Inwestorzy wykupują całe bloki, a nawet osiedla. To napędza ceny nieruchomości

Kawalerki i małe mieszkania sprzedają się najszybciej, bo są najtańsze i dlatego, że inwestorzy wykupujący całe bloki, a nawet osiedla - wskazuje główny analityk HRE Investment Bartosz Turek.

Jak wskazał analityk, koronną zasadą jest to, że najszybciej sprzedają się mieszkania najtańsze i trudno się dziwić. "Ich nabywcami może być potencjalnie najszersza grupa kupujących – są nimi zainteresowani Polacy, którzy chcą w nich finalnie zamieszkać, jak i spora rzesza inwestorów, którzy wiedzą, że tanie mieszkania do remontu są najwdzięczniejszym przedmiotem, który można poddać renowacji w celu podniesienia wartości i dalszej odsprzedaży" - dodał.

Zaznaczył, że tanie mieszkania są też dobre na wynajem. "Reguła jest bowiem taka, że najlepiej zarabia się na wynajmie mieszkań z niższej półki cenowej. Im półka cenowa wyższa, tym w odniesieniu do wartości nieruchomości, roczny czynsz staje się coraz mniejszym procentem" - wyjaśnił.

"Na przykład w nowych inwestycjach najszybciej sprzedają się mieszkania o najmniejszym metrażu przy założonej liczbie pokoi, czyli najmniejsze kawalerki, najmniejsze dwa pokoje, najmniejsze trójki" - podał.

Zdaniem Turka powód jest prosty, ich łączna cena jest niższa, bo kupić trzeba mniej metrów. "Nie jest przecież też tajemnicą, że najlepiej sprzedają się mieszkania jednopokojowe, bo są najbardziej przystępne dla kieszeni" - dodał.

Jak zaznaczył, z podobnego powodu brakuje ostatnio na rynku mieszkań w blokach z wielkiej płyty. "Mieszkania te co do zasady znikają bardzo szybko, a oferta jest potężnie wykupiona, bo ich cena wciąż jest atrakcyjna. W przypadku mieszkań z betonowych bloków, aby kupić np. mieszkanie dwupokojowe trzeba kupić mniej metrów niż np. w kamienicy czy nowym budynku, a do tego za każdy metr zapłaci się mniej" - tłumaczy.

Analityk zwraca uwagę, że skończyły już się czasy, w których kupującymi byli Polacy, którzy chcą w kupowanym mieszkaniu zamieszkać, albo Polacy, którzy chcą w mieszkanie zainwestować - przeważnie zakup, aby potem wynajmować.

"Kilka lat temu na rynek weszli przebojem inwestorzy, którzy kupują mieszkania nie po to, żeby wynajmować je na rok, dwa czy dłuższy czas, a na doby. W ten sposób stworzyli alternatywę dla hoteli" - wskazał.

Jak wyjaśnił, ich łupem padały przede wszystkim mieszkania mniejsze w centrach miast i w miejscowościach popularnych wśród turystów.

Dodał, że inną grupą, która na rynku zaczęła się rozpychać kilka lat temu byli flipperzy. "To osoby, które co do zasady kupowały mieszkania (najlepiej do remontu) i stosując różne sposoby podnoszenia wartości nieruchomości (sprzątanie, odświeżanie, remonty, zmiana układu mieszkania) starały się sprzedać atrakcyjnie kupione mieszkanie z zyskiem" - powiedział.

Jak podkreślił analityk, dziś piętno na rynku mieszkaniowym odciskają firmy czy fundusze inwestycyjne, często zagraniczne, które kupują nie tylko całe bloki, ale nawet całe osiedla lub w ogóle firmy deweloperskie, które mają stworzyć zasób mieszkań na wynajem.

W jego ocenie to niepokojący trend. "Szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę skalę – do 2025 roku w rękach tych firm ma być więcej mieszkań niż wynosi półroczna produkcja wszystkich firm deweloperskich w kraju, a szacunki te mogą być wciąż zaniżone" - wskazał.

Wyjaśnił, że takie zjawisko, podnosi popyt na mieszkania na rynku, który i tak jest już mocno wykupiony. "Niestety trzeba mieć świadomość, że napływ kapitału z zagranicznych funduszy przekłada się na wzrost cen nieruchomości" - ocenił.

Zaznaczył, że w krajach zachodniej Europy, gdzie fundusze zaczęły się rozpychać znacznie wcześniej niż w Polsce, bardzo częste są przypadki, w których nadmierny napływ kapitału doprowadził do bardzo poważnego wzrostu cen mieszkań i stawek czynszów. "Te w Londynie czy Berlinie rosły przez lata znacznie szybciej niż dochody ludności. W efekcie coraz mniej osób stać nie tylko na zakup, ale też na najem" - tłumaczył.

Jak wskazał, świetnie sprzedają się atrakcyjne apartamenty czy mieszkania z wyższej półki w nowych budynkach w dużych miastach lub kurortach. "O ile ich cena nie jest skrajnie nieracjonalna, to najlepsze i najdroższe apartamenty np. z tarasami lub najładniejszym widokiem, często sprzedają się jako pierwsze – często jeszcze przed uruchomieniem oficjalnej sprzedaży" - zaznaczył.