- Wchodzimy w fazę kryzysu, w tym roku zarówno sprzedaż, jak i liczba rozpoczętych nowych inwestycji drastycznie spadną - mówi Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Teraz nowych inwestycji jest mniej o 25 proc. rok do roku. - Byłoby 30-40 proc., ale wielu deweloperów zaczęło budowy przed lipcem, by zdążyć przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Nowe przepisy oznaczają dodatkowe koszty, więc chcieli sprzedawać mieszkania na starych zasadach - tłumaczy. Według niego deweloperzy wstrzymują budowy, bo przez ceny materiałów i gruntów nie są w stanie sprzedawać taniej. - Dziś wybudowanie 1 mkw. kosztuje o 30 proc. więcej niż rok temu. Nasza marża brutto to średnio 20 proc., ale realny zwrot dla inwestora wynosi ok. 10 proc. - tłumaczy.
Jak dodaje Konrad Płochocki, branża nie będzie budować, bo - z powodu braku dostępu do kredytu - nie znajdzie odbiorców. - Jeżeli chodzi o mieszkania w budowie, w dużych miastach 80 proc. oddawanych w tym roku jest już sprzedanych, a oddawanych w przyszłym roku - 60 proc. - wylicza. Przy tym podkreśla: - To wszystko powoduje, że w firmach deweloperskich zaczęły się już cięcia etatów.
Wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich odnosi się też do ostatniej wypowiedzi prezesa PiS na temat nadmiernie wysokich marż deweloperów i rzekomego układu, który miał uniemożliwiać budowanie tanich mieszkań. - Jesteśmy nimi bardzo zaskoczeni i zasmuceni. Tym bardziej że 4 czerwca na konwencji PiS w Markach mówił: „wybudowaliśmy 235 tys. mieszkań w ubiegłym roku”, tymczasem większość z tego - 143 tys. - wybudowali deweloperzy. To nie my odpowiadamy za fiasko programu „Mieszkanie Plus”. A to m.in. wstrzymanie sprzedaży publicznych gruntów po ogłoszeniu tego programu oraz reforma handlu gruntami rolnymi sprawiły, że koszt ziemi pod budowę mieszkań wzrósł od 2016 r. nawet pięciokrotnie!
Reklama
Doktor Adam Czerniak z SGH i Polityki Insight zaznacza: - Nie wiem, skąd prezes Kaczyński czerpie wiedzę na temat istnienia „układu deweloperskiego”. Ja żadnego układu nie widzę. Widzę natomiast działanie mechanizmów rynkowych - deweloper, tak jak piekarz czy szewc, chce osiągnąć maksymalny zysk ze swojej działalności. A w sytuacji, kiedy rząd przerzuca na rynek całość odpowiedzialności za budowę mieszkań poprzez programy dopłat czy gwarancji kredytowych, deweloperzy mają przestrzeń, by zwiększać zyski.
Zdaniem Adama Czerniaka, by poprawić dostępność cenową mieszkań, rząd musi stworzyć odpowiednie bodźce, np. podatkowe czy w formie dopłat dla deweloperów, które zachęcą ich do budowy nieruchomości najlepiej zaspokajających potrzeby mieszkaniowe ludności. - Programy promujące kredyty (np. gwarancje wkładu własnego) mają odwrotny skutek, ponieważ stwarzają możliwości zwiększania marż deweloperów i banków - podkreśla.

Reklama
Eksperci spodziewają się zamrożenia cen na rynku pierwotnym oraz wtórnym. W drugim obiegu może ich zdaniem nawet dojść do lekkiej korekty, bo dzięki wakacjom kredytowym ludzie nie będą zmuszeni do tego, by w panice sprzedawać mieszkania. - Przeceny będą w segmencie domów jednorodzinnych, zwłaszcza dalej od miasta - ocenia Konrad Płochocki.
Prognozuje, że zgodnie z deklaracjami deweloperów w tym roku do realizacji trafi zaledwie jedna na dziesięć planowanych wcześniej inwestycji i dzięki tak znacznemu ograniczeniu podaży sprzedający nie będą zmuszeni do obniżania cen. Jednak - zaznacza - to, co stanie się z cenami, zależy w większym stopniu od rynku wtórnego, w tym od decyzji osób, które kupiły mieszkania w celach inwestycyjnych. - Jeżeli zdecydują się zrealizować zyski z ubiegłych lat, to prawdopodobnie ceny mieszkań zaczną spadać - przewiduje.
Przeceny prognozuje Wojciech Matysiak, kierownik Zespołu Analiz Nieruchomości w PKO BP. - W związku z silnym spadkiem popytu należy spodziewać się spadku cen, począwszy od drugiego półrocza 2022 r. Oceniam, że okres ten może potrwać około półtora roku i w tym czasie ceny powrócą do poziomu z połowy 2021 r., a więc skorygowany zostanie wzrost odnotowany w warunkach spadającej już sprzedaży z przełomu 2021 i 2022 - mówi.
Jak dodaje, w tej chwili obserwujemy pierwsze symptomy spadków cen surowców, co jest bardzo ważne dla rynku mieszkaniowego. - Jeżeli tendencja utrwali się, deweloperzy będą skłonni uruchomić budowy i sprzedawać mieszkania po niższych cenach. Co więcej, spadki na rynkach surowcowych mogą oznaczać niższą inflację i większą skłonność do obniżek stóp procentowych już w 2023 r., co ożywiłoby stronę popytową - podkreśla Wojciech Matysiak.
- Wrócił rynek kupującego, a nieruchomości sprzedające się jak „świeże bułeczki” powoli odchodzą do przeszłości - mówi z kolei Karolina Klimaszewska, analityczka firmy Otodom. Rodzi to od lat niespotykane na rynku wyzwania dla pośredników nieruchomości i biur sprzedaży deweloperów, którym trudniej będzie finalizować transakcje. Przewagę konkurencyjną zyskają ci, którzy szybko się dostosują do nowej sytuacji, poprzez wykorzystanie wiedzy, danych i odpowiednich narzędzi sprzedażowych - wyjaśnia. Także jej zdaniem prawdopodobieństwo obniżek cen jest dziś większe niż jeszcze pół roku temu.
- Obserwujemy istotny spadek dynamiki wzrostów cen zarówno transakcyjnych, jak i ofertowych, a w wielu lokalizacjach w ujęciu realnym (czyli po uwzględnieniu inflacji) można mówić o stabilizacji lub delikatnym spadku cen - mówi Wojciech Chamier Ciemiński, prezes, zajmującej się wyceną nieruchomości spółki Squalue. Według niego w takich miastach jak Rzeszów czy Lublin w ostatnich miesiącach widać zmniejszenie różnic cen pomiędzy starym a nowym budownictwem czy pomiędzy mieszkaniami na różnych kondygnacjach.
- W horyzoncie długoterminowym rynek mieszkaniowy w Polsce ma jednak solidne fundamenty do wzrostu cen - twierdzi Wojciech Chamier Ciemiński. ©℗
Dziennik Gazeta Prawna