Reforma planowania wymaga korekty

Deweloperzy boją się zahamowania procesu inwestycyjnego. A architekci wskazują, że w konsekwencji zmian dotyczących tzw. renty planistycznej ludzie mogą być zmuszeni do zaciągania kredytów.

Zakończyły się właśnie - zapowiadane na naszych łamach przez wiceministra rozwoju Piotra Uścińskiego - prekonsultacje projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Zakłada on m.in. wprowadzenie planu ogólnego jako aktu prawa miejscowego (w miejsce studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego), w którym gminy wskażą tereny możliwe do zabudowy. Pozostawia - wcześniej planowane do likwidacji - decyzje o warunkach zabudowy (tzw. WZ-ki). Jednak nowo wydawane decyzje mają być zgodne z planami ogólnymi i mieć trzyletni okres ważności. Resort chce, by ustawa weszła w życie jeszcze w tym roku.

Obawy dotyczące WZ-ek

W uwagach zgłoszonych do projektu Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) postuluje m.in. wydłużenie - z 3 do 5 lat - okresu ważności decyzji o warunkach zabudowy. Argumentuje, że przyjęcie trzyletniego terminu na wygaszenie WZ-ek spowoduje, że bardzo duża liczba inwestycji, szczególnie wieloetapowych, realizowanych po kilka lat, nie będzie mogła być skutecznie zainicjowana i zrealizowana. - W przypadku dużej inwestycji inwestor nie będzie w stanie przeprowadzić całego procesu budowlanego w 3 lata od uzyskania WZ-ki - przestrzega radca prawny PZFD Przemysław Dziąg.

Jednocześnie związek apeluje o to, by ważność WZ-ek uzależniona była od tego, czy inwestor złoży wniosek o pozwolenie na budowę w terminie 3 lub 5 lat. - Wygaśnięcie decyzji WZ w trakcie procesu inwestycyjnego oznacza, że inwestor nie będzie mógł wystąpić chociażby o pozwolenie zamienne, bo decyzji WZ, na podstawie której otrzymał pierwotne pozwolenie na budowę, nie będzie już w obrocie - tłumaczy prawnik.

Zarazem jednak podkreśla, że obecny projekt ustawy jest znacznie korzystniejszy z punktu widzenia inwestorów od pierwotnie zakładanej likwidacji WZ-ek.

Także Izba Architektów RP (IARP) uważa, że tak rygorystycznie zredagowany przepis prowadzić będzie do wielu komplikacji. Jak tłumaczy w odpowiedzi dla DGP, zarówno przy małych, jak i dużych inwestycjach 3 lata mogą się okazać zbyt krótkim okresem. - W tym czasie inwestor może nie zdążyć z zakupem nieruchomości, wyborem zespołu projektantów, sporządzeniem projektu, uzyskaniem opinii i uzgodnień oraz pozyskiwaniem kredytu - wymienia. - Wygaszanie decyzji WZ po 3 latach powodować będzie nieprzewidywalność możliwości jej wykorzystania z przyczyn niezależnych od inwestora. Planowanie inwestycji w takim kontekście prawnym obciążone jest dużym ryzykiem - podkreśla IARP.

Efekty renty planistycznej

Izba zwraca też uwagę na konsekwencje innego rozwiązania projektu - tzw. renty planistycznej. Plany te określa jako wprowadzenie wysokiego „opodatkowania’’ działek, na których mogą być realizowane inwestycje, oraz działek, na których już zainwestowano, poprzez obciążenie ich właścicieli opłatą w wysokości 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości - wyliczoną jako efekt wprowadzenia lub zmiany planów miejscowych oraz skonsumowania decyzji WZ.

Przypomina, że obowiązujące przepisy wprowadzają obowiązek opłaty na rzecz gminy tylko w sytuacji zbywania nieruchomości, gdy płacący - były już właściciel nieruchomości - ma pieniądze uzyskane z jej sprzedaży. Tymczasem proponowane nowe przepisy wprowadzają obowiązek zapłaty 30 proc. w każdym przypadku (a nie tylko przy sprzedaży działki). IARP podaje przykład właściciela działki, który zakupił ją na wysoki kredyt, aby w najbliższej przyszłości wybudować na niej dom dla rodziny. - Po uchwaleniu na tym terenie planu miejscowego lub jego zmianie osoba ta musi dodatkowo wnieść do gminy opłatę w wysokości 30 proc. „wzrostu wartości nieruchomości” - zaciągając na ten cel kolejny kredyt (taka sytuacja utrudni albo uniemożliwi budowę domu) - opisuje.

- Ponieważ konsekwencje finansowe dla mieszkańców Polski pO wprowadzeniu w życie ww. regulacji mogą okazać się bardzo poważne - warto postawić pytanie, czy autorzy propozycji nowych przepisów dysponują wyliczeniami pokazującymi, jak wysokie kwoty wpłacane byłyby przez poszczególnych właścicieli nieruchomości - zaznacza IARP.

Ograniczenie terenów pod zabudowę

Izba zauważa też, że skutkiem nowych przepisów będzie ograniczenie możliwości inwestowania poprzez zawężenie terenów możliwych do zabudowy tylko do wskazanych w planach miejscowych oraz wskazanych jako obszary uzupełnienia zabudowy.

A branża deweloperska zwraca uwagę na zastosowanie - w projekcie rozporządzenia towarzyszącego projektowi ustawy - niemal matematycznych wzorów do określania tych ostatnich. - Ujęcie tego w swoisty automatyczny model wyznaczania może spowodować, że wiele terenów już w pełni uzbrojonych może nie zostać zabudowanych, bowiem nie będą spełniać wskazanych kryteriów uznania za obszar uzupełnienia zabudowy - akcentuje.

PZFD wskazuje, że skoro gmina ma prawo wskazać w planie ogólnym, w jakim obszarze będzie dopuszczone wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, to nie ma uzasadnienia dla dodatkowych, nieelastycznych wskaźników, jak taki obszar należy wyznaczać, szczególnie że znowelizowano zasady wyznaczania obszaru analizy urbanistycznej. Postuluje przy tym umożliwienie wydawania decyzji WZ w mieście w obszarach zwartych, śródmiejskich bez potrzeby stosowania procedury określanej w rozporządzeniu.

Przemysław Dziąg krytykuje poza tym plany zastąpienia uchwał z lex deweloper tzw. zintegrowanym planem inwestycyjnym. W jego ocenie propozycja ta niweczy trzyletni okres przekonywania się gmin do ustawy i wypracowywanych modeli współpracy w tym obszarze. Co więcej, deweloperzy opowiadają się za niewprowadzaniem do standardów urbanistycznych „elementów wymagających złożonych ocen stanu faktycznego”, np. dotyczących odległości inwestycji od szkół podstawowych i dostępności terenów zieleni publicznej. W tym kontekście domagają się m.in. zrównania placówek publicznych i niepublicznych placówek oświaty.

- W naszej ocenie należy też ograniczyć katalog obiektów infrastruktury społecznej, w stosunku do których może zostać wprowadzony obowiązek zapewnienia dostępu do terenów mieszkaniowych. Ujęcie w nim domów kultury, domów seniora czy posterunku straży pożarnej jest zdecydowanie zbyt szerokie - podkreślają. Dziąg argumentuje, że może to zaowocować podobnymi skutkami, jakie wprowadziły standardy urbanistyczne w ustawie lex deweloper - gminy będą bardzo rygorystycznie te standardy wyznaczać, często w sposób nie do spełnienia.