Najczęstsze koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania

Zakup mieszkania wiąże się nie tylko z pokryciem kosztów wynikających z jego ceny. Choć kalkulator hipoteczny pomoże nam w przybliżeniu obliczyć naszą zdolność kredytową lub oszacować całkowity koszt kredytu i wysokość raty, należy pamiętać, że przy zakupie lokum trzeba przygotować się także na opłaty dodatkowe. Wśród nich najczęściej wymienia się:

  • taksę notarialną,
  • opłaty skarbowe,
  • koszty sądowe,
  • podatek VAT,
  • koszty uzyskania, uruchomienia i spłacania kredytu hipotecznego,
  • ubezpieczenie nieruchomości do kredytu.

Ponadto, jeśli przy poszukiwaniu idealnego lokum korzystamy z pomocy biura nieruchomości, należy również liczyć się z uiszczeniem należnej mu prowizji.

Nawet jeśli poniesienie części opłat może wydawać nam się oczywiste, niektóre z nich mogą okazać się niemałym zaskoczeniem. Nie zawsze konieczne będzie pokrycie wszystkich wymienionych opłat, a ich wysokość może różnić się w zależności od konkretnego przypadku. Mimo to, planując zakup nieruchomości, należy mieć świadomość, że pewne koszty dodatkowe się pojawią – a to pozwoli nam na realną ocenę możliwości finansowych i bezproblemowe dopełnienie niezbędnych formalności.

Taksa notarialna przy zakupie mieszkania

Jedną z podstawowych opłat dodatkowych związanych z zakupem mieszkania jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza. Taksa notarialna jest ustalana indywidualnie, jednak w polskim prawie została określona jej maksymalna wysokość w zależności od wartości nieruchomości. Maksymalne opłaty notarialne wynoszą:

  • przy wartości nieruchomości do 3000 zł – 100 zł,
  • od 3001 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
  • od 10 001 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
  • od 30 001 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
  • od 60 001 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania to nie wszystko. Do taksy notarialnej należy też doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości, który wynosi 2% jej ceny. Na tym etapie trzeba przygotować się także na takie opłaty jak:

  • podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu do hipoteki – 19 zł,
  • opłata za odpis aktu notarialnego – kilka złotych za każdą stronę dokumentu,
  • opłaty sądowe – 200 zł za każdy wpis do księgi wieczystej,
  • założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości – 60 zł.
foto: materiały prasowe

Podatek przy zakupie mieszkania

Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera, należy również zapłacić podatek VAT. Bardzo często bowiem dla przykucia uwagi potencjalnych klientów sprzedający podają cenę netto – a ta istotnie różni się od kwoty brutto. W przypadku nieruchomości nabywanych od dewelopera naliczany jest podatek VAT, najczęściej w wysokości 8%. Najczęściej, ponieważ reguła ta nie zawsze znajduje zastosowanie.

Wyjątek stanowią coraz popularniejsze obecnie nieruchomości, które potocznie nazywa się mikroapartamentami. Zgodnie z polskimi przepisami lokal można sprzedać jako mieszkanie, jeśli ma on minimum 25 mkw. powierzchni użytkowej. Tak zwane mikroapartamenty często nie spełniają tego wymogu, przez co z prawnego punktu widzenia nie są one postrzegane jako mieszkania. Tego typu nieruchomości są kwalifikowane jako lokale użytkowe, w związku z czym przy ich zakupie obowiązuje 23-procentowy podatek VAT.

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego obowiązuje z kolei podatek PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, w wysokości 2%. Należy przy tym pamiętać, że transakcja zakupu nieruchomości może być obciążona tylko jednym podatkiem, gdyż podwójne opodatkowanie jest niezgodne z przepisami. Kupując mieszkanie u dewelopera, trzeba zatem zapłacić wyłącznie podatek VAT, a kupując lokal z rynku wtórnego – tylko podatek PCC.

foto: materiały prasowe

Koszty kredytu hipotecznego przy zakupie mieszkania

Zgodnie z szacunkami Narodowego Banku Polskiego, w pierwszym kwartale 2021 roku w największych miastach w kraju Polacy finansowali gotówką zakup nowych mieszkań w aż 70%. Mimo to dla wielu osób wciąż jedynym sposobem na spełnienie marzeń o własnym M jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego – a z tym też wiążą się określone koszty dodatkowe.

Na etapie kompletowania dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu są one jednak minimalne. Jedyna konieczna do uiszczenia jest opłata za odpis z księgi wieczystej nieruchomości – dokument można pobrać online i kosztuje on 20 zł. Z dodatkowym wydatkiem muszą natomiast liczyć się przedsiębiorcy, od których wymagane jest zaświadczenie z urzędu skarbowego o braku zaległości finansowych – jego uzyskanie kosztuje 21 zł za egzemplarz.

Pozostałe opłaty związane z uzyskaniem, uruchomieniem i spłatą kredytu hipotecznego w znacznym stopniu zależą od polityki banku, który tego kredytu udziela. Bardzo ważnym elementem każdej umowy kredytowej jest Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) oraz całkowity koszt kredytu (CKK), które uwzględniają wszelkie naliczane odsetki, prowizje, podatki czy marżę.

Chcąc uzyskać kredyt hipoteczny, należy liczyć się także z określonymi opłatami jednorazowymi, w tym:

  • kosztem wyceny nieruchomości,
  • prowizją za udzielenie kredytu,
  • opłatami przygotowawczymi.

Kredytobiorca jest również zobowiązany do ubezpieczenia nieruchomości – banki z reguły wymagają wykupienia podstawowej polisy, czyli obejmującej ochronę murów oraz ewentualnie elementów stałych przed zdarzeniami losowymi. Wysokość składki jest uzależniona przede wszystkim od wartości ubezpieczanej nieruchomości oraz zakresu ochrony – zwykle kształtuje się ona na poziomie 150-200 zł rocznie. Niektóre banki wymagają od kredytobiorców dodatkowo ubezpieczenia na życie oraz na wypadek od utraty pracy.

Zakup mieszkania to często jedna z najpoważniejszych decyzji, jaką przychodzi nam w życiu podjąć. Należy więc podjąć ją w pełni świadomie, kierując się nie tylko ceną nieruchomości, ale też mając świadomość konieczności poniesienia określonych kosztów dodatkowych.