoczesnego spadku napływu nowych mieszkań na rynek. A to, jak mówią prosta recepta, na kolejny wzrost cen. - Można się go spodziewać za około dwa lata - uważa Bartosz Turek.
W najbliższym czasie natomiast, jak uważa Katarzyna Kuniewicz będziemy mieć do czynienia jedynie ze wzrostem cen wynikającym z inflacji. - Ten wynikający ze wzrostu cen materiałów, kosztów budowy mamy już za sobą. Płace już nie rosną, zwiększają się obawy o zatrudnienie. To sprawia, że klienci są mniej skłonni akceptować ciągłe podwyżki. Deweloperzy będą więc ograniczać ich skalę, szczególnie, że popyt maleje - dodaje Katarzyna Kuniewicz. ©℗
