Deweloperzy: Przez nowe przepisy mogą wzrosnąć ceny mieszkań

Niektóre zmiany zaproponowane w projekcie nowego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych będą miały negatywny wpływ na tempo i koszt inwestycji – przestrzega branża

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W połowie listopada skierowało je do konsultacji. Nowe prawo - od września przyszłego roku - zastąpić ma obowiązujące rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1065).

Miejsca postojowe

Jak mówi nam mec. Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w swoich uwagach do projektu związek zwraca m.in. uwagę na nowe propozycje dotyczące miejsc postojowych.

- Wprowadzenie rozwiązania, zgodnie z którym za jedno zgrupowanie stanowisk postojowych będą uznawane te stanowiska, pomiędzy którymi odległość wynosi mniej niż 7 m, spowoduje, że niemożliwe stanie się sytuowanie miejsc postojowych wzdłuż linii rozgraniczających drogi wewnętrzne, które co do zasady mają szerokość nie większą niż 5 m - zauważa.

Według niego spowoduje to konieczność odsuwania inwestycji od ulicy, co zarazem może się przełożyć na zmianę w zakresie intensywności zabudowy. - Jednocześnie wymusić to może konieczność poszerzania dróg wewnętrznych do 7 m, co oznacza zwiększenie potrzeby wykorzystania betonu, powiększając koszty inwestycji - podkreśla.

W związku z tym, jak mówi, PZFD postuluje zmniejszenie tej odległości z 7 m do 5 m.

Projekt zakłada też, że „wszystkim stanowiskom postojowym w garażu zapewnia się bezpośredni dostęp do drogi manewrowej (dojazdu)”. - Przepis w proponowanym brzmieniu może przynieść bardzo negatywne skutki, jeśli chodzi o projektowanie miejsc postojowych rodzinnych (jedno za drugim) czy miejsc na platformach - zaznacza prawnik. Jak argumentuje, miejsca takie cieszą się bardzo dużym powodzeniem głównie dlatego, że są sporo tańsze.

Mieszkania dla osób z niepełnosprawnościami

Przemysław Dziąg zwraca też uwagę, że projekt wyznacza minimalny - 6-proc. - udział mieszkań przystosowanych do potrzeb osób z niepełnosprawnościami. - Należy pamiętać, że dostosowanie lokalu do szeregu wymogów rozporządzenia będzie wiązało się z kosztami, które z kolei przełożą się na jego końcową cenę - skutek czego odczują przede wszystkim przyszli nabywcy. Przyjmując zbyt rygorystyczny próg, możemy doprowadzić do sytuacji, w której inwestor - projektując zgodnie z wymogami - zostanie z niesprzedanymi mieszkaniami „dostępnymi dla osób niepełnosprawnych”, które nie znajdą chętnych z uwagi na możliwość wyboru tańszego lokalu o takiej samej powierzchni - przekonuje.

W jego ocenie wybór konkretnych rozwiązań powinien więc być każdorazowo uzgadniany z przyszłym nabywcą. Stąd PZFD postuluje zapisanie w projekcie obowiązku następczego przystosowania lokali mieszkalnych do potrzeb osób z niepełnosprawnościami, np. w toku realizacji przedsięwzięcia czy aranżacji mieszkań po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Antresole

Projekt przewiduje poza tym, że antresola nie będzie mogła być zamknięta przegrodą budowlaną od strony wnętrza (tak jak jest dotychczas). Co oznacza, że nie będzie można w niej urządzić np. łazienki, a ewentualna sypialnia będzie musiała być otwarta na główne pomieszczenie mieszkalne, np. salon. - Propozycja ogranicza powierzchnię antresoli do 50 proc. powierzchni pomieszczenia, nad którym się znajduje, co oznacza, że jeśli np. mieszkanie ma 80 m, a salon, nad którym wydzielana będzie antresola, ma 30 m, to taka antresola będzie mogła mieć tylko 15 m. Utrudnia to znacząco sposób projektowania i wykorzystania dodatkowej przestrzeni - wyjaśnia mec. Dziąg.

Jak dodaje, PZFD proponuje, by antresola mogła mieć powierzchnię nie większą niż 80 proc. powierzchni użytkowej pomieszczenia.

Zakaz zaciemnionych jednopokojowych mieszkań

Uwagi deweloperów dotyczą też propozycji zmian odnośnie do nasłonecznienia jednopokojowych mieszkań w zabudowie śródmiejskiej. Na problem ten zwraca też uwagę Wojciech Gwizdak, sekretarz Krajowej Rady Izby Architektów RP.

- Prosiliśmy ministerstwo, by uszczegółowiło przepis o nasłonecznieniu, ponieważ jego lakoniczność jest źródłem wielu problemów. Ministerstwo pominęło ten problem i zaproponowało zmianę polegającą na likwidacji złagodzenia, które dopuszcza możliwość braku nasłonecznienia mieszkań jednopokojowych w zabudowie śródmiejskiej. Tymczasem przy ciasnej zabudowie jest to czasami nie do uniknięcia - wyjaśnia architekt.

Jak opisuje, obecnie, jeśli mamy północną elewację albo elewację już zacienioną przez istniejący budynek w zabudowie śródmiejskiej, to możemy zaprojektować na tej elewacji mieszkania jednopokojowe. - Teraz nie będzie można tego robić - wskazuje.

Zdaniem Wojciecha Gwizdaka usunięcie utrudni projektowanie w centrach miast. - Ta zmiana spowoduje, że będzie bardzo duży problem z projektowaniem budynków w zabudowie uzupełniającej. A nawet jak komuś się to uda, to taki budynek będzie rzucał cień na sąsiednie działki, więc będą protesty ze strony sąsiadów, np. właścicieli sąsiednich działek, którym ograniczy się możliwość ich zabudowy lub rozbudowy - mówi. W jego ocenie z jednej strony spowoduje to zatem spadek możliwości inwestycji w centrach miast, a z drugiej - podniesie konfliktogenność pojawiającej się zabudowy.

Tymczasem - podkreśla - Polska ma jeden z niższych wskaźników intensywności zabudowy w Unii Europejskiej. A w bardzo wielu miastach Europy Zachodniej, jak dodaje, nie ma przepisów o nasłonecznieniu. - Zniosła je w ostatnich latach Praga, nie ma ich w Berlinie czy Wiedniu - wymienia.

- Uzasadnienie projektu nie odnosi się do tej zmiany, nie wiemy więc, czym kierowało się ministerstwo, proponując ją - punktuje Wojciech Gwizdak.

Jak przekonuje, nic ona nie zmieni, jeżeli chodzi o tzw. patodeweloperkę. - Muszę zastrzec, że bardzo nie lubię tego słowa. Zdarzają się oczywiście dziwne mieszkania, tak jak zdarzają się złe książki, audycje radiowe czy kucharz czasami coś źle ugotuje - podkreśla.

Jak dowodzi, patodeweloperka to wynik braków w planowaniu przestrzennym, a nie intencji czy złej woli, bo „każdy chciałby projektować i budować jak najładniejsze mieszkania, bo takie się dobrze sprzedają lub sprzedają się lepiej niż inne”.

- Być może właśnie brak tego przepisu spowoduje, że deweloperzy będą wymyślać jakieś dziwne konstrukcje - zespoły pokojowe etc. - by sprzedać powierzchnię, ale by nie nazywała się ona mieszkaniem. Będziemy mieli więc do czynienia raczej ze wzrostem liczby dziwnych mieszkań niż z ich spadkiem - przewiduje Wojciech Gwizdak.

MRiT nie wyklucza zmian

Resort rozwoju w odpowiedzi dla nas akcentuje, że projekt ma właśnie służyć ograniczaniu zasięgu zjawiska patodeweloperki. - Ten akt prawny, oprócz kontynuacji rozwiązań przyjętych w aktualnie obowiązującym rozporządzeniu, zawiera także nowe regulacje, które pozwolą zapewnić lepsze standardy i poprawić komfort osób korzystających z budynków - zapewnia ministerstwo.

Jak podaje, projekt - tak jak aktualnie obowiązujące rozporządzenie - zawiera m.in. regulacje dotyczące zachowania odpowiednich odległości pomiędzy budynkami, a także odległości od granicy działki budowlanej, przesłaniania, oświetlenia, nasłonecznienia, jak również zapewnienia powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej powierzchni mieszkania. - Brzmienie przepisów nowego rozporządzenia zostało uzupełnione pod kątem wyeliminowania możliwych wątpliwości interpretacyjnych oraz zapewnienia lepszego zrozumienia tekstu przez jego odbiorców - dodaje.

Zapowiada też, że „ze względu na trwające prace nad projektem rozporządzenia jego treść może ulec zmianie na dalszym etapie legislacyjnym”.