Odbiór robót budowlanych jest jednym z kluczowych momentów realizacji przedsięwzięcia budowlanego. Ma na celu stwierdzenie poprawności wykonania zobowiązania przez wykonawcę i otwiera mu drogę do żądania zapłaty wynagrodzenia przez inwestora. Co do zasady, podczas odbioru powinny być obecne obie strony umowy o roboty budowlane – inwestor i wykonawca. W wyjątkowych przypadkach dopuszcza się dokonanie przez wykonawcę jednostronnego protokolarnego odbioru robót budowlanych.

Istota odbioru robót budowlanych

W ramach umowy o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Z kolei po stronie inwestora leży obowiązek dokonania wymaganych przez prawo czynności związanych z przygotowaniem robót a następnie odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Odbiór robót jest więc kluczowy podczas realizacji umowy o roboty budowlane. Potwierdza wykonanie zobowiązania przez wykonawcę i otwiera mu drogę do żądania zapłaty wynagrodzenia przez inwestora, bądź wskazuje na niewykonanie lub nienależyte wykonanie przedmiotu umowy, rodząc odpowiedzialność wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. Wyznacza także początek biegu terminów z tytułu rękojmi za wady.

Prawo nie zawiera szczegółowych zasad dotyczących dokonania odbioru robót budowlanych. Istotnym jest zatem, aby tryb odbioru został określony w umowie o roboty budowlane.

Odbiór jednostronny

Podczas odbioru, co do zasady powinny być obecne obie strony umowy o roboty budowlane lub ich przedstawiciele. Współpraca pomiędzy inwestorem a wykonawcą na etapie odbioru robót budowlanych ułatwia wypełnienie wzajemnych zobowiązań umownych.

Do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru dochodzi najczęściej z inicjatywy wykonawcy. Nierzadko w umowach o roboty budowlane zawarte jest postanowienie, zgodnie z którym wykonawca może żądać zapłaty wynagrodzenia od inwestora dopiero po dokonaniu odbioru potwierdzonego protokołem. Przyjęcie takiego rozwiązania może utrudnić wykonawcy dochodzenie wynagrodzenia w sytuacji, gdy inwestor nie stawi się na odbiór lub odmówi jego dokonania.

Jeżeli wykonawca zrealizował obiekt budowlany i zgłosił zakończenie robót, to inwestor powinien przystąpić do jego odbioru. Inwestor jest obowiązany odebrać przedmiot umowy, który wykonawca wydaje mu zgodnie ze swym zobowiązaniem.

Odmowa odbioru z uwagi na wady

Obowiązek odbioru przez inwestora dotyczy należycie wykonanego przedmiotu umowy. Aby mogło dojść do skutecznego wydania robót budowlanych, muszą być zrealizowane przez wykonawcę zgodnie z jego zobowiązaniem. Odbiór nie może być uzależniony od tego, czy wykonane roboty budowlane są całkowicie wolne od wad. Przyjęcie, że każde odstępstwo od stanu idealnego dawałoby inwestorowi prawo odmowy odbioru obiektu, pozostawałoby w sprzeczności z naturą zobowiązania objętego umową o roboty budowlane i naruszałoby równowagę między inwestorem a wykonawcą. Należy odróżnić przypadek, gdy roboty budowlane zostały wykonane w sposób wadliwy od sytuacji, w której wady obiektu są tak istotne, że nie można mówić o wykonaniu zobowiązania. Na gruncie umowy o roboty budowlane należy przyjąć, że niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość. Mamy wówczas do czynienia z wadą istotną. Pozostałe wady (wady nieistotne) świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania i aktualizują uprawnienia zamawiającego z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji.

Odmowa odbioru będzie uzasadniona, gdy przedmiot umowy zostanie zakwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie nadawał się do użytkowania. Poza wyżej wskazanymi przypadkami, inwestor nie powinien odmawiać dokonania odbioru robót budowlanych. Istnienie wad nieistotnych w obiekcie budowlanym, co do zasady, nie stanowi podstawy do odmowy jego odbioru. Jeżeli inwestor bezpodstawnie odmawia odbioru lub się na nim nie stawia, to rozwiązaniem może być wyznaczenie przez wykonawcę terminu odbioru z zastrzeżeniem jednostronnego dokonania tej czynności w przypadku nieobecności inwestora lub odmowy odbioru.

Protokół odbioru robót budowlanych

Prawo nie reguluje formy sporządzenia protokołu odbioru robót budowlanych. Najczęściej dokonuje się tego w formie pisemnej. W niektórych sytuacjach za dopuszczalne można uznać dokonanie faktycznego odbioru bez sporządzania protokołu, choć może to rodzić wątpliwości co do skuteczności.

Protokół stanowi pokwitowanie spełnienia świadczenia oraz podstawę do dokonania rozliczeń stron umowy o roboty budowlane. Niezbędne jest zawarcie w protokole ustaleń m.in. co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualnego wykazu wszystkich ujawnionych wad wraz z terminami ich usunięcia lub oświadczenia inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady.

Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy