Subskrybuj nas na Youtube
Przez 20 lat wybudowaliśmy 2,3 mln mieszkań i domów. 300 tys. z nich powstało, zostało kupionych albo wynajętych dzięki wsparciu z budżetu
/>
Na wspieranie budownictwa mieszkaniowego kolejne rządy nie przeznaczały wielkich pieniędzy, jednak przez ostatnie dwie dekady – jak wynika z szacunków DGP – w ramach najważniejszych programów i ulg z budżetu przeznaczono na ten cel ponad 19 mld zł.
Wsparcie przyjmowało bardzo różne formy – od zwrotów i ulg podatkowych, przez pomoc dla budownictwa społecznego, po bezpośrednie dopłaty do kredytów dla budujących domy i kupujących mieszkania.
Paleta możliwości
Jednym z pierwszych tego typu programów była ulga z tytułu systematycznego oszczędzania w kasie mieszkaniowej, która zaczęła obowiązywać w 1996 r. Na początku polegała ona na odliczeniu od dochodu wydatków związanych z oszczędzaniem w kasie prowadzonej przez bank, potem zastąpiło ją odliczenie od podatku. W 1996 r. odliczenia wydatków związanych z oszczędzaniem wyniosły 100 mln zł, a łączna wartość odliczeń w zeznaniach za lata 1997–2013 kształtowała się na poziomie 1 mld zł. Zgromadzone pieniądze można było przeznaczyć m.in. na kupno mieszkania lub domu, remont lub na spłatę kredytu na te cele. Ich klienci mogli ubiegać się też o kredyt kontraktowy z minimalnym oprocentowaniem na poziomie 4 proc. W ciągu kilku lat w trzech bankach, które zdecydowały się na prowadzenie kas, rachunki oszczędnościowo-kredytowe otworzyło w sumie ponad 100 tys. klientów, przy czym Pekao udzieliło do tej pory 17,2 tys. kredytów kontraktowych, BPH ponad 4 tys., a ING ok. 1,8 tys. Kasy cieszyły się pewnym zainteresowaniem do 2001 r., kiedy rząd ulgę zlikwidował.
– Dodatkowo o spadku konkurencyjności kredytu kontraktowego zadecydowały obniżki stóp procentowych, nasilająca się konkurencja na rynku kredytów hipotecznych oraz określone warunki kredytu kontraktowego, jak np. wydatkowanie kredytu na ściśle określone w ustawie cele mieszkaniowe czy maksymalna wysokość kredytu wynosząca 150 proc. zgromadzonych środków – wskazuje Grażyna Jaglarz, dyrektor Kasy Mieszkaniowej w BPH.
Tę ulgę zastąpiła ulga odsetkowa, na spłatę odsetek od kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w latach 2002–2006. Do 2013 r. łączne odliczenia od dochodu z tego tytułu wyniosły 3,7 mld zł. – Z odliczenia, począwszy od rozliczenia za 2006 r., korzysta co roku ponad 100 tys. podatników – podaje Ministerstwo Finansów.
Innym kierunkiem wsparcia w tych latach były preferencyjne, długoterminowe kredyty na budowę mieszkań na wynajem dla towarzystw budownictwa społecznego i spółdzielni mieszkaniowych. Udzielał ich, w ramach Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, Bank Gospodarstwa Krajowego. Do czasu likwidacji funduszu w 2009 r. skorzystało z nich 230 TBS-ów i 150 spółdzielni, które wybudowały dzięki temu ponad 97 tys. mieszkań, z czego aż 80 tys. w TBS-ach. Wsparcie z budżetu dla KFM wyniosło w tym czasie ok. 4,3 mld zł.
Po likwidacji wsparcia aktywność TBS-ów, które miały wspomóc podaż mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, znacznie zmalała. Bez preferencyjnych kredytów, spłacanych z ograniczonych wpływów z czynszów, nie mogą pozwolić sobie na takie inwestycje. W 2013 r. w ramach społecznego budownictwa czynszowego oddano do użytkowania niecałe 1,1 tys. mieszkań
A polityka państwa poszła w kierunku bezpośredniego wspomagania dla kupujących lub budujących mieszkania i domy. Najpierw przez program Rodzina na Swoim, który działał w latach 2007–2012. Rząd przez osiem lat spłaca połowę odsetek od zaciągniętych kredytów mieszkaniowych. W ramach RnS Polacy zaciągnęli 192,4 tys. kredytów. W latach 2009–2013 z budżetu na zobowiązania związane z programem przeznaczono 2,24 mld zł. W podsumowaniu programu z 2013 r. rząd, na bazie wariantów przygotowanych przez BGK, wydatki na ten cel w latach 2014–2021 szacował na 3,7–5,2 mld zł. W sumie koszt programu powinien zamknąć się kwotą 5,9–7,4 mld zł. Ale może być mniej, bo kwota dopłat zależy od wysokości stopy WIBOR, a ta jest rekordowo niska.
W 2014 r. RnS zastąpiła jego okrojona i zmodyfikowana wersja, Mieszkanie dla Młodych. Tym razem rząd wspiera jedynie zakup nowych mieszkań, a dopłaty do odsetek zastąpione zostały dopłatami do wkładu własnego. Do września BGK przyznał w ramach MdM dofinansowanie dla 11,5 tys. osób na łącznie 261 mln zł, z czego dofinansowanie na 2014 r. przekroczy 191 mln zł. Łączny budżet pięcioletniego programu to ponad 3,5 mld zł. Tyle maksymalnie rząd przeznaczy na dopłaty. Środki niewykorzystane wrócą do budżetu. Na razie, ze względu na m.in. niskie w wielu miastach limity ceny metra kwadratowego mieszkań w programie i ograniczenie go tylko do rynku pierwotnego, wykorzystany jest w niewielkiej części. Do września z 600 mln zł przewidzianych na 2014 r. wykorzystanych zostało niecałe 32 proc.
Co ekipa, to program
Zdaniem specjalistów dotychczasowa polityka państwa, szczególnie w ostatnich latach skoncentrowana na wsparciu dla kupujących, i to z pomocą kredytów, nie rozwiązuje problemów mieszkaniowych.
– Nie można negować faktu, że w ciągu ostatnich kilkunastu lat rządowe programy pozwoliły wielu osobom wprowadzić się do własnego lokum, ale nie rozwiązały one i rozwiązują podstawowego problemu, którym jest możliwość poprawy warunków mieszkaniowych u osób, których nawet przy stałym zatrudnieniu nie stać na zakup lub wynajem lokali na wolnym rynku. To ich przede wszystkim, czyli budownictwo socjalne, komunalne, społeczne i z tanim najmem, powinna wspierać polityka mieszkaniowa. Najważniejsze jest zwiększenie podaży niedrogich mieszkań– ocenia Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich, poprzednio dyrektor departamentu funduszy mieszkaniowych w Banku Gospodarstwa Krajowego.
Dodaje, że skupienie się państwa na programach wspierających kupujących, a dokładnie ich kredytów, oznacza ograniczenie grupy beneficjentów i tak do osób, które mają zdolność kredytową konieczną do kupna mieszkania. – Efekt jest taki, że wciąż ok. 60 proc. gospodarstw domowych nie ma zdolności i szans na poprawę warunków – mówi.
Na braki w sektorze mieszkaniowym wskazuje choćby ich statystyczny deficyt (różnica między ogólną liczbą gospodarstw domowych a liczbą zamieszkanych mieszkań), który, choć spada, nadal jest wysoki. Według wyliczeń DGP w 1998 r. wynosił on 1,25 mln lokali, a w 2011 r. nieco ponad 1 mln. Ale problem jest większy.
– Niezależnie od wysokiego poziomu niedoboru mieszkań, w Polsce występuje dodatkowo zjawisko drastycznej dekapitalizacji istniejących zasobów mieszkaniowych. Szacuje się, że ok. 1 mln mieszkań należy wyburzyć – ze względu na ich zły stan techniczny i nieracjonalność ekonomiczną nakładów remontowych – podkreśliła w ekspertyzie przygotowanej w ub.r. dla Kancelarii Prezydenta na potrzeby Programu Polityki Rodzinnej Irena Herbst, ekonomistka i wykładowczyni w Szkole Głównej Handlowej (była wiceminister gospodarki).
Najwyższa Izba Kontroli w 2012 r. w raporcie o polityce mieszkaniowej wyliczyła, że w Polsce brakuje 1,5 mln mieszkań, kolejne 200 tys. zostanie w najbliższym czasie wycofane z użytku, a 6,5 mln Polaków mieszka w warunkach poniżej przyjętych norm i standardów, co ma być konsekwencją przede wszystkim braku spójnej polityki mieszkaniowej państwa.
– Zawieszane są kolejne programy wspomagające budownictwo, nawet jeśli cieszyły się zainteresowaniem inwestorów i obywateli – alarmowała wówczas NIK.
– Wraz ze zmianą opcji politycznej i sytuacji budżetu zmienia się forma rządowego wsparcia. Jeden program wypiera drugi, co prowadzi do niestabilności polityki mieszkaniowej w Polsce – przyznaje Bolesław Meluch.
Rok wcześniej NIK dużej krytyce poddała m.in. sytuację w segmencie mieszkań socjalnych, kiedy okazało się, że w skontrolowanych gminach brakuje lokali socjalnych dla ponad 80 proc. oczekujących, mimo że gminy budowały nowe mieszkania. Chociaż wsparcie z budżetu jest niskie, to gminy często i tak nie są w stanie go w pełni wykorzystać. Przykładem jest program dotowania budownictwa socjalnego i komunalnego. Został on uruchomiony w 2007 r. (skierowany jest do gmin, związków międzygminnych, organizacji pożytku publicznego oraz powiatów). Od tego czasu budżet Funduszu Dopłat prowadzonego przez BGK wyniósł łącznie niemal 900 mln zł, z czego gminy wykorzystały 616 mln zł.
Ogromne kolejki tworzą się też do mieszkań komunalnych. W 2013 r. NIK wyliczyła, że każdego roku mieszkania od gmin otrzymuje tylko ok. 16 proc. spośród rodzin oczekujących na lokal. Izba za ten stan winiła m.in. brak systemu wspierającego budownictwo socjalne i rewitalizację istniejących zasobów, choć nacisk kładła też na błędy samorządów, które źle zarządzają nieruchomościami. We wszystkich skontrolowanych przez NIK gminach prowadzono np. nieracjonalną politykę czynszową. Stawki ustalane były na zbyt niskim poziomie, a pieniędzy nie wystarczało na utrzymanie lokali w dobrym stanie technicznym.
Ważne tanie mieszkania
Według rozmówców DGP kluczowe jest zwiększenie podaży budynków mieszkaniowych powstających przy niskich kosztach.
– Jednym z kierunków mogłoby być wprowadzenie ulg podatkowych czy długoterminowych, nawet 30-letnich, nisko oprocentowanych kredytów dla inwestorów, aby zachęcić do wejścia w segment tańszego budownictwa i najmu. W przeciwnym razie trudno będzie znaleźć chętnego do inwestycji, gdzie np. czynsze miałyby być dostosowane do możliwości osób z niskimi dochodami. Bez publicznego wsparcia nie ma na to szans. Dobrym rozwiązaniem byłoby wchodzenie we współpracę inwestorów i samorządów, które mogłyby partycypować w inwestycji przez wkład w postaci gruntów – wskazuje Bolesław Meluch z ZBP.
Irena Herbst argumentuje, że rozwój budownictwa z umiarkowanymi czynszami jest niezbędny, bo przy wysokim niedoborze mieszkań brakuje lokali o niewygórowanych czynszach, przez co ograniczane są procesy migracyjne na rynku pracy. A takie programy jak RnS ograniczają skłonność i możliwość ludzi do przemieszczania się.
– Umacniamy patologiczną strukturę własnościową na rynku nieruchomości. W krajach rozwiniętych przeważa najem, tymczasem w Polsce to tylko 20 proc. mieszkań. Efekt jest taki, że przy sztywnej, nie wspieranej podaży, publiczne pieniądze zasilają m.in. banki i deweloperów – tłumaczy ekonomistka.
Budownictwo czynszowe rząd chce wspierać także w inny sposób. Za pośrednictwem Funduszu Mieszkań na Wynajem prowadzonego przez towarzystwo funduszy inwestycyjnych BGK zamierza w najbliższych latach zainwestować nawet 5 mld zł w typowe lokale na wynajem. Pieniądze te mają pozwolić na zbudowanie portfela nawet 20 tys. mieszkań, które będą wynajmowane na zasadach rynkowych, ale dzięki skali tych zakupów i możliwości negocjowania cen ich stawki czynszów mają być niższe od rynkowych. Fundusz ma przynosić zyski.
BGK deklaruje, że prowadzi intensywną analizę kilku najbardziej zaawansowanych projektów mieszkaniowych w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu. W kolejce czeka jeszcze kilkadziesiąt nieruchomości w różnych fazach budowy. BGK liczy, że udane inwestycje przyciągną innych inwestorów instytucjonalnych, co pozytywnie wpłynie na dostępność mieszkań na wynajem na polskim rynku.
Osoby związane z rynkiem nieruchomości na razie dość sceptycznie oceniają możliwość szybkiego wpłynięcia przez fundusz na obraz rynku najmu. Wskazują, że np. przy zakupie mieszkań od deweloperów w cenę będą wliczone koszty, których w innym scenariuszu udałoby się uniknąć. – To oznacza, że czynsze mogą w nich być niższe niż średnia na rynku, ale niekoniecznie dla mniej zamożnych osób – mówi szef jednej z firm doradczych działających na rynku nieruchomości.
Nie wspieramy oszczędzania
Oceniając politykę mieszkaniową na przestrzeni niemal 20 lat, rozmówcy DGP krytycznie odnoszą się do braku wsparcia dla oszczędzania na cele mieszkaniowe. Czyli dla kas mieszkaniowych czy budowlanych (ustawa pozwalająca na ich tworzenie została nawet pod koniec lat 90. uchwalona, ale w obawie przed zbyt dużym obciążeniem dla budżetu resort finansów nie wydał rozporządzeń wykonawczych). Irena Herbst wyjaśnia, że poza budową długoterminowych, stabilnych depozytów takie instrumenty zmniejszają obciążenia związane z kredytami mieszkaniowymi i ułatwiają dostęp do takiego finansowania.
Do powrotu do takich rozwiązań namawia rządzących od dłuższego czasu Związek Banków Polskich. Jego pomysł to powrót do idei kas budowlanych ze stałym wsparciem ze strony budżetu w formie premii od wpłacanych co roku oszczędności.
– Takie rozwiązanie wymaga jednak deklaracji państwa o stałym wsparciu, które z roku na rok nie zostałoby zlikwidowane. Jeśli taki system zostanie wdrożony, trudno go potem, wraz z napływem kolejnych oszczędzających, zatrzymać – zwraca uwagę Bolesław Meluch.
Szanse na wprowadzenie tego rozwiązania i dzisiaj są niewielkie. Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju podaje, że zna postulaty ZBP, a rekomendowana przez związek koncepcja kas budowlanych była w ostatnich miesiącach dyskutowana w ramach kilku spotkań przedstawicieli ministerstwa i ZBP. – Ministerstwo zwracało uwagę m.in. na wysokie koszty proponowanych rozwiązań dla budżetu państwa, jak również związany z tym fakt, że w ramach aktualnej sytuacji finansów publicznych wdrożenie systemu kas oszczędnościowo-budowlanych musiałoby ograniczyć środki na inne instrumenty polityki mieszkaniowej – informuje MIR. I dodaje, że do projektu systemu kas oszczędnościowo-budowlanych istotne zastrzeżenia zgłaszają m.in. Ministerstwo Finansów, Narodowy Bank Polski czy Komisja Nadzoru Finansowego.
Wraz ze zmianą opcji politycznej zmienia się forma wsparcia
Pomoc mieszkaniowa: jak to się robi za granicą? – na Forsal.pl
