Mieszkaniowe regulacje Polskiego Ładu mają być ujęte w dwóch projektach ustaw: o bonie mieszkaniowym i gwarancjach spłaty kredytów hipotecznych oraz o domu do 70 mkw. bez formalności.
– W tym tygodniu oba projekty zostaną wpisane do wykazu prac rządu. Również w tym tygodniu powinny trafić do konsultacji – mówi DGP Anna Kornecka, wiceminister rozwoju, która nadzorowała prace nad tymi rozwiązaniami. Dodaje, że w najbliższych tygodniach Główny Urząd Nadzoru Budowlanego ogłosi konkurs dla projektantów na projekty domów do 70 mkw.
Doktor Adam Czerniak z SGH i Polityki Insight, ekspert ds. mieszkalnictwa, w niedawnym wywiadzie dla DGP („To zły moment na łatwiejsze kredyty”, DGP nr 101/2021) chwalił bony mieszkaniowe, ale gwarancje kredytowe uznał za instrument ze wszech miar szkodliwy.
– To jest bardzo zły moment – mamy rynek rozgrzany do czerwoności i historycznie niskie stopy procentowe – argumentował.
Bony mieszkaniowe
Bony mieszkaniowe są jedną z mieszkaniowych propozycji Polskiego Ładu. Będzie to bezpośrednie wsparcie rodzin w najmie lub nabyciu mieszkania bądź domu jednorodzinnego.
Dotychczas mówiło się o dwóch wariantach bonu – społecznym i rodzinnym. Teraz resort rozwoju informuje jeszcze o bonie mieszkaniowym plus. Ma być on przyznawany przed zawarciem umowy kredytu hipotecznego gospodarstwom domowym, które nie mają własnego mieszkania. Jego wypłata nastąpi po zakupie lokalu oraz po urodzeniu drugiego i kolejnych dzieci.
Przypomnijmy, że społeczny bon mieszkaniowy ma być przeznaczony dla osób, które nie mają własnego mieszkania, a ich dochody ograniczają możliwość uzyskania kredytu. Będzie można go przeznaczyć na partycypację w kosztach budowy mieszkania społecznego czynszowego (SIM/TBS) albo na sfinansowanie wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.
Rodzinny bon mieszkaniowy z kolei będzie instrumentem wsparcia rodzin z co najmniej trójką dzieci lub osób, które mają orzeczenie o niepełnosprawności w stopniu znacznym. Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii (MRPiT) przewiduje, że będzie można przeznaczyć go na te same cele, co w przypadku bonu społecznego, a także na sfinansowanie zakupu mieszkania na własność, wniesienia wkładu budowlanego albo kosztów budowy domu jednorodzinnego.
Bon mieszkaniowy będzie przyznawany na wniosek, na mocy decyzji terenowej jednostki Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Będzie można zrealizować go od 1 stycznia do 31 grudnia roku następującego po roku jego przyznania, z możliwością przedłużenia – za opłatą – jego ważności o kolejny rok. Pieniądze przekazywane będą przez banki pośredniczące – w zależności od rodzaju bonu – na rachunek właściwego podmiotu (tj. TBS/SIM, SM, dewelopera etc.).
Gwarancje kredytowe
Anna Kornecka wyjaśnia, że szczegóły gwarancji określi rządowy program. Ustawa ma wprowadzić podstawę prawną do przyjęcia takiego programu przez rząd. Będzie on przeznaczony dla osób, które mają zdolność kredytową, ale nie mają oszczędności na wkład własny. Ma go zastępować gwarancja udzielana przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Gwarantowana kwota nie będzie mogła przekroczyć 20 proc. wartości nabywanej nieruchomości oraz 100 tys. zł.
O ocenę tej inicjatywy zapytaliśmy Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) i Związek Banków Polskich (ZBP).
Rzecznik Urzędu KNF Jacek Barszczewski zwraca uwagę, że przy obecnych niskich lub wręcz ujemnych stopach procentowych bardzo ważna jest świadomość ryzyka – możliwego wzrostu oprocentowania kredytów skutkującego wzrostem rat. Wskazuje, że ryzyko to jest udziałem wszystkich kredytów mieszkaniowych udzielanych na podstawie stopy zmiennej, niezależnie czy są one udzielane z wykorzystaniem wsparcia państwowego w postaci gwarancji, czy też bez. Według niego wprowadzenie gwarancji może stać się okazją do upowszechnienia kredytów o oprocentowaniu okresowo stałym albo wręcz stałym w całym okresie kredytowania.
– Umiejętne zastosowanie mechanizmu wsparcia daje szansę wprowadzenia produktów hipotecznych stałoodsetkowych, jakie z powodzeniem od dekad stosowane są w krajach wysokorozwiniętych, zdejmując tym samym z kredytobiorców ryzyko wzrostu stóp procentowych – tłumaczy Barszczewski.
Jacek Furga, przewodniczący Komitetu Finansowania Nieruchomości ZBP, mówi DGP, że na podstawie przedstawianych założeń gwarancji kredytowych można ocenić, że to nie jest dobry pomysł. Zapowiada, że takie stanowisko ZBP będzie podtrzymywać w konsultacjach propozycji legislacyjnych. Dodaje, że związek rekomenduje wspieranie przez państwo systematycznego oszczędzania w kasach budowlanych, którego jednym z celów mogłoby być zgromadzenie wkładu własnego.
– Udział wkładu własnego, zresztą regulowany przez KNF stosownymi rekomendacjami, daje bankom możliwość weryfikacji, czy potencjalny kredytobiorca potrafi i jest gotowy do systematycznego odkładania części swojego wynagrodzenia – tłumaczy Furga. Jego zdaniem, jeżeli banki zdecydują się na udział w takim programie, będzie to obciążone większym ryzykiem. – Koszt kredytów z gwarancją będzie zatem dla kredytobiorców wyższy. To z kolei podroży koszt całej inwestycji – opisuje.
Jacek Furga przypomina, że po I kwartale wyniki dotyczące udzielonych kredytów mieszkaniowych są imponujące. Zapowiada się rekordowy rok pod tym względem, i to bez pomocy państwa. – Jednocześnie ostrzegamy klientów, że w tej chwili mamy rekordowo niskie stopy procentowe, a gdy one wzrosną, obsługa kredytów podrożeje. Chcemy zapobiec sytuacji, która wystąpiła w przypadku frankowiczów – podkreśla ekspert.
Domy bez pozwolenia
Kontrowersje – o czym pisaliśmy w DGP nr 108/2021 („Kontrola potrzebna, by zapobiec katastrofie”) – budzi też pomysł budowy domów do 70 mkw. bez pozwolenia, czyli bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ustanawiania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Takie rozwiązanie wymaga nowelizacji prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.).
Według informacji, które przekazał nam po konsultacjach w MRPiT Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany, członek Rady Krajowej Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, realizacja tego rodzaju obiektów będzie odbywać się z uwzględnieniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku ich braku z warunkami zabudowy w ramach procedury zgłoszenie z projektem budowlanym. Według niego padła również deklaracja przyspieszenia wydawania WZ-ek – w przypadku prostych budynków jednorodzinnych miałoby to być 30 dni. Domy takie będą musiały spełnić wymagania warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Projekt zakłada, że na każde 1000 mkw. może przypadać tylko jeden dom. Ma to zapobiegać wykorzystywaniu tego przepisu do budowy zespołów domów (osiedli), ponieważ jest on adresowany do indywidualnych inwestorów.
Mariusz Okuń bardzo krytycznie ocenia pomysł realizacji inwestycji bez kierownika budowy i bez dziennika budowy. Wtórował mu Mariusz Ścisło, pełnomocnik Stowarzyszenia Architektów Polskich ds. legislacji, członek Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej. – Budowanie bez nadzoru, bez kierownika budowy grozi katastrofą. Kto będzie odpowiadał za ewentualne skutki wad wykonawczych, włącznie z katastrofą budowlaną? – pytał architekt. ©℗
Kto i na jaką pomoc może liczyć