Liczne nowelizacje ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.; dalej u.k.u.r.) rodzą wiele pytań związanych z obrotem ziemią rolną. Ten, jak wiadomo, jest reglamentowany i obwarowany wieloma obostrzeniami (patrz: grafika).
Co zmienia plan
Najpowszechniejszy problem występujący w praktyce dotyczy sytuacji, w której dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej pod rygorami ustawy, a następnie do zmiany przeznaczenia gruntu w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub korekty w ewidencji gruntów. - Kwestią dyskusyjną jest, czy skoro taka nieruchomość nie jest już nieruchomością rolną, to nadal obowiązuje zakaz zbywania i oddawania w posiadanie z art. 2b u.k.u.r. - tłumaczy dr Andrzej Rataj, prezes Izby Notarialnej w Poznaniu.
Przykładowo, czy jeśli jakaś osoba nabyła nieruchomość rolną z obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa przez pięć lat, a po dwóch latach uchwalono plan, może sprzedać działkę np. pod zabudowę mieszkaniową?
- Jeśli zmienia się, bądź jest uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, z którego jednoznacznie wynika, że nieruchomość może być wykorzystywana na cele budowlane czy przemysłowe, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie powinna mieć dłużej zastosowania - mówi prof. Aneta Suchoń z Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu. Jak zaznacza, takie stanowisko dominuje w doktrynie, ale odnotować należy i przeciwną interpretację.
- Odmienne stanowisko opiera się na ustawowej zasadzie, że jeśli ktoś zobowiązuje się do prowadzenia gospodarstwa rolnego i niezbywania nieruchomości rolnych przez określony czas, to powinien ten obowiązek wypełnić. Rozumiem tę logikę, ale z tym się wiążą określone problemy, choćby z prawem pierwokupu dzierżawcy - wyjaśnia prof. Suchoń.
W praktyce jednak decydujące znaczenie ma to, jak na ten problem zapatruje się Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Zgodnie bowiem z art. 9 u.k.u.r. nabycie nieruchomości bez wymaganej zgody KORW skutkuje nieważnością transakcji. W przypadku zaś zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej w okresie pięciu lat od nabycia krajowy ośrodek może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej.
- Dlatego większość notariuszy rekomenduje klientom wystąpienie o zgodę na wcześniejsze zbycie - mówi dr Rataj. A to wydłuża całą transakcję. Procedura jest też dość skomplikowana, więc trzeba korzystać z pomocy profesjonalisty. No i pozostaje niepewność co do ostatecznej decyzji. Bo wyrażenie zgody jest uzależnione od wykazania ważnego interesu właściciela nieruchomości rolnej lub interesu publicznego.
Uprawiać nie trzeba, ale sprzedać nie można
- Stoimy na stanowisku, że w wyniku zmiany przeznaczenia gruntu właściciela nie obejmuje już obowiązek wynikający z art. 2b ust. 1 u.k.u.r., co oznacza, że może on zmienić sposób użytkowania. Uważamy, że nie można narzucać właścicielowi nieruchomości obowiązku uprawy ziemi, jeśli z prawa miejscowego wynika co innego. Nadal jednak do końca pięcioletniego okresu obowiązuje go zakaz zbywania nieruchomości określony w art. 2b ust. 2 u.k.u.r. - tłumaczy Waldemar Micek, dyrektor departamentu kształtowania ustroju rolnego w KOWR.
Choć liczba wniosków o zgodę na wcześniejszą sprzedaż w takich sytuacjach jest ogromna, to 98 proc. z 3 tys. decyzji wydanych przez KOWR w tym roku było pozytywnych. - Do tego spora część odmów wynika z tego, że strona nie reaguje na wezwanie do złożenia wyjaśnień albo nie przedstawia dokumentów, które by potwierdzały ten ważny interes. Decyzji negatywnych z uwagi na niespełnienie przesłanek jest może 1 proc. - dodaje Waldemar Micek.
Zasady obrotu ziemią rolną / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe
Skoro aż 98 proc. decyzji i tak jest pozytywne, to nasuwa się pytanie, czy nie lepiej doprecyzować przepisy w ten sposób, by nie trzeba było niepotrzebnie angażować aparatu państwa i komplikować życia obywatelom? Zwłaszcza, że KOWR jest wręcz zawalony takimi wnioskami.
- Owszem, jest to dodatkowa praca, ale nie można zapominać, że część tych negatywnych decyzji realizuje cele ustawy, czyli zapobiega powstawaniu inwestycji deweloperskich gdzieś w szczerym polu. Do tego część transakcji odbywa się bez powiadomienia KOWR. W przypadkach, gdy dzieje się to z rażącym pogwałceniem przepisów u.k.u.r., musimy wstępować na drogę sądową z powództwem o stwierdzenie nieważności umowy - informuje dyrektor Micek.
Jedna ustawa, setki wątpliwości
To niejedyne wątpliwości na gruncie stosowania ustawy. Dziś w Poznaniu odbędzie się ogólnopolska konferencja naukowo-szkoleniowa dotycząca obrotu nieruchomościami rolnymi organizowana przez tamtejszą izbę notarialną wspólnie z Ministerstwem Rolnictwa i Rozwoju Wsi, KOWR i Uniwersytetem im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Prelegenci będą mierzyć się z praktycznymi problemami, które wskazywali sami notariusze. Nadesłane zgłoszenia podzielono na 100 zagadnień tematycznych, z czego ok. połowa najczęściej występujących problemów zostanie omówiona przez prelegentów.
Przykładowo, czy po rozwodzie, gdy byli małżonkowie nie są już osobami bliskimi w rozumieniu przepisów u.k.u.r., mogą oni dokonać podziału majątku wspólnego, na mocy którego każdy z nich stanie się wyłącznym właścicielem jednej działki? Czy obowiązuje ich „zakaz zbywania” przewidziany w art. 2b ust. 2 u.k.u.r.?
Wiele wątpliwości dotyczy zgody na nabycie i prawa pierwokupu przysługującego KOWR. Przykładowo, czy jeśli działka o powierzchni 0,5 ha jest oznaczona w ewidencji jako grunty orne, a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod tereny lasów i planowanych zalesień/dolesień, to prawo pierwokupu przysługuje Lasom Państwowym, czy ośrodkowi? Albo czy można na nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha, przed upływem pięciu lat od nabycia, ustanowić służebność przesyłu bez zgody KOWR? Lub też czy bez zgody ośrodka można na tej nieruchomości ustanowić służebność osobistą albo użytkowanie na rzecz osoby obcej?
Część z tych wątpliwości można rozwiać, przyjmując wspólne stanowisko pomiędzy władzami samorządu notarialnego a przedstawicielami administracji. W ten sposób np. w lutym 2020 r. ustalono, że jeśli od początku w planie miejscowym określone było, że dane tereny przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługową lub działalność rolniczą (nie dając priorytetu żadnemu z tych przeznaczeń), wówczas nie stosuje się rygorów u.k.u.r.
Jednak z tego samego stanowiska wynika, że jeżeli nieruchomość jest tylko w części (nieważne jak dużej) przeznaczona na cel rolny, to podlega pod u.k.u.r.
- Jeśli ktoś posiada grunt o powierzchni np. 1,5 ha, z czego 1,4 ha jest przewidziane na cele inne niż rolne, a jedynie 1000 mkw. na cele rolne, niestety obrót taką ziemią podlega przepisom ustawy. Czyli np. nie może takiej nieruchomości nabyć ktoś, kto nie jest rolnikiem - opisuje dr Rataj.
Wszystkich problemów zapewne nie da się usunąć bez ingerencji ustawodawcy i zapewne wnioski de lege ferenda również się pojawią.
- Konferencja będzie wyjątkowym wydarzeniem dającym możliwość spotkania i dyskusji świata nauki i świata praktyki. W inicjatywie uczestniczyć będą bowiem przedstawiciele nauki zajmujący się prawem rolnym, w tym obrotem nieruchomościami rolnymi, notariusze, sędziowie, referendarze sądowi, adwokaci, radcowie prawni i komornicy, a także przedstawiciele władz kształtujących i nadzorujących obrót nieruchomościami rolnymi. Jej przebieg na żywo będzie mógł śledzić każdy zainteresowany, wchodząc na stronę konferencja.rejent.poznan.pl - mówi dr Andrzej Rataj.©℗
Patronat medialny nad wydarzeniem objął Dziennik Gazeta Prawna