W pierwszych trzech kwartałach tego roku w Warszawie instytucje wykupiły ok. 15 proc. lokali wystawionych na sprzedaż przez deweloperów.
- Mamy w tej chwili przypadki około siedmiu funduszy - i skandynawskich, i holenderskich, i niemieckich, które inwestują na polskim rynku- mówi Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich. - Jest to w niektórych przypadkach istotny ubytek na lokalnych rynkach, bo np. na rynku warszawskim w trzech kwartałach stanowiło to ok. 15 proc. „produkcji deweloperskiej”. Musi to skutkować tym, że dla indywidualnych nabywców oferta będzie uboższa - uważa Furga.
Potrzebne, by poszerzać ofertę
- Dostrzegamy zagrożenie związane w wykupem mieszkań na dużą skalę przez instytucje finansowe. W obecnej fazie cyklu koniunkturalnego może to skutkować ograniczeniem podaży na rynku, a co za tym idzie - presją cenową i wykluczeniem konsumentów, zwłaszcza tych o niższych dochodach, z dostępu do mieszkań - informuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w odpowiedzi na pytania DGP.
- Jako organ ochrony konsumentów chcemy, aby transakcje na rynku mieszkaniowym były bezpieczne, a dobro w postaci mieszkań dostępne dla konsumentów, a nie tylko dla podmiotów dysponujących znacznymi środkami finansowymi i skupionych na wysokich stopach zwrotu z kapitału - przekonuje UOKiK.
Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich transakcje z udziałem funduszy inwestycyjnych nie mają przełożenia na obecne wzrosty cen nieruchomości. Jak argumentuje PZFD, fundusze kontraktują mieszkania, które dopiero są w budowie czy znajdują się na jeszcze wcześniejszym etapie planowania. A dzięki pieniądzom od funduszy deweloper jest w stanie sprawniej realizować kolejne etapy inwestycji czy kupować grunty, co wpływa korzystnie na podaż mieszkań. Dzięki temu - wskazuje PZFD - więcej mieszkań trafia na rynek, z czego część trafia na wynajem - np. dla osób, które nie chcą albo na tym etapie nie mogą jeszcze związać się kredytem hipotecznym - a część na sprzedaż dla osób fizycznych.
Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich, uważa, że potrzebujemy inwestorów, „zarówno krajowych, jak i być może trochę zagranicznych”, bo należy dążyć do wzrostu dostępności mieszkań na wynajem.
- Z naszych badań wynika, że spada zdolność kredytowa polskich rodzin. W wielu miastach polskich trzy-, czteroosobowa rodzina ma duże problemy z zaciąganiem kredytu, nawet przy tych bardzo niskich stopach procentowych. Jest ważne, aby pojawiła się większa podaż mieszkań na wynajem, abyśmy upodabniali się do rynku francuskiego czy niemieckiego. I taka będzie tendencja - przewiduje szef ZBP.
Diagnozę tę potwierdza Jarosław Krawczyk z Otodom. Jak mówi, jeszcze kilka lat temu dużą grupą nabywającą mieszkania od deweloperów byli młodzi ludzie. Pomagał w tym program „Mieszkanie dla młodych”, w ramach którego można było uzyskać dopłaty do wkładu własnego. - Po jego likwidacji przy dużym wzroście cen mieszkań rynek pierwotny stał się celem inwestorów instytucjonalnych - wskazuje. Według Marcina Krasonia z serwisu Obido „w tej chwili 30-40 proc. osób kupujących mieszkania od deweloperów to szeroko pojęci inwestorzy”.
Inaczej niż w Berlinie
Odpowiedzialny za mieszkalnictwo wiceminister rozwoju Piotr Uściński w niedawnym wywiadzie dla DGP podkreślał, że obecnie jesteśmy bardzo daleko od sytuacji, do jakiej doszło w Berlinie, gdzie fundusze przejęły dużą część mieszkań na rynku. To spowodowało wzrost czynszów, a następnie ich zamrożenie i referendum dotyczące wywłaszczenia funduszy.
- Sektor najmu instytucjonalnego w Polsce rozwija się dynamicznie, ale wciąż znajduje się na bardzo wczesnym etapie, bez ryzyka powstania niekorzystnej dla najemców pozycji monopolistycznej. W Polsce obecnie liczba mieszkań przeznaczonych na wynajem wynosi ok. 1,21 mln lokali, z czego w posiadaniu funduszy inwestycyjnych znajduje się jedynie ok. 0,6 proc. tej liczby (w tym co czwarte mieszkanie to zasób zarządzany przez państwową spółkę PFR Nieruchomości) - wyliczał. Mimo to, mówił, rząd woli dmuchać na zimne i analizuje rozwiązania, które uchronią rynek najmu w Polsce przed ewentualnymi niekorzystnymi skutkami zakupów mieszkań w celach inwestycyjnych. Ostatnio wiceminister finansów Jan Sarnowski zapowiedział w tym kontekście regulacje dotyczące flippingu (kupowanie mieszkań, odnawianie ich i sprzedawanie z dużą przebitką), pustostanów i najmu krótkoterminowego.
Polski Związek Firm Deweloperskich przekonuje, że obecnie udział funduszy PRS (sektor najmu instytucjonalnego) w całkowitych zasobach mieszkaniowych Warszawy to 2,5 promila, gdy w Berlinie jest to 34 proc.
Instytucjom zawdzięczamy część wzrostu cen [ROZMOWA]
Bartosz Turek główny analityk HRE Investment
W Warszawie co siódme mieszkanie sprzedane przez dewelopera w tym roku kupiły fundusze. To dużo?
Bardzo dużo i są to dane w dużej mierze zbieżne z naszymi szacunkami.
Jakie ma to konsekwencje dla klientów indywidualnych?
Wszystko byłoby dobrze, gdyby mieszkań na rynku nie brakowało. Tymczasem w dużych miastach w ofercie powinno być ich dwa razy więcej, niż jest, by uniknąć presji na wzrost cen. Przez to dziś mieszkania są o kilkanaście procent droższe niż przed rokiem. W mojej ocenie kilka punktów procentowych z tego wzrostu zawdzięczamy funduszom inwestycyjnym.
Polski Związek Firm Deweloperskich polemizuje z negatywnym wpływem funduszy na ceny mieszkań. Podkreśla, że kontraktują one mieszkania, które dopiero są w budowie czy znajdują się na wcześniejszym etapie planowania.
Warto patrzeć nie na to, ile w sumie mieszkań należy do funduszy, ale na ich bieżące zakupy - na to, jak dużą część mieszkań dostępnych do sprzedaży zgarniają do swoich portfeli. W Berlinie np. większe fundusze mają tylko 15 proc. mieszkań, a mimo to i tak uznano, że to one nadają ton zmianom. Powód jest prosty - o tym, ile według nas warte są mieszkania, decydują zawierane transakcje, a w obrocie w danym momencie jest niewielka część istniejących mieszkań. Wyobraźmy sobie osiedle, na którym jest 100 mieszkań. O wartości tych nieruchomości decydują np. dwa lokale, które ostatnio zmieniły właściciela. Wystarczy więc, aby fundusze miały znaczący udział w liczbie zawieranych transakcji, by wywarły znaczący wpływ na ceny wszystkich nieruchomości, a z tym problemem zaczynamy już się mierzyć.
I nie ma tu znaczenia to, czy mieszkania są skupowane z oferty znajdującej się w biurze sprzedaży, czy jeszcze przed wprowadzeniem oferty na rynek. Efekt jest taki sam. Rynek mieszkaniowy nie jest elastyczny - fundusze mogą za jednym zamachem kupić setki czy tysiące mieszkań, a z drugiej strony w takim samym tempie nie da się wprowadzić nowych do sprzedaży. Praktyka pokazuje, że jak już ceny wzrosną, to nie chcą aż tak spadać. Z czasem transakcji zawieranych jest mniej, bo mniej osób stać na zakup. To kluczowy problem w obliczu faktu, że w Polsce wciąż brakuje 1,5-2 mln mieszkań.
O ile wzrosły u nas ceny mieszkań w ostatnim pięcioleciu?
Dane Eurostatu wskazują, że mieszkania w Polsce - od początku 2016 r. do połowy 2021 r. - zdrożały o 45,5 proc. Z kolei według danych NBP wzrost ten w siedmiu największych miastach wyniósł aż 57,6 proc., a rekordowy był w Katowicach, gdzie sięgnął 67,2 proc.
Czy zapowiadany podatek od pustostanów to adekwatna reakcja?
Taka danina może co najwyżej delikatnie stymulować podaż mieszkań i ograniczać popyt.
Jeśli rozważamy takie działania, to dodałbym tu jeszcze postulat, by interweniować na rynku gruntów i obłożyć daniną spekulacyjne zakupy ziemi przeznaczonej i możliwej do zabudowania blokami. Jeśli ktoś kupuje taką działkę i zamiast budować na niej mieszkania, przez wiele lat nic nie robi, to może podzielić się częścią zarobku wynikającego ze wzrostu wartości z gminą, aby ta miała środki na lokalną politykę mieszkaniową.
Co w tej sytuacji powinno robić państwo?
Duże transakcje na rynku mieszkaniowym, a więc znaczące zakupy pakietowe, przejęcia spółek deweloperskich z dużymi portfelami budowanych mieszkań i bankami ziemi powinien kontrolować i zatwierdzać Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod kątem negatywnego oddziaływania na lokalny rynek mieszkaniowy.
Uzupełnieniem tych doraźnych działań powinno być wprowadzenie do polskiego porządku prawnego REIT-ów (funduszy nieruchomościowych - red.), ale z wykorzystaniem formuły najmu z dojściem do własności. Warto, by to dojście do własności było dla najemcy w pełni elastyczne - by mógł w każdej chwili zdecydować, że mając wolne środki, chce kupić udział w najmowanym mieszkaniu po cenie rynkowej. Dzięki temu REIT, aby utrzymać skalę swojej działalności, musiałby angażować posiadany kapitał w budowę kolejnych osiedli. W ten sposób uniknęlibyśmy mechanizmu, w którym napływ kapitału do mieszkaniówki nie skutkuje wzrostem podaży nowych lokali, a jedynie wzrostem ich cen.
Rozmawiała Sonia Sobczyk-Grygiel
