Exodus Polaków zaszkodzi mieszkaniówce

Główny Urząd Statystyczny podał, że w 2013 r. poza granicami kraju przebywało 2,20 mln Polaków. Niebawem może zostać pobity niechlubny rekord z 2007 r. (2,27 mln emigrantów). Masowy exodus rodaków już teraz rzutuje na sytuację rynku mieszkaniowego. W trakcie kolejnych dziesięciu lat ten niekorzystny wpływ będzie coraz bardziej widoczny …

Emigracja przyspiesza niekorzystne zmiany ludnościowe

Intensywna emigracja Polaków nie jest nowym zjawiskiem. Na kartach krajowej historii można znaleźć kilka przykładów masowych wyjazdów z przyczyn politycznych lub ekonomicznych. Tym niemniej proces obserwowany w ciągu ostatnich dziesięciu lat wymyka się wszelkim porównaniom. Jego charakterystyczną cechą jest bardzo szybkie tempo wyjazdów. Od 2002 r. liczba rodaków, którzy na stałe przebywają poza granicami kraju wzrosła o 1,41 mln. W całym dwudziestoleciu międzywojennym łączna liczba emigrantów była prawie o połowę niższa.

Trzeba również pamiętać, że ostatnia fala emigracji zarobkowej dodatkowo pogarsza dramatyczną sytuację demograficzną Polski. Nawet dane Eurostatu, który ostrożnie szacuje ubytek ludności wydają się niepokojące. Zgodnie z obliczeniami Europejskiego Urzędu Statystycznego w 2024 r. oficjalna liczba Polaków nie przekroczy 38,15 mln (patrz poniższy wykres). Prawdziwa depopulacja kraju rozpocznie się w czwartej dekadzie XXI wieku. Prognoza Eurostatu na 2040 r. przewiduje ubytek ludności wynoszący 2,26 mln.

Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego istotny jest fakt, że wraz ze spadkiem całkowitej liczby ludności dodatkowo będzie malał udział Polaków w wieku od 25 lat do 35 lat (patrz poniżej). Osoby należące do wspomnianej grupy wiekowej są najbardziej perspektywicznymi klientami firm deweloperskich i agencji pośredniczących w obrocie nieruchomościami.

Procesy demograficzne wpłyną także na duże rynki …

Do połowy kolejnej dekady spore zmiany demograficzne będą zachodzić również w skali regionalnej. Miasta w pierwszej kolejności odczują skutki demograficznego tsunami. Tylko dwie krajowe metropolie w najbliższej przyszłości nie powinny być zagrożone depopulacją. Prognozy Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w 2024 r. liczba ludności Warszawy i Krakowa będzie większa niż obecnie. W ciągu dziesięciu lat populacja wrocławian zmniejszy się o 1%. Znacznie gorsza sytuacja może panować na terenie Poznania, Trójmiasta i Łodzi. Ostatnia z wymienionych metropolii do 2024 r. straci nawet 6% - 7% mieszkańców.

Miasta dotknięte skutkami szybkich zmian demograficznych (np. Katowice i Łódź) staną się nieatrakcyjne dla firm deweloperskich. Dlatego wielu lokalnych inwestorów będzie musiało ograniczyć skalę swojej działalności. W najbardziej perspektywicznych lokalizacjach (np. Warszawie i Krakowie) rozpocznie się bardzo intensywna walka o klienta. Taki scenariusz nie wróży dobrze deweloperom, którzy już teraz mają problem z wypracowaniem trwałych zysków. Na kurczącym się rynku pierwotnym przetrwają tylko najlepiej zarządzane firmy deweloperskie.

Coraz szybsze procesy demograficzne odcisną swoje piętno również na rynku wtórnym. W mniejszych ośrodkach miejskich na pewno dojdzie do znaczącej przeceny używanych mieszkań. Problemy z odsprzedażą lokali mogą mieć też mieszkańcy takich miast jak Warszawa, Kraków i Wrocław. Dla osób, które wcześniej kupiły „M” o nietypowej powierzchni lub złej lokalizacji jedynym rozwiązaniem będzie bardzo duża obniżka ceny ofertowej.

Dokładne prognozy wskazują, że w 2024 r. na terenie Polski oficjalnie będzie mieszkało 5,36 mln osób w wieku 25 lat - 35 lat (patrz poniższa tabela). Taki wynik w relacji do 2014 r. oznacza ujemną zmianę o 22%. Udział analizowanej grupy wiekowej w całej populacji zmniejszy się z 18% (2014 r.) do 14% (2024 r.). W tym samym czasie odsetek seniorów wzrośnie o 5,70 punktu procentowego. Na wskutek niekorzystnych procesów demograficznych w 2024 r. połowa populacji kraju będzie liczyć więcej niż 43 lata. Obecnie medianowy wiek wszystkich Polaków to 39 lat.