Fiskus od lat uważa, że do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie można zaliczyć wydatków na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup tejże nieruchomości. Tę wieloletnią, niekorzystną dla podatników wykładnię przełamał dopiero NSA.
Magda Olszewska, doradca podatkowy
Przykładem profiskalnej wykładni jest interpretacja indywidualna z 19 stycznia 2022 r. (sygn. 0112-KDIL2-1. 4011.1153.2021.1.AK). Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał w niej, że spłata odsetek od kredytu nie jest kosztem ze zbycia mieszkania, ponieważ jest to wydatek związany jedynie z pozyskaniem pieniędzy na zakup tego lokalu. Nie sposób utożsamiać jej z wydatkami poniesionymi na jego nabycie – stwierdził.
Dochód ze zbycia
Przypomnijmy, że zbycie prywatnej nieruchomości jest opodatkowane, jeżeli ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Dochodem jest różnica pomiędzy przychodem ze zbycia a kosztami uzyskania przychodów (art. 30e ust. 2 ustawy o PIT).
Jeśli właściciel nieruchomości zdecyduje się na odsprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, to musi zapłacić podatek od dochodu ze zbycia, chyba że skorzysta z tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).
Odsetki jako koszt
Kosztem przy sprzedaży nieruchomości jest co do zasady cena nabycia określona w akcie notarialnym. Problem dotyczy spłaty odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbywanego mieszkania.
Organy podatkowe od lat uważają, że odsetki te nie są kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Tak też przez lata orzekał Naczelny Sąd Administracyjny. Przykładem są wyroki: z 19 października 2017 r. (sygn. akt II FSK 2570/15), z 23 lutego 2017 r. (sygn. akt II FSK 243/15), z 13 października 2016 r. (sygn. akt II FSK 2345/14), z 14 marca 2014 r. (sygn. akt II FSK 848/12).
Przełomowe wyroki
Przełomem w tej niekorzystnej linii orzeczniczej stały się dwa wyroki: z 4 marca 2021 r. (sygn. akt II FSK 60/21) oraz z 27 kwiet nia 2021 r. (sygn. akt II FSK 202/21). W uzasadnieniu do drugiego z nich NSA stwierdził, że skoro podatnik finansuje zakup nieruchomości kredytem i w związku z tym spłaca odsetki, to jego faktyczny dochód ze sprzedaży nieruchomości jest niższy niż u podatnika, który sfinansował nabycie z własnych środków. Dlatego wydatek na spłatę odsetek zwiększa koszty nabycia (wytworzenia) nieruchomości – orzekł sąd kasacyjny.
Nie wiadomo, czy wykładnia ta ugruntuje się w orzecznictwie sądowym. Z pewnością podatnicy nie powinni spodziewać się zmiany stanowiska przez organy podatkowe na podstawie tych dwóch wyroków, mimo że przełomowych. W pierwszej kolejności powinni wystąpić o interpretację indywidualną w swojej własnej sprawie, a jeśli byłaby ona niekorzystna (czego należy się spodziewać), mogą rozważyć jej zaskarżenie.
Podatnicy, którzy w przeszłości sprzedali już nieruchomość finansowaną kredytem i nie uwzględnili w kosztach uzyskania przychodu wydatków odsetkowych, mogą rozważyć złożenie korekty zeznania PIT-39 i złożenie wniosku o stwierdzenie nadpłaty. Również w takiej sytuacji, w razie odmowy, można rozważać złożenie skargi do sądu. ©℗
