Reklama
W ciągu ostatniego roku w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców wydano siedem pozytywnych uchwał na podstawie lex deweloper, czyli ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538). Przez pierwsze dwa lata jej obowiązywania - tylko jedną. Przepisy te ma zmienić przygotowywana w Ministerstwie Rozwoju i Technologii (MRiT) nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Szybszą ścieżkę inwestycyjną, której podstawą są uchwały lokalizacyjne, ma zastąpić zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI).
Zniweczenie dorobku
- ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego uchwalanym przez gminę po przeprowadzeniu negocjacji z inwestorem i zawarciu z nim umowy urbanistycznej - tłumaczy Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Umowa ta dokładnie określi warunki inwestycji i zobowiązania stron. Oprócz mieszkań inwestorzy będą mogli budować też drogi i różnego rodzaju obiekty użyteczności publicznej. - Całość kosztów ZPI w ramach umowy urbanistycznej będzie mogła obciążać inwestora, z czego gminy zapewne chętnie skorzystają - zaznacza prawnik.

Reklama
Dodaje, że obowiązki nakładane na deweloperów będą o wiele większe niż obecnie. - Poza tym gminy na podstawie przepisów o infrastrukturze towarzyszącej mogą mieć zbyt duże oczekiwania wobec inwestorów, szczególnie w kontekście realizacji zadań własnych - przekonuje Dziąg.
Tłumaczy, że projekt przewiduje również obowiązek przeniesienia na rzecz gminy własności nieruchomości, na której ta infrastruktura towarzysząca powstanie, i to niezależnie od tego, czy będzie to droga, czy np. obiekt usługowo-handlowy. - Inicjatywa ta niweczy trzyletni okres przekonywania się gmin do ustawy i wypracowywanych modeli współpracy w tym obszarze - ubolewa prawnik z PZFD.
Przewiduje, że wskutek zmian będzie dużo trudniej realizować inwestycje w tej formule, tak samo jak trudno idzie uchwalanie planów miejscowych. A dodatkowo trzeba będzie jeszcze wcześniej wynegocjować umowę urbanistyczną. - Ze względu na spiętrzenie obowiązków w nowych przepisach gminom będzie dużo trudniej je przyjmować, a inwestorom - realizować. Jest więc duże ryzyko, że prawo to pozostanie głównie na papierze - przestrzega prawnik.
Przemysław Dziąg postuluje, by inwestycje na podstawie spec ustawy można było prowadzić także na gruntach wielkopowierzchniowych centrów handlowych, które wobec rozwoju sprzedaży w formule e-commerce i ekspansji dyskontów spożywczych stały się nierentowne. - Wielohektarowe obszary takich pustoszejących centrów, zlokalizowane w miastach bądź na ich obrzeżach, wobec braku gruntów inwestycyjnych mogłyby być skutecznie przekształcane na tereny mieszkaniowe i usługowe - przekonuje.
Efekty lex deweloper
Według danych PZFD do końca 2021 r. wydano 254 uchwały na podstawie lex deweloper, z czego 193 pozytywne. W miastach powyżej 100 tys. mieszkańców było ich 68 (37 pozytywnych), w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców - 18 (dziewięć pozytywnych). Tylko w zeszłym roku wydano 76 uchwał, z czego 65 pozytywnych. W miastach powyżej 100 tys. mieszkańców było ich 21 (18 pozytywnych), a w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców - osiem uchwał, z czego siedem pozytywnych (pięć z nich to projekty warszawskie - Gdańska, Białołęka, Służewiec Przemysłowy, Lizbońska, Grójecka, a dwie to projekty łódzkie).
Przyjrzyjmy się inwestycji na stołecznym Służewcu przemysłowym (powszechnie nazywanym Mordorem). Jesienią zeszłego roku Rada Warszawy zgodziła się na inicjatywę Echo Investment, wskutek której najstarsze biurowce przy ul. Wołoskiej zostaną zastąpione budynkami z 1250-1600 mieszkaniami. Deweloper wybuduje też szkołę podstawową dla 450 dzieci oraz przeniesie pod ziemię linię wysokiego napięcia wzdłuż ul. Wołoskiej, by stworzyć w tym miejscu park.
Jak przekonuje Małgorzata Turek, członek zarządu i osoba odpowiedzialna za dział inwestycji w Echo Investment, specustawa mieszkaniowa pozwala szybko reagować na potrzeby miasta. - Zmiana planu miejscowego na taki, który umożliwia realizację zabudowy mieszkaniowej w miejscu przeznaczonym w studium pod inne funkcje, może trwać latami - argumentuje.
Podkreśla, że choć specustawa budzi emocje, merytorycznie jest dobrym narzędziem kształtowania ładu przestrzennego, które przyspiesza pozytywne zmiany urbanistyczne.
Małgorzata Turek dodaje, że wbrew powszechnemu przekonaniu ustawa nie daje deweloperom wolnej ręki. - Jest ona dookreślona aktami prawa lokalnego i rozporządzeniami, a cały proces przebiega w sposób w pełni transparentny i nakładający na dewelopera obowiązek partycypacji w inwestycjach społecznych, m.in. zagwarantowania niezbędnej do wygodnego życia infrastruktury - wymienia.
Zwraca uwagę, że każdy przypadek lokalizacji takiej inwestycji jest głosowany przez Radę Miasta. - Radni podejmują decyzję po zapoznaniu się ze wszystkimi dokumentami dotyczącymi inwestycji, które wcześniej są upublicznione przez miasto i do których każdy zainteresowany może zgłosić uwagi - tłumaczy.
- Praktyka stosowania lex deweloper nie okazała się tak zła, jak wiele osób się spodziewało. Przynajmniej w przypadku Warszawy - mówi Tomasz Wiśniewski, ekspert związany ze Stowarzyszeniem Miasto Jest Nasze.
Przypomina, że na początku było wiele obaw, że specustawa będzie masowo wykorzystywana do tego, by omijać plany miejscowe. W praktyce negatywnych przykładów jej stosowania nie było aż tak dużo. - Największe zastrzeżenia budzi inwestycja w rejonie al. Wilanowskiej, gdzie deweloper próbował zmienić intensywność zabudowy na terenie obowiązującego planu zagospodarowania. Wniosek ten Rada Warszawy jednak odrzuciła - przypomina.
Aktywiści: ZPI dla dużych
Zwraca uwagę, że dzięki włączeniu w negocjacje organizacji społecznych takie projekty jak np. przy ul. Lizbońskiej na stołecznej Saskiej Kępie przeprowadzono całkiem nieźle. - Na Służewcu ostatecznie sytuacja też zmierza w dobrym kierunku, bo monokultura biurowa uzupełniana jest mieszkaniówką, a do tego deweloper zbuduje szkołę. Widać zatem, że lex deweloper najlepiej działa tam, gdzie zdezaktualizowała się funkcja zapisana w planach zagospodarowania - wskazuje Tomasz Wiśniewski.
Jego zdaniem jednak cały czas to właśnie plany zagospodarowania powinny być podstawą planowania rozwoju miast, a specustawa powinna być wyjątkiem. - Jej stosowanie jest ukłonem w stronę interesów dewelopera, powinien on zatem ponosić koszty całego procesu związanego z wydaniem decyzji w trybie specustawy - podkreśla.
Uważa, że dobrze byłoby, by procedura ZPI zastąpiła procedurę WZ dla większych inwestycji (także usługowych i przemysłowych, bo ta jest pozbawiona konsultacji społecznych). ZPI natomiast daje miastu większą kontrolę (można jej odmówić), ma elementy partycypacji społecznej, a inwestora można zobowiązać do realizacji infrastruktury służącej lokalnej społeczności. - Żadnego z tych elementów nie zawiera i nie będzie zawierać decyzja WZ - akcentuje Tomasz Wiśniewski.
opinia
Zniweczenie kształtującej się coraz lepiej praktyki
W pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę, że nowelizacja jest powiązana z planowaną reformą planowania i zagospodarowania przestrzennego. Nie jest to więc samoistna regulacja, związana ze słabym stosowaniem specustawy. W tym kontekście wydaje się, że część zmian jest niezbędna. Trudno jednak nie zauważyć, że te proponowane wykraczają poza zakres dostosowania obowiązujących przepisów do reformy. Przede wszystkim ulegnie rozszerzeniu zakres przedmiotowy ustawy, co oznacza, że będzie miała ona zastosowanie nie tylko do inwestycji mieszkaniowych, lecz także tych określanych jako główne, które będą mogły być realizowane również na terenach usług czy produkcji.
Dodatkowo warto zwrócić uwagę, że ustawodawca chce zrezygnować z uchwały lokalizacyjnej na rzecz zintegrowanego planu inwestycyjnego, poprzedzonego zawarciem umowy urbanistycznej. To rozwiązanie pociągnie za sobą zniweczenie dotychczasowej, kształtującej się coraz lepiej praktyki w zakresie podejmowania uchwał lokalizacyjnych. Pozostaje jedynie mieć nadzieję, że z kolei te miasta, które nie wydały żadnej uchwały lokalizacyjnej, jak np. Wrocław, przekonają się do nowych regulacji.
Etap legislacyjny
Projekt po prekonsultacjach