Reklama
Wielu podatników wynajmujących nieruchomości mieszkalne nie ma pewności, czy muszą założyć działalność gospodarczą. Czy musi ją np. założyć podatnik posiadający jeden dom lub mieszkanie, np. na Mazurach, jeśli oferuje je bezpośrednio turystom poprzez portal rezerwacyjny Booking?
Wiele osób faktycznie żyje w przekonaniu, że usługi zakwaterowania (noclegowe), często potocznie, aczkolwiek mylnie, zwane wynajmem krótkoterminowym, można rozliczać prywatnie, a więc poza działalnością gospodarczą. Takie przekonanie jest błędne, ponieważ w przypadku oferowania noclegu w nieruchomości mieszkalnej za pośrednictwem portalu Booking czy Airbnb nie można mówić o wynajmie. Jest to bowiem usługa zakwaterowania.
Czym w praktyce różni się wynajem od usługi zakwaterowania?
To dwa odrębne działy Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) czy Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Wynajem nieruchomości jest zaliczany do grupowania 68.20 - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Natomiast usługa zakwaterowania jest klasyfikowana do działu 55 - Zakwaterowanie.

Reklama
Jak zatem odróżnić, kiedy mamy do czynienia z wynajmem (PKD 68.20), a kiedy z usługą zakwaterowania (np. PKD 55.20)?
Możemy sięgnąć do opisów do tych grupowań w PKD. Jako jedno z kryteriów odróżniających jest podana długość „usługi”. Z usługą zakwaterowania mamy do czynienia, gdy właściciel oferuje miejsca noclegowe w cyklu dziennym lub tygodniowym, a z najmem - gdy mamy cykl miesięczny lub roczny. Długość świadczenia usługi nie jest jednak jedynym kryterium. Należy wziąć pod uwagę również inne elementy. Trzeba bowiem spojrzeć na całą usługę, jaką świadczy właściciel.
Jak to zrobić w praktyce?
W kodeksie cywilnym najem jest zdefiniowany jako oddanie najemcy rzeczy do używania za wynagrodzeniem (zwanym czynszem). W wynajmie udostępniana jest więc sama nieruchomość. Natomiast usługa noclegowa czy też hotelowa nie polega jedynie na udostępnieniu mieszkania czy domu, ale w jej zakres wchodzą np. dostarczenie pościeli, ręczników, możliwość korzystania z internetu, usługa dostarczenia kluczy, często sprzątanie itd. W przypadku gdy skala przedsięwzięcia jest większa, dochodzi jeszcze recepcja. Jeśli te lub podobne elementy składają się na to, co właściciel oferuje turystom, to jest to ewidentnie usługa noclegowa (zakwaterowanie), a nie wynajem nieruchomości.
Jak to się przekłada na możliwość rozliczania jako najmu prywatnego?
Możliwość rozliczania najmu jako przychodu prywatnego (a nie w ramach działalności gospodarczej) dotyczy wynajmu, a nie usługi zakwaterowania. Inaczej mówiąc, usługi zakwaterowania nie można tak rozliczać, ponieważ nie jest to najem prywatny. Podejście fiskusa jest takie, że świadczenie bezpośrednio usługi zakwaterowania należy rozliczać w ramach źródła przypisanego do działalności gospodarczej, nawet gdyby właściciel oferował jeden dom lub jedno mieszkanie, np. na portalu rezerwacyjnym Booking czy poprzez inne portale.
A co w sytuacji, gdy np. właściciel mieszkania w Warszawie wyjeżdża na miesiąc na wakacje i oferuje w tym czasie (jednorazowo) swoje mieszkanie turystom poprzez Airbnb. Czy też musi zakładać działalność?
Moim zdaniem, jeśli to jednorazowa czy też sporadyczna oferta polegająca jedynie na udostępnieniu mieszkania, można to podciągnąć pod wynajem. W takiej sytuacji nie możemy mówić, że właściciel podejmuje działania podobne do tych, jakie podejmują przedsiębiorcy. Taki wynajem można rozliczyć w ramach najmu prywatnego. Natomiast jeśli właściciel nie mieszka w lokalu, regularnie oferuje go na Bookingu czy Airbnb wraz z usługami towarzyszącymi i np. przez 10‒20 dni w miesiącu ów lokal jest zajęty przez turystów, to jest to ewidentnie działalność gospodarcza.
Jeśli na usługę zakwaterowania składają się takie elementy jak dostarczenie pościeli, wyposażenie, sprzątanie, to właściciel świadczy jedną usługę czy kilka różnych?
Zakładam, że pytanie dotyczy VAT. Traktuje się to całościowo jako jedną usługę zakwaterowania. Te dodatkowe usługi stanowią z zakwaterowaniem jedno kompleksowe świadczenie (w związku z tym z punktu widzenia VAT podlegają pod tę samą stawkę podatku). Jedynie w przypadku usług, które nie mają bezpośredniego związku z zakwaterowaniem - mogą mieć charakter samoistny, np. opieka nad dziećmi, wycieczka, wypożyczenie sprzętu sportowego - nie ma podstaw do zastosowania tej samej stawki (opodatkowuje się je osobno). Co ciekawe, w orzecznictwie czy też w interpretacjach panuje pogląd, że do usługi zakwaterowania zaliczamy również śniadanie.
Co z obiadem?
Fiskus pod kątem rozliczania VAT przyjmuje, że tylko śniadanie wchodzi do usługi zakwaterowania. Obiadu do niej nie zalicza.
Część podatników, jak wspomnieliśmy, nie ma świadomości, że czym innym jest wynajem, a czym innym usługa zakwaterowania. Co grozi podatnikowi, który przychody z usługi zakwaterowania rozlicza jak najem prywatny, np. według ryczałtu (ze stawką 8,5 proc./12,5 proc.)?
Takie rozliczenie jest nieprawidłowe. W razie kontroli urząd skarbowy najprawdopodobniej stwierdzi, że podatnik miał obowiązek rozliczyć przychody nie w ramach najmu prywatnego, a w ramach działalności gospodarczej. To ma swoje konsekwencje. Inaczej trzeba będzie obliczyć podatek dochodowy - najprawdopodobniej nie ryczałtem czy tzw. liniówką, ale według skali podatkowej - bo przecież nie możemy wstecznie skutecznie wybrać ryczałtu czy liniówki w działalności. Do tego dojdą odsetki od zaległości podatkowej.
Urząd skarbowy może również zawiadomić ZUS, że podatnik prowadził działalność, a wówczas organ zażąda zaległych składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne.
Mogą się jeszcze pojawić inne konsekwencje, np. te przewidziane w prawie przedsiębiorców (związane z niezarejestrowaniem działalności gospodarczej), ale główne konsekwencje błędnego rozliczenia dotyczą jednak podatków i ZUS.
Jeśli właściciel oferuje usługę zakwaterowania, a do tej pory błędnie rozliczał ją jako wynajem, to czy w grę wchodzi również rozliczanie VAT?
Tak, oczywiście, należy na to wszystko spojrzeć jeszcze z punktu widzenia ustawy o VAT. Wiele osób oferujących zakwaterowanie korzysta jednak ze zwolnienia z VAT ze względu na obrót nieprzekraczający 200 tys. zł rocznie. Niemniej jednak, jeśli ktoś nie może skorzystać z tego zwolnienia (bo jego obrót przekracza 200 tys. zł) albo dobrowolnie zrezygnuje z tego zwolnienia i jest tzw. czynnym podatnikiem VAT, to wtedy powinien naliczyć odpowiedni VAT, np. w przypadku najmu stawka wynosi 23 proc. Z kolei usługa zakwaterowania została wymieniona w załączniku nr 3 do ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2021 r poz. 689; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2105) w poz. 47, co oznacza, że jest opodatkowana preferencyjną 8-proc. stawką VAT. Na tym jednak temat VAT się nie kończy.
Od czego jeszcze trzeba rozliczać VAT?
Trzeba pamiętać, że właściciele, którzy korzystają z usług zagranicznych portali, jak Booking, Airbnb czy innych, płacą im za to prowizję. Portal wystawia więc właścicielowi fakturę kosztową. W praktyce oznacza to, że właściciel importuje usługę od zagranicznego portalu do Polski. To ma swoje konsekwencje ‒ otóż właściciel musi rozliczyć VAT od importu usług. Musi również zarejestrować się jako podatnik VAT UE. Podkreślam, że jest to obowiązek niezależny i odrębny od rozliczania VAT od przychodu z najmu czy usługi noclegowej. Innymi słowy, właściciel może w Polsce korzystać ze zwolnienia z VAT ze względu na wielkość obrotu, a jednocześnie musi rozliczać podatek od importu usług, czyli od prowizji wypłacanej Bookingowi lub Airbnb.
Jak wygląda w praktyce takie rozliczenie?
Właściciel po zarejestrowaniu jako podatnik VAT UE powinien podać zagranicznemu portalowi numer NIP UE. Musi również dokonać odwrotnego naliczenia VAT od faktury kosztowej wystawionej przez portal. Innymi słowy, musi doliczyć 23 proc. VAT. Odwrotne obciążenie polega na tym, że podatek do urzędu skarbowego wpłaca nabywca usługi (polski właściciel), a nie sprzedawca (np. Booking).
Jeśli właściciel jest podatnikiem VAT zwolnionym (ze względu na obrót), to dolicza do prowizji, jaką płaci Bookingowi, 23 proc. VAT i odprowadza ten podatek do polskiego urzędu skarbowego. Prowizja wypłacana zagranicznemu portalowi jest więc droższa dla właściciela o 23 proc. Nieco inaczej wygląda sytuacja u właściciela, który jest podatnikiem VAT czynnym. On również dolicza VAT do prowizji, którą płaci Bookingowi, ale może sobie ten podatek odliczyć od podatku należnego. W efekcie VAT od tej prowizji dla podatnika VAT czynnego jest neutralny.
W przypadku świadczenia usług zakwaterowania odbiorcą jest zwykle turysta, czyli konsument, a więc osoba nieprowadząca działalności gospodarczej. Takim osobom zasadniczo trzeba wystawiać paragony. Czy właściciel musi mieć kasę fiskalną?
Tak, świadczenie usług zakwaterowania na rzecz osób nieprowadzących działalności gospodarczej wymaga dokumentowania ich paragonami, chyba że skorzysta się ze zwolnienia (wymienionego w rozporządzeniu ministra finansów z 28 grudnia 2018 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących; Dz.U. poz. 2519; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1256). W praktyce w przypadku usługi zakwaterowania możliwe są dwa zwolnienia. Na mocy pierwszego nie trzeba kupować kasy i wystawiać paragonów, jeśli obrót roczny jest niższy niż 20 tys. zł. Drugie zwolnienie dotyczy świadczenia usług, za które świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła. Jeśli zatem turysta zamawia nocleg przez Booking lub Airbnb, to właściciel najczęściej dostaje pieniądze z Bookingu lub Airbnb i może skorzystać z tego zwolnienia. Jeśli jednak turysta chce np. przedłużyć pobyt i płaci właścicielowi gotówką za ten dodatkowy dzień, to wynajmujący nie skorzysta ze zwolnienia, jeśli przyjmie taką płatność. Podobnie będzie, jeśli jego gość zapłaci mu kartą płatniczą.
W praktyce nietrudno więc o błąd lub przeoczenie, które spowoduje, że i tak właściciel będzie musiał kupić kasę fiskalną. Mamy obecnie kasy z tzw. elektronicznym zapisem i nowsze kasy online. Jakie urządzenie trzeba kupić?
W przypadku świadczenia usług zakwaterowania musi to być kasa online. Co więcej, od 1 lipca 2022 r. będzie ona musiała być dodatkowo zintegrowana z terminalem płatniczym. Nie można też zapomnieć o obowiązku zapewnienia możliwości płacenia instrumentem płatniczym, jeśli mamy kasę fiskalną. Takie nowe wymogi wynikają z Polskiego Ładu.
Jeśli podatnik świadczy usługę zakwaterowania, a więc założył działalność gospodarczą, to jaka forma opodatkowania będzie najbardziej optymalna?
Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi. Kluczowe są dwa parametry: czy prowadzimy działalność z wykorzystaniem własnych mieszkań lub domów, czy cudzych, co mocno wpływa na ponoszone przez nas koszty. Przy własnych nieruchomościach często większy sens ma działalność gospodarcza. Trzeba jednak policzyć, która forma opodatkowania - ryczałt, skala podatkowa czy liniowy PIT - pozwoli opłacać niższy podatek. Duży wpływ będzie miała tutaj amortyzacja, która w przypadku nieruchomości mieszkalnych zgodnie z Polskim Ładem może zniknąć od 2023 r. Natomiast jeśli wynajmujemy od kogoś mieszkania i świadczymy z ich wykorzystaniem usługi zakwaterowania, to wtedy najczęściej najlepiej rozliczać podatek od dochodu w ramach działalności gospodarczej na skali/liniówce lub poprzez spółkę z o.o./prostą spółkę akcyjną (PSA). Ryczałt jest opłacalny tylko wtedy, gdy nie ma wysokich kosztów.