Subskrybuj nas na Youtube
Kontrowersyjny rynek
Zarówno dotychczasowa praktyka renty dożywotniej, jak też wchodzące niebawem w życie przepisy dotyczące instytucji odwróconego kredytu hipotecznego, mają tyle samo zwolenników co zdecydowanie krytycznie nastawionych oponentów. Najlepszym potwierdzeniem tego typu tezy jest wynik głosowania parlamentarnego, w którym na każdych dwóch posłów głosujących za przyjęciem ustawy jeden głosował przeciw. Trudno też żywić większe nadzieje, że liczne kontrowersje dotyczące zarówno historii jak i przyszłości rodzimego rynku odwróconej hipoteki, nagle stracą rację bytu z chwilą wejścia w życie przepisów nowo uchwalonej ustawy.
Panuje bowiem dość powszechna opinia, że nowe przepisy zostały opracowane głównie po to, by w dużo większym stopniu chronić interesy kredytobiorców w stosunku do obecnej praktyki renty dożywotniej. A to oznacza, że obecna działalność funduszy hipotecznych jest oceniana jako wysoce ryzykowna dla ich klientów i w związku z tym nie cieszy się najlepszą sławą. Dlatego też umowy odwróconego kredytu hipotecznego będą mogły zawierać tylko banki oraz instytucje kredytowe podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), co nie dotyczy funduszy hipotecznych.
Treść ustawy jest siłą rzeczy dedykowana osobom starszym, raczej po niż przed 65-tym roku życia, jednak brak jest w niej jakichkolwiek zapisów dotyczących ograniczeń związanych z wiekiem beneficjentów.
Co bardzo istotne, nowe regulacje narzucają na bank obowiązek informacyjny poprzedzający zawarcie umowy kredytu oraz ograniczają jego prawo do wypowiedzenia umowy. Z kolei kredytobiorcy dają możliwość odstąpienia od jej zawarcia w ciągu 30 dni od momentu podpisania i przyznają prawo do przedterminowej wolnej od dodatkowych kosztów spłaty kredytu.
Według nowych przepisów kredytobiorca, inaczej niż w przypadku renty dożywotniej, pozostanie właścicielem obciążonej nieruchomości do końca życia. Na nim jednak będą spoczywać zapisane w umowie obowiązki oraz koszty związane z utrzymaniem lokalu (ubezpieczenie, czynsz, remonty, podatki), które w przypadku renty reguluje fundusz hipoteczny. Po śmierci beneficjenta własność nieruchomości przejdzie na kredytodawcę, jednak nie wcześniej niż po 12 miesiącach. Ten okres ustawodawca zarezerwował dla spadkobierców na dopełnienie formalności spadkowych oraz ewentualną spłatę kredytu, co pozwoli im zachować prawo własności do przedmiotowej nieruchomości.
Kwota odwróconego kredytu, który będzie mógł być wypłacany jednorazowo lub w ustalonych ratach, niekoniecznie dożywotnio, będzie równa wraz z odsetkami wartości rynkowej nieruchomości, ustalonej na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego.
Różnice na korzyść kredytu hipotecznego
Podstawową różnicą pomiędzy obowiązującą obecnie praktyką renty dożywotniej, a wchodzącym w życie kredytem hipotecznym, jest bezpowrotna utrata własności nieruchomości już w chwili podpisania umowy w pierwszym przypadku, oraz zachowanie jej do końca życia kredytobiorcy w drugim. Poza tym renta z założenia ma być wypłacana beneficjentowi w ratach dożywotnio, natomiast wypłata rat kredytu hipotecznego jednorazowo lub ratalnie, jednak w określonym w umowie czasie.
Czynnikiem który najbardziej różnicuje oba produkty jest więc brak możliwości jakiegokolwiek rozliczenia wartości nieruchomości ze spadkobiercami w modelu sprzedażowym (renty dożywotniej), nawet w przypadku znacznie krótszego od przyjętego statystycznie życia klienta funduszu hipotecznego, ponieważ jedynym właścicielem nieruchomości od chwili podpisania umowy jest ten ostatni.
Ryzyko zawierania umów o rentę dożywotnią z funduszami hipotecznymi polega dalej na tym, że są to firmy wciąż działające bez ustawowej regulacji, stosownego nadzoru, czy tym bardziej gwarancji państwa, co w przypadku upadłości takiej spółki mogłoby skutkować szeregiem problemów dla jej klientów. Oczywiście istnieją stosunkowo proste metody prawne pełnego zabezpieczania interesów swoich klientów przez fundusze hipoteczne, ale stwierdzenie, zwłaszcza przez osoby w wieku emerytalnym, że konkretny fundusz stosuje takie praktyki i jest stuprocentowo wiarygodny, może być dla zainteresowanego seniora zadaniem zbyt trudnym.
Dlatego też w dobie powołania do życia instytucji odwróconego kredytu hipotecznego, którego oferta wydaje się o tyle atrakcyjna, co przede wszystkim w pełni bezpieczna, pozostawienie funduszy hipotecznych bez ustawowej regulacji przepisów ich dotyczących, a także bez nadzoru KNF, może po pewnym czasie doprowadzić do ich marginalizacji, czy wręcz eliminacji z rynku. To z kolei mogłoby postawić w trudnym położeniu setki osób, które w ciągu już sześcioletniej misji funduszy hipotecznych zdążyły im zaufać i podpisać z nimi umowę o rentę dożywotnią.
Rynek dla „bogatszych” seniorów?
Raczej nie ulega większej wątpliwości, że oferta odwróconej hipoteki, jeśli przyjąć to określenie jako wspólne dla renty dożywotniej i odwróconego kredytu hipotecznego, dedykowana jest seniorom posiadającym lokale mieszkalne o wartości rynkowej osiągającej poziom minimum 300 – 400 tys. zł., a najlepiej nawet sporo wyższej. Wiadomo bowiem, że kwota jaką można będzie uzyskać w formie odwróconego kredytu hipotecznego raczej nie przekroczy jednej trzeciej wartości rynkowej lokalu. Ta sama zasada dotyczy funduszy hipotecznych przy założeniu, że klient funduszu nie sprawi mu zawodu i pożyje najwyżej tyle, ile prognozują gusowskie statystyki.
Czy to znaczy, że dwie trzecie wartości nieruchomości trafia do kieszeni funduszy, a niebawem trafi także na konta banków działających na rynku odwróconej hipoteki? Absolutnie nie. Istnieje bowiem jeszcze kwestia tzw. wartości pieniądza w czasie, która z jednej strony w sposób zasadniczy obciąża rachunkowość instytucji wypłacających rentę bądź ratę kredytu, z drugiej natomiast nie jest w żaden sposób odczuwalna w sensie pozytywnym w portfelach beneficjentów odwróconej hipoteki. To właśnie regulacje finansowe wartości pieniądza w czasie sprawiają, że klienci rynku odwróconej hipoteki otrzymują za swoją nieruchomość stosunkowo niewielką część jej wartości, a z kolei instytucje kredytujące zarabiają netto średnio kilkanaście procent jej wartości, i to przy ponadprzeciętnym ryzyku biznesowym. Czy w takim razie odwrócona hipoteka jest dla seniorów posiadających wartościową nieruchomość najlepszym rozwiązaniem łatania domowego budżetu?
Może lepiej „zjeść ciastko i mieć ciastko”?
Zamieszkiwanie we własnym dobrze zlokalizowanym, przestronnym lokalu mieszkalnym, o wartości rynkowej rzędu 400 – 500 tys. zł przez osoby starsze, których bieżące dochody nie zaspokajają w pełnym zakresie ich podstawowych potrzeb życiowych, można określić jako szczególną odmianę życia ponad stan. Rozwijający się w Polsce, także za sprawą nowej ustawy, rynek odwróconej hipoteki ma tego typu zachowania i preferencje osób głównie w wieku emerytalnym wspomagać.
Jednak jak się wydaje, tego typu wybór seniorów w większości przypadków w dużym stopniu kłóci się z niepisanymi zdroworozsądkowymi zasadami ochrony majątku osobistego, choćby z myślą o potomnych, czy też korzystania jedynie z dóbr materialnych pozostających w zasięgu możliwości finansowych osób czy gospodarstw domowych.
Przykładowo, jedno większe mieszkanie o wartości powiedzmy 400 tys. zł można bez problemu zamienić na dwa mieszkania jednopokojowe, z których jedno można korzystnie wynająć, a w drugim zamieszkać. Inną opcją jest zainwestowanie nadwyżki finansowej po zamianie większego mieszkania na mniejsze choćby w obligacje skarbowe. Tego typu rozwiązania pozwoliłyby zachować majątek seniora z jednej strony, z drugiej pozyskać regularny zastrzyk gotówki, której strumień byłby zapewne nie mniejszy od tego, jaki gwarantowałaby odwrócona hipoteka. Nie bez znaczenia byłby także istotny spadek kosztów utrzymania mieszkania.
Odwrócona hipoteka i tak potrzebna
Niezależnie od kontrowersji, wątpliwości czy też wachlarza rozwiązań alternatywnych, instytucja odwróconej hipoteki jest obowiązkowym elementem każdego rozwiniętego rynku nieruchomości, wydaje się więc niezbędna także w rodzimych warunkach. Czy nowa ustawa spełni pokładane w niej oczekiwania? Tego nie da się przewidzieć bez przetestowania nowych przepisów w warunkach rynkowych. Na pewno jednak usankcjonuje rynek odwróconej hipoteki oraz nada jej bardziej cywilizowaną formę. Przede wszystkim jednak powinna stać się katalizatorem rodzinnych uczuć opiekuńczych młodszego pokolenia w stosunku do seniorów – właścicieli nieruchomości.