Według branży znacząca część nabywców to inwestorzy indywidualni, którzy kupują, by zarabiać na wynajmie

– Mieszkań na wynajem w rękach funduszy jest dopiero 6,1 tys. – czyli ok. 2 proc. nowych zasobów mieszkaniowych. W fazie budowy i przygotowania mają niecałe 25 tys. mieszkań, które trafią do wynajmu w ciągu trzech–czterech lat. To znikoma część rynku – mówi Emil Górecki z Echo Investment w reakcji na naszą niedawną publikację „Kowalski konkuruje o mieszkanie z funduszami” (DGP nr 235/2021).
Wspólną inwestycją Echo Investment oraz globalnego funduszu inwestycyjnego jest Resi4Rent, czyli największa instytucja wynajmująca mieszkania w Polsce, która ma obecnie ponad 2,3 tys. gotowych i wynajmowanych lokali w abonamencie, a w budowie ponad 1,8 tys. lokali. Docelowo do 2025 r. będzie miała co najmniej 10 tys. lokali w sześciu największych polskich miastach – w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu.
Co mówią liczby?
Jak podaje dr Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej, do końca 2023 r. liczba lokali w sektorze najmu instytucjonalnego może sięgnąć niemal 33 tys., podczas gdy obecnie jest to ok. 7,2 tys. Jak wylicza, w Warszawie w lipcu 2021 r. w sektorze PRS (Private Rented Sector) funkcjonowało prawie 2500 lokali – najwięcej w całym kraju. Zgodnie z przewidywaniami, w grudniu 2023 r. liczba ta wyniesie niemal 12 tys. Dla porównania mieszkańcy Wrocławia w lipcu 2021 r. mogli korzystać z oferty ponad 1 tys. lokali, a ich udział w całkowitym zasobie mieszkaniowym wynosił jedynie 0,3 proc., z wizją dojścia do 1,2 proc. w grudniu 2023 r.
– Obecny udział najmu instytucjonalnego w zasobie mieszkaniowym Warszawy to jedynie 0,2 proc., co nie może mieć przełożenia na obecne ceny mieszkań. Nawet w przypadku, gdy w Warszawie zostanie oddane do użytkowania wspomniane 12 tys. lokali, to i tak ten udział będzie wynosić jedynie 0,9 proc. – komentuje Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Dla porównania w Czechach w najmie instytucjonalnym dostępnych jest 57 tys. lokali. Inne rynki Europy Środkowo-Wschodniej – Rumunia, Węgry czy Słowacja – są w jeszcze wcześniejszej fazie rozwoju, niż ma to miejsce w Polsce – w żadnym z tych krajów liczba lokali w sektorze PRS nie przekroczyła 500.
Kupują prywatni inwestorzy
– W polskich miastach, według Głównego Urzędu Statystycznego, jest ponad 10 mln mieszkań. Od początku 2017 r., według danych firmy JLL, deweloperzy sprzedali w sześciu głównych miastach ok. 300 tys. mieszkań. Znaczącą część nabywców stanowili inwestorzy indywidualni, którzy kupowali mieszkania, żeby zarabiać na wynajmie. Na podstawie danych JLL i deklaracji deweloperów można ich liczbę oszacować na ok. 100 tys. w ostatnich pięciu latach – podaje Emil Górecki.
Jak twierdzi Jarosław Krawczyk z Otodom, inwestorzy to grupa mocno zróżnicowana. Jedni kupują mieszkanie, by od razu wprowadzić je na rynek najmu (krótko- lub długoterminowego), a inni, by zarobić na wzroście jego wartości i szybko sprzedać. – W dobie wysokiej inflacji i niskich stóp procentowych na rynku pojawiła się też nowa grupa ludzi. Dla niektórych najistotniejsze jest bezpieczne „przechowanie” oszczędności – część kupujących mieszkania nawet ich nie urządza, po prostu traktują je jak lokatę – zauważa. Receptą na to zjawisko mogłoby być – sugerowane przez resort rozwoju – opodatkowanie pustostanów.
– Oczywiście klienci indywidualni nadal stanowią większość kupujących – mówi Jarosław Krawczyk. Podkreśla, że ceny nieruchomości z rynku wtórnego niemal zrównały się z tymi z rynku pierwotnego, w dodatku przy kupowaniu mieszkania od dewelopera unikamy sporych opłat podatkowych i notarialnych, których nie można włączyć do kwoty kredytu. A te kilka-kilkanaście tysięcy złotych to dla wielu wydatek kluczowy przy dostosowywaniu nieruchomości do swoich potrzeb – tłumaczy.
Według niego, jeśli chodzi o profil osób poszukujących mieszkań z rynku pierwotnego, to w II półroczu 2021 r. jedna trzecia użytkowników poszukujących mieszkań na sprzedaż wyłącznie na rynku pierwotnym należała do grupy wiekowej 25–34 lata. Drugą najliczniejszą grupą były osoby 35–44 lata (22 proc.). Kolejne grupy wiekowe stanowiły już prawie 10 pkt proc. mniej.
– Biorąc pod uwagę wielkość rynku oraz liczbę mieszkań wynajmowanych przez właścicieli indywidualnych, obawa o to, że fundusze wpływają lub mogą w najbliższych latach wpływać istotnie na rynek, jest – delikatnie mówiąc – przedwczesna i przesadzona – przekonuje Emil Górecki.
Inflacja rośnie jeszcze szybciej
Inflacja rośnie jeszcze szybciej

Zobacz również
Podbijają ceny
Z tezą o braku wpływu funduszy na ceny mieszkań polemizuje jednak Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Gdy na rynku nieruchomości kapitału jest za dużo, to o mieszkanie jest trudniej. Wpływ małego inwestora kupującego mieszkanie na wynajem jest jednak niczym przy tym, co robi zagraniczny fundusz dysponujący miliardami.
Przyznaje, że dziś faktycznie fundusze mają mało gotowych lokali, ale nic w tym dziwnego, skoro kupują na różnych etapach realizacji. – Problem w tym, że dziś mieszkań brakuje, a fundusze zgarniają nawet 20 proc. ofert. To ma wpływ na ceny. Aby rosły wolniej, można rozważyć podatek od skrajnej spekulacji – dowodzi.
Jednak Emil Górecki przekonuje: – Ponieważ niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe są bardzo duże, na rynku mieszkań spokojnie wystarczy miejsca i dla deweloperów, i dla instytucji oraz osób indywidualnie wynajmujących mieszkania.
Jego zdaniem im więcej różnorodnych możliwości zapewnienia potrzeb bytowych, tym problem staje się mniejszy. – Potrzebujemy warunków, w których kupno mieszkania będzie w zasięgu ręki człowieka o stabilnej sytuacji finansowej, a wynajem mieszkania – możliwy dla niemal każdego, legalnie i na jasnych warunkach – twierdzi przedstawiciel Echo Investment. ©℗
Obecny udział najmu instytucjonalnego w Warszawie to jedynie 0,2 proc.