Nabycie samowoli budowlanej. Jakie mogą być skutki dla kupującego?

Kupno nieruchomości wiąże się ze znacznym wydatkiem a nierzadko z zaciągnięciem kredytu na wiele lat. Dokonując zakupu należy sprawdzić szereg dokumentów i informacji, aby nie narazić się na ewentualne przyszłe problemy. Istotne jest także ustalenie czy nieruchomość została wybudowana legalnie – czy nie stanowi samowoli budowlanej. Gdy po nabyciu okaże się, że nieruchomość jest samowolą budowlaną, to kupujący może skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi za wady.

Definicja samowoli budowlanej

Samowolą budowlaną jest obiekt budowlany lub jego część będący w budowie lub wybudowany bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

W przypadku ustalenia, że obiekt budowlany lub jego część został zrealizowany w warunkach samowoli budowlanej, organ nadzoru budowlanego (najczęściej powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) wszczyna tzw. postępowanie legalizacyjne. Ma ono na celu doprowadzenie obiektu budowlanego lub wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

Skutki samowoli budowlanej dla kupującego

Organ nadzoru budowlanego wszczyna postępowanie legalizacyjne przeciwko obecnemu właścicielowi obiektu budowlanego. Będzie on brał udział w postępowaniu legalizacyjnym i zostanie obciążony skutkami samowoli związanymi np. z zapłatą opłaty legalizacyjnej czy rozbiórką obiektu budowlanego.

Od 19 września 2020 r. wprowadzono uproszczoną legalizację samowoli budowlanej. Postępowanie to prowadzi się wyłącznie w stosunku do samowoli budowlanych obejmujących budowę obiektów budowlanych lub ich części, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Jest ono korzystne dla właściciela obiektu budowlanego, gdyż należy przedłożyć mniejszą ilość dokumentów potrzebnych do legalizacji oraz nie uiszcza się opłaty legalizacyjnej.

Samowola budowlana jako wada nieruchomości

Kupując nieruchomość należy m.in. sprawdzić księgę wieczystą, akta księgi wieczystej oraz dokumenty potwierdzające legalność jej wybudowania – np. pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy. Sprzedawca jest zobowiązany przed zawarciem umowy udzielić kupującemu potrzebnych wyjaśnień dotyczących stan faktycznego i prawnego nieruchomości.

Kupujący, który przed zawarciem umowy nie ustalił legalności zabudowania nieruchomości, nie pozostaje jednak bez ochrony prawnej. Jeśli okaże się, że zakupiona nieruchomość jest samowolą budowlaną, kupujący może skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi za wady. Rękojmia to odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne lub prawne rzeczy sprzedanej uregulowana w Kodeksie cywilnym.

Samowolę budowlaną na nieruchomości należy traktować jako wadę fizyczną. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Wadą tą jest pewien niedostatek przedmiotu umowy, powodujący zmniejszenie jego wartości lub użyteczności. W przypadku samowoli budowlanej oczywistym jest, że cena nieruchomości wybudowanej legalnie jest wyższa od ceny nieruchomości z taką wadą.

Kupującemu z tytułu rękojmi za wady przysługują następujące uprawnienia:

• żądanie usunięcia wady;
• żądanie wymiany rzeczy na wolną od wad;
• obniżenie ceny sprzedaży;
• odstąpienie od umowy.

Kupujący może także na zasadach ogólnych dochodzić od sprzedawcy naprawienia szkody wynikłej z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania z umowy.

W przypadku samowoli budowlanej, ustalenie jakie uprawnienie będzie najkorzystniejsze dla kupującego zależy od konkretnego przypadku. Jeżeli możliwe jest zalegalizowanie samowoli budowlanej, to dobrym rozwiązaniem może być żądanie obniżenia ceny nieruchomości. W przypadku, gdy nie jest możliwa legalizacja i organ nadzoru budowlanego nakaże rozbiórkę obiektu budowlanego, należy rozważyć złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Należy pamiętać, że choć samowola budowlana się nie przedawnia, to roszczenia z tytułu rękojmi za wady już tak.

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, jeżeli zostaną stwierdzone przed upływem pięciu lat od dnia jej wydania kupującemu. Roszczenia z tytułu rękojmi za wady przedawniają się z upływem roku od stwierdzenia wady. W tym terminie kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi za wady, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy

Katarzyna Szynalska, radca prawny - Młodszy prawnik w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy