Czy demograficzne tsunami zmieni rynek mieszkaniowy w Polsce? [RAPORT]

Wyludnia się nie tylko Polska. Ten sam problem dotyka aż dwóch trzecich regionów w całej Unii Europejskiej – wynika z najnowszych prognoz demograficznych Eurostatu. Jakie to może mieć konsekwencje dla rynków mieszkaniowych?

„Nie warto inwestować w mieszkania skoro będzie ubywać ludności. (…) Nic na to nie poradzicie, demografia zmiecie rynek nieruchomości” – wiele tego typu komentarzy można znaleźć w Internecie. – Przyszłość rynków mieszkaniowych w dużym stopniu zależy od zmian demograficznych, a prognozy są mało optymistyczne nie tylko dla naszego kraju – przyznaje ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Zwraca jednak uwagę, że demografowie biorą pod uwagę w swoich prognozach nie tylko liczbę urodzeń, która spada, ale też ruchy migracyjne w poszczególnych krajach. W tych, które są atrakcyjne dla migrantów, spodziewają się więc oni wzrostu liczby ludności. Eurostat podaje, że np. do 2050 r. więcej mieszkańców może mieć 11 krajów UE.

Co ciekawe, są to kraje, w których już teraz duży odsetek mieszkańców stanowią cudzoziemcy. Polska do nich nie należy.

Eurostat podaje, że u nas zaledwie co setny stały mieszkaniec jest cudzoziemcem. Jeśli ten stan się utrzyma, to – jak prognozuje Eurostat – za 30 lat będzie nas o ponad 10% mniej. Innymi słowy liczba ludności w naszym kraju zmniejszy się niemal o 4 mln. Temu zjawisku towarzyszyć ma proces starzenia się społeczeństwa. Ponadto – jak wskazuje GUS – liczba gospodarstw domowych, będzie rosnąć jeszcze tylko przez 10 lat. Gdy osiągnie wartość ok. 15,3 mln, zacznie się kurczyć – do 13,7 mln w 2050 r.

Coraz więcej ekspertów rynku nieruchomości zwraca więc inwestorom uwagę na ryzyko demograficzne. Rzecz w tym, że ten czarny demograficzny scenariusz nie musi się sprawdzić.

– Może dziś trudno to sobie wyobrazić, ale z czasem także do Polski napłynie fala zagranicznych imigrantów. Ponadto do kraju zaczną wracać Polacy, którzy wyjechali za granicę w poszukiwaniu lepszego życia. Zwłaszcza, że pensje w Polsce rosły w ostatnich trzech latach 15-krotnie szybciej niż średnio w Unii Europejskiej. Według firmy audytorsko-doradczej Grant Thornton, jeśli to tempo się utrzyma, to za dwie dekady dogonimy średnią unijną – mówi Marek Wielgo. Zwraca uwagę, że – póki co – na miejsce stałego pobytu wybierają Polskę głównie Ukraińcy. Jednak najnowszy raport MSWiA pokazał rosnąca aktywność na rynku mieszkaniowym obywateli Indii. Zaczęli oni kupować u nas mieszkania w 2005 r., czyli po przystąpieniu naszego kraju do UE. Od trzech lat robią to coraz odważniej.

Ekspert GetHome.pl podkreśla, że nawet w krajach wyludniających się są regiony, w których demografowie spodziewają się wzrostu liczby ludności. I na odwrót. Eurostat podał prognozy dla 1216 „geograficznych jednostek statystycznych”. Liczba ludności skurczy się w ponad 800, czyli dwóch trzecich regionów. Najwięcej miałoby być ich w Finlandii, krajach bałtyckich, Polsce, Rumunii, Bułgarii, Grecji, Włoszech, Portugalii i Hiszpanii. Z kolei boom demograficzny prognozowany jest w większości regionów w Irlandii, Islandii i Szwecji. Oczywiście nas interesuje głównie Polska. W naszym kraju Eurostat wymienia 73 regiony. Które z nich mają przed sobą świetlane perspektywy, a w których należy liczyć się ze spadkiem liczby mieszkańców?

Demografowie przewidują, że Warszawa jest jedynym polskim miastem, które będzie miało więcej mieszkańców. Rozwijać się też będzie metropolia warszawska. W pozostałych miastach liczba mieszkańców ma się kurczyć. Przy czym rozrastać będą się miejscowości tworzące aglomerację Gdańska, Poznania, Krakowa i Wrocławia. Prof. Przemysław Śleszyński z Instytutu Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania Polskiej Akademii Nauk określa te aglomeracje mianem „wielkiej piątki”. Ze względu na atrakcyjność rynków pracy wchłaniać one będą mieszkańców innych regionów Polski, ale także z innych krajów.

Zdaniem tego naukowca depopulacja nie musi zastopować rynku mieszkaniowego. Popyt na mieszkania nie zależy wyłącznie od uwarunkowań demograficznych. – Ważnym czynnikiem są kwestie związane ze stanem tych mieszkań. Jeśli będziemy chcieli poprawiać swoje warunki mieszkaniowe, a tak będzie na pewno, to perspektywy dla rynku mieszkaniowego rysują się raczej w ciepłych barwach – komentuje prof. Przemysław Śleszyński.

Marek Wielgo przypomina, że ok. 1,2 mln zamieszkanych mieszkań, czyli niemal co 10, powstało przed 1918 r. Zaś co najmniej drugie tyle wybudowano w okresie międzywojennym. – Stan techniczny budynków, w których znajdują się te mieszkania, często pozostawia wiele do życzenia – mówi ekspert GetHome.pl. I dodaje, że jednym z mierników sytuacji mieszkaniowej w danym kraju jest wskaźnik pokazujący odsetek populacji żyjącej w przeludnionych mieszkaniach. Według Eurostatu, w naszym kraju ten wskaźnik jest jednym z najwyższych w UE i wynosi 37,6%.

Ponadto bardzo wysoki jest u nas odsetek gniazdowników, jak nazywani są młodzi dorośli, którzy mimo ukończenia studiów i znalezienia pracy wciąż mieszkają pod jednym dachem z rodzicami.

W tej sytuacji pytanie powinno brzmieć: nie czy, ale gdzie inwestować w mieszkania.

– Nie przypadkiem zagraniczne firmy i fundusze są gotowe zainwestować miliardy euro w mieszkania na wynajem, ale tylko w największych polskich miastach. Ci inwestorzy patrzą na nasz rynek w perspektywie nawet 50 lat – komentuje ekspert GetHome.pl.